4月中旬，楼市正在起变化，明显感觉到了。

David902

大家好，我是啊耀，深圳房产操作实践者:
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前几天我在有提到了楼市下一步两个需要注意的地方，一个学区房一个集中供地，现在这俩都开始有了新进展。


不过进展的方向，如果从房价这个出发点来看，貌似不太乐观。


1


首先是学区房，学区房依然是楼市里最坚挺的存在，没有之一。


一二线城市的学区房在楼市的每一波上涨中，几乎都是处于城市的第一梯队中，上涨稳定且一般上涨幅度较大。


之前的上海、深圳，杭州、西安、南京、杭州、北京等城市，学区房全部是带队上涨。


深圳的顶级学区房队伍里，最夸张的国城花园一栋楼市值62.5亿元，超过A股上市的半数企业市值，而全深圳同比涨幅前十名的楼盘中几乎全部都是优质学区房，其同比涨幅从最低的40.16%一直到最高的66.58%。


上海5个月不到的时间，学区房最高暴涨43%，浦东三林板块和张江板块尤其涨势明显，基本就是在领跑全上海，也是因为这样，这轮上海的二手房上涨中，学区房既是中流砥柱也是主要的推动力。


北京从2020年的下半年学区房交易开始升温，小户型学区房交易频率不断提升，500万-800万的一居室成为学区房成为交易的主流，这再次证明了我之前强调了好几次的观点，学区房只是学校的门票，小户型是学区房相对最佳的投资方案。


2020年12月底北京一些排名靠前的学区房价格最高已经达到了17.98万/平米。


也是因为这种“不和谐”的上涨趋势，对学区房的打压政策随后开始陆续出台。





深圳三部门联合出台监管措施，对4夸大学区房的宣传进行整治改革。


上海直接发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，对生源入学方法进行改革，进行一定比例的随机分配，强行打破优质学区房价格上涨。


北京对高价学区房进行了取消线上房源展示，强行转入线下。


一个又一个城市打压学区房的政策此起彼伏，有人看到这情景又开始习惯性的不过大脑的喊出“学区房要完了”这种口号。


对这种人我想说，真的是天真的没办法了。


2


4月9号教育部正式印发《关于大力推进幼儿园与小学科学衔接的指导意见》，意见里着重强调了一点。


小学必须严格执行免试就近入学！







前面针对学区房所有的调控所有的打压，在教育部的意见前瑟瑟发抖。


免试免培训，小学入学只和房子与学校的物理距离有关，一切回到原点。


学区房不以孩子的智商高低来进行筛选，转而是根据家长的购买力高低来决定，所以以后别总说什么让孩子赢在起跑线，家长自身的购买力的就是孩子起跑线。







想上好学校？买学区房吧，就这么简单，扯别的没用。


在各地刚刚打压完学区房的“歪风邪气”后，教育部一纸文件又一次确定学区房的价值，房子和教育资源的挂钩又一次被捏紧，学区房的价值重新被绑定。


这次比以往绑的更瓷实了。


既然提到了学区房就再说下三四线城市，虽然三四线对比一二线城市学区房这样疯狂上涨的不多，但在大多数三四线城市用债务换明天的发展模式下，财政压力成了推动楼市上涨的最大动力，在这样的非正常推力下，大部分三四线楼市的泡沫已经不可避免的在增长，而学区房则是这场泡沫盛宴中最后的保险。


一旦泡沫破裂，大部分三四线城市的楼市就像触礁的邮轮，不会马上沉没，但是随着船体进水的增加，下沉无法避免。


而学区房则是这个邮轮上少有的救生筏和小艇，坐上它才能避免为沉没的邮轮殉葬。


3


学区房有了新“神政策”加持，价值目测还得继续坚挺，而楼市背后的土地市场恐怕也一样。


2月份集中供地政策出台，当时我有提到《集中供地开始，房价拐点降至？》的文章里就说过，集中供地不是最后压制房价的杀手锏。


集中供地大概率只会继续加剧楼市分化，让好的更好坏的更坏。


热门城市尤其是低库存的，土地市场照样得继续升温，房企争抢优质地块的动作绝对不会就此作罢。


冷门城市则因为新房库存积压，土地市场的集中供地只会推高库存积压数量，从而让压力传导到楼市，最终新房扎堆竞争甚至打折降价，二手房阴跌会成为大概率事件。


目前来看我的判断没错。


截止4月10号全国有22个城市已经准备好了在4-5月期间开启2021年第一轮集中供地，根据这22个城市公布的数据来看，首轮土地出让金不出大碍的话超万亿是没问题了。


有意思的是在3月份热点城市已经开始减少土地供应，但是价格却依然站在高位，按这个操作套路看，是给4-5月之间的集中供应在做准备。


4-5月这次土地盛宴的大爆发是没跑了。


每年3次的拿地窗口期，虽然集中了土地供应减少了房企的非理性拿地，但是短暂的窗口期也势必让大房企之间的拿地进入白热化竞争。


拿地的机会一年就三次，有一次没抓住，对于房企的土地储备布局来说都是严重的失误。


这样的失误，房企一次也不想出现，所以一些城市的土地市场升温几乎不可避免。


4


这次集中供地的22个城市是第一波进入贴身厮杀的模式，高溢价地块的出现会是4月下旬一直到5月份楼市新闻里的热点所在，深圳、南京、上海、北京、杭州、广州、合肥、厦门、成都等地大概率会成为高溢价地块出现的城市。


当然，高溢价地块绝对不会只出现在这22城内，一些还没进入集体供地模式的城市，土地市场的热度已经提前开始升温了。


房企先前在海外得益于其他国家宽松货币政策影响下借来的低价资金，总是要发泄在土地市场上的。


4月9号华润置地在摇号和熔断两重机制的约束下，硬是在西安以22.5亿总价拿下沣西新城的一块住宅兼商业用地，溢价率高达225.83%。


同一天华润在广东佛山顺德以64.5亿元总价拿下顺德陈村的一块住宅用地，溢价率106.7%。


非集中供地的城市高溢价土地同样不可避免，并且还有蔓延的趋势。


就像刚在佛山以106.7%的溢价拿地的华润在3月份的业绩发布会上所说的一样，华润会在深圳以外继续扩展，要继续做强广州、东莞、佛山、惠州等城市。


华润的表态其实也只是冰山的一角，土地市场热度的外溢根本不止临深这几个城市。


在集中供地政策出台后，进入名单的这22个城市开始暂缓供地，为4-5月做准备，而没进入名单的非重点城市，土地成交提升到72%，比新政出台前还又上涨了20%，溢价率也同步上升了20.8%。


集中供地涨价，没集中供地的也涨价。


不调整吧土地市场不断的升温，高溢价土地随着房企融资难度的降低不断出现，调整成集中供应吧，一堆房企在每年有限的3次土地供应的拍卖会上捉对厮杀，优质土地依然是你争我抢，高溢价基本不可避免。


土地市场的处境着实有点尴尬。


5


其实土地市场的高地价问题如果说到根子上，还是出在地方财政吃紧的问题上，这些所谓的集中供地，摇号拍地、熔断机制等等全都是治标很难治本。


想根治就必须得给财政输血，得让地方财政脖子上那口气能缓过来，这样高地价这事才能解决，只有地价不继续往上顶了，房价才有能下降的空间。


所以想让地方财政不那么紧张，不那么依赖土地出让金，那就必须增加税源，让地方财政有更多的收入，不然再怎么调整土地供应的节奏都没用，房价还是得涨。


区别就是慢一点和快一点，地王多一点和少一点。


其实高层也看到了这点，4月7号财政部税政司在国新办的发布会上表示，下一步会完善地方税制，对中央和地方的收入划分改革继续深入，后移消费税征收环节并稳步下划给地方。


这话什么意思？


很简单，就是把消费税的征收权利下放给地方政府，财权下放意味着地方政府的财政收入多了一条路子。


2019年国内消费税达到1.25万亿，而2020年仅全国300城土地出让金就达到5.98万亿，显然消费税这笔钱还不能完全顶住土地出让金的担子，但减轻是一定能减轻的，只要能下划完成，土地市场的热度就有降低的希望。


当然消费税征收权利下放给地方这事也不是一时半会能完成的，就像税政司在发布会上说的一样：“后移消费税征收环节并稳步下划给地方”。


但凡出现稳步稳妥之类的字眼，就代表这类政策还得一段时间才能真正出台和落实。


这个时间不会短。


所以现阶段，只能继续在土地市场上做文章，就好比马上要开始的集中供地，控制一下供地的节奏，希望借此有限的给楼市降温一下。


这也是没办法的权宜之计。


6


接下来楼市两个需要注意也是主要出新闻的方向，各个热门城市的学区房价格走势和高溢价地块的诞生。


下半年的楼市有热闹看了，你们怎么看？欢迎评论

poney

地价与当平均收入水平挂钩，房屋购买后10年后才可上市交易，买卖价格高于2015年底的价格部分交80%的税