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距离跨年还有262天，但机智如我已经想好了2021年度楼市词汇：
严厉调控，必须首当其冲！
过去的十多天里，成都、广州、西安、合肥四座重量级城市“接力式”调控加码，尽管网友在后台催更催得急，在下想追热点那是根本追不过来。
对着红头文件相面一番，最直观的感受就是：从严调控、精准打击、谁冒头收拾谁…
如果还觉得本轮调控是“头痛医头、脚痛医脚”，可以趁早醒醒了，不存在的！
直白点说，调控的底层逻辑已然发生改变：
以前或许还更多着眼于楼市；如今想的不再只是楼市这点事儿，房地产的阶段性使命正在发生改变。
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四座省会城市接连调控加码
今年1月、2月，全国70座大中城市房价环比上涨明显，重点一二线城市涨幅更是创下5年来新高：
深圳、杭州、南京、合肥、成都、西安…没一个让人省心的。
最近的十几天时间里，揪出一批“典型”后，住建部反手就是一招“团灭”：
3月22日，成都率先发布调控新政：网红盘限售年限上调、法拍房限购限售、认贷款记录以及二手房纳入监管；
3月30日，西安出台调控新政：5 年限售、土拍双限双竞、落户还要满 1 年限购。
在此之前，这座网红城市已连涨了60个月，想想也挺吓人的；
3天后，老牌一线城市广州接棒，人才购房限售3年。“是个人就能申请人才，摇到房入账百万”的操作玩不下去了；
清明节小长假过后首日，炙手可热的合肥迎来“新政八条”，红盘、学区房、二手房被一阵“突突”过后，目前前路何方尚不可知。
中间非传统热门城市——南昌还贡献了小插曲，限购松绑“一日游”之后，立即被住建部死死按住…
甭管是顺势而为的，还是反向调控的，住建部的态度绝对一视同仁——
保刚需、去杠杆、打投机、降流动，横竖都要将严厉调控进行到底。
不管是市场真热、假热还是准备热，敢冒头对着干的，住建部用行动教会你什么叫“房住不炒”。
南昌这种模范“炮灰”就是在这种情况下产生的…
态度如此坚决，实在令人深思。
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本轮调控的底层逻辑和你想的不一样
普通人看楼市调控，就只想着楼市那点事儿，限购、限售、查经营贷、收紧银根…似乎全世界围着楼市转。
好比“孕妇效应”——我怀孕了，感觉满世界都是孕妇。
高层当然不会就这点认知和格局，对于他们而言，产业、就业、金融安全、教育公平…哪一个都比房产本身来得重要。
而且，在高层眼中，房产是民生要素，只是阶段性被金融绑架而已。
我敢说：未来相当长一段时间内，楼市调控都不会有大规模的松绑出现，全国热点城市调控“北京化”、“深圳化”将是大势所趋。
1） 把市场还给刚需
不管再怎么调控，真实刚需一定是被保护对象。
他们拥有真实需求，且能反映真实市场，且他们之中绝大多数是打工人。
无论促进充分就业还是推进供给侧改革，这一群体都是当之无愧的中坚力量。
加大供应、供给倾斜、绑定社保、首付首贷宽松…一切手段都让他们有充足的机会能够在自己工作的城市实现安居乐业。
当然，把市场还给真正的刚需，更深层次的考量在于：向市场释放明确信号，不断使房产回归居住属性，而非金融属性。
但这里要提醒一句，房产去金融化将是一个非常缓慢的过程：
如果把时间轴拉长到5年、8年（刚好是很多城市最新出台的限售周期），好房产投资的收益仍会非常可观。
再说一遍，年轻人，务必将首房首贷用在高能级城市。
2） 避免大水漫灌
说一个有趣的事儿：
2000年1月，我们的货币供应量大约是13.28万亿人民币，相当于今天5、6个深圳一年的GDP。
当年的房价也处于起步阶段，北京商品房均价大约在4000元/㎡左右；
2020年1月，货币供应量达到202万亿，北京商品房均价来到60000元/㎡。
粗略算下来，20年间，M2增发近15倍，房价涨幅同样是15倍。
对于绝大多数普通人而言，除了投资房产，似乎想不到什么更好的跑赢M2的手段。
其实，跑赢M2本身就有点反人性。个人不可能比央行跑得快，才是正常状态。
偏执狂咋整呢？
加杠杆，有条件要加，没有条件创造条件也要加…
简单来说，那些流入楼市的消费贷、经营贷就是这么来的。
直言不讳，盲目高杠杆导致资金链断裂的炒房客，没有一个是冤死的。
他们嘴里的顺势而为，正在一轮轮调控加码和去杠杆化的运动中变得岌岌可危。
经历了2020年疫情的“至暗时刻”，国内外央行争相放水，导致今年各一二线城市房价上行压力非常大。
此时的密集调控加码，则最大程度上避免了M2增发后的大水漫灌，从而化解防范系统性金融风险。
更何况，依靠房地产拉动经济增长的历史使命已经结束了。除此之外，房产所绑定的社会资源也应该被重新审视…
3） 促进教育公平
多座城市调控加码，几乎都没忘了学区房。
最为旗帜鲜明的要数合肥——小学六年只能绑定1个学位，初中三年只能绑定1个学位。
这相当于变相锁死了学区房在关键周期内的流动性。
在此之前，上海、深圳、北京等一线城市相继发布学区房新政策,目的是给高烧的学区房市场降温。
多年以来，“房因学区而贵”早就成了房产圈儿的信仰，学区房更是图腾一般的存在。
狙击学区房的做法为市场释放了一个简单粗暴但十分有效的信号：用学区可以，炒学区不行。
调控的初衷很简单，就是为了促进教育公平，压缩学区房的短期炒作与套利空间。
然而，这里要明确一点，学区房市场降温不代表学区房降温。毕竟学区房的核心价值还在，只是当前要筛出更为迫切的需求而已。
因此，有真实需求的家庭，学区房该买还是要买，特别是核心城市的学区房源。
毕竟，教育部才刚刚强调：小学生免试、就近入学。
意思是，你家在哪儿，娃就在哪儿念，往远处就别折腾了…
4） 不给经济转型添乱
我国人均GDP刚刚跨过1万美元大关，“此诚危机存亡之秋也”。
许多国家的经验提示我们：
人均1万美元是个分水岭，成功跨越了能走向日本、韩国、新加坡，成为发达国家；反之会变成阿根廷、马来西亚身陷中等收入泥潭。
“十四五”计划的开局之年，也恰好也是经济进一步转型的关键时期。
如果好好读相应文件，你会发现“科技”、“科创”等关键词提及的次数和频率要远远高于过往。相反，“房地产”一词出现的频率则要低得多。
3月19日的《新闻联播》，释放了一个明确的信号：
当天的头条中，南京的紫金山实验室、苏州的姑苏实验室以及无锡深海技术科学太湖实验室被点名，并被央媒夸奖“科技担当”。
早在去年深圳特区成立40年之际，科创就已摆在了城市竞争中越来越显著的位置。
国家想得明白，想不被卡脖子，想跨越中等收入陷阱，想引领下一次全新经济增长点…一切只能靠科技创新。
否则，单靠钢筋水泥，把房子盖得再漂亮也无济于事。
数据显示，截止至2020年底，各类房地产相关贷款业务已占总社会贷款业务的39%，就这还没算大量信托、债券、股本等资金。
接下来数年内，这个比例很可能持续压缩，从而支持实体经济发展，科创产业显然是重中之重。
此时的密集调控加码，很大一部分考量在于，坚决不让房地产在科技创新面前喧宾夺主。
3
打新还是好买卖？我看未必！
妇孺皆知：在本轮密集调控之前，楼市打新早是桩好买卖。
于是，以打新为核心的一系列操作犹如走马灯般轮番上演：
你吹产业落地，我炒地铁规划，你关注优质学区，我盯准大型商超，你宣传单价倒挂，我鼓吹地王楼面价…
似乎城市规划一切的一切都是为了卖房子。
当前，楼市是否迎来拐点咱们不清楚，但楼市政策的拐点铁定是来了。
买房的老脑筋是时候变一变了！
1） 长线投资取代短线炒作
先说一个态度问题：长线投资正在慢慢取代短线炒作。
事实上，锁死短期炒作和套利空间，一直都是房产调控的主要方向，此次升级加码的城市无一例外。
特别是限贷、限售措施和精准绑定学位，足以让短期（如2-3年）套利空间被极限压缩。
哪怕是投资，只盯短线的做法只会越来越不合时宜。
仍然负隅顽抗带头炒房的，可能你就是下一个“深房理”。着急上央视，就以身试法看看。
温和加杠杆、长线持有开始变得明智起来：
以前说过，依然执着于经营贷、消费贷宛若49年参加国军，但只要能保证首付款来源的合法性、正当性，在现行制度下将杠杆拉满依然是安全的。
尽管2-3年内或许很难看到类似2016年、2017年的行情，但若将回报曲线拉长到5年，收益仍会令人满意。
因为很多城市的红盘限售期框定在5年，加上2-3年等交房、等证，7-8年后会不会出现集中抛盘与价格踩踏，谁也说不准。
另一方面，关于货币增发，你完全可以理解为5年一个周期。
2） 盲目打新不及优质次新
在过去2-3年时间里，多地楼市被一波又一波的打新潮带了节奏。
这好吗？这不好。
过去只知道部分开发商项目“交付即维权”，以后能顺利维权的也算心里落一踏实。
因为在接下来的数年里，楼市去杠杆化不断深入，相当大一批小开发商可能随时面临资金链断裂的风险。
在这种情况下，打新的显性成本和隐性成本都在提升，交易更加灵活、信息更加对称、配套更确定的二手房优势便凸显出来。
笔者密集观察了深圳、广州、杭州、南京、苏州、成都、武汉、天津等多座核心城市的新房、二手房一系列数据后发现：
核心城市次新房夺笋的概率并不比一手房低。
相反，密集调控之下，如果在上述城市已持有3年以内的次新房源，并不建议盲目套现、打新。因为被优质板块甩下车的风险比低位买入的可能性要更大。
当前的调控决心清晰可见，普涨越来越不切实际，因此机会成本的权重正在提升到前所未有的高度。
3） 好城市、好产业仍旧是投资王道
既然楼市短期套利空间被锁死，那我们的价值判断周期就应框定在5年以上，这对购房者来说，无疑让游戏难度呈现指数级上升。
越是这种情况，越是应该关注核心城市和核心产业。
接下来5年，以下三类城市必然未来可期：
长三角和大湾区的核心城市、内陆地区的核心节点城市以及“十四五”期间被赋予高端科创势能的城市。
除此之外，当前1.5线城市与二线城市的机会要明显优于一线城市：
入手门槛更低、融资政策更宽松、人口流入可观，且二手房市场也更加友好。这些优势是四大一线城市所不具备的。
最后提醒一点，买房最大的敌人仍然是自己。
楼市调控不会停，也不会松绑，但我们依然要坚决远离定向消灭中产的八大“神坑”：
海景房、P2P、研究股票、买公寓、搞集资、玩商铺、加盟开店、做民宿…
确定了以住宅为核心的家庭资产配置方案后，下手快、不拖沓，今后就变得特别重要。
《孙子兵法》有云：故并贵胜而不贵久，夫兵久而国利者，未之有也。
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发表于 2021-5-3 16:03:10
