永远不要看空北京楼市，都是血的教训

丁侦球

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：目前有西二环地铁房90平和通州老城区59平各一套，都是80年代末老公房，小区环境基本没有，楼道也很破旧。目前不在北京生活，短期内无自住刚需。外地有房，计划两三年后退休去外地养老，孩子明年毕业后可能回京也可能去其他一线工作，北京户口。房票二套一张，成年子女首套一张（留学生，没收入），也可借用亲友商住公寓房票一张。请较房产投资规划该如何配置：1. 目前再投资北京地产是否合适时机？2. 如果可投，是买一套总价高些的好还是总价低些的合适？现有子弹300-500（但是需要用外币兑换，目前汇率一般，会略有损失）3. 哪些区域适合投资，兼顾未来孩子毕业后自住需求？
回答：北京房产永远都有投资价值，有合适的即可入手 建议一套总高价，投资房产最重要就是找笋盘，高总价可以脱离红海区减少竞争，只有交易不充分的地方才有发现优质资产的可能。 建议重点看朝阳片区 ， 望京 双井 朝青等


提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房收租，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢
回答：1. 买房就是最佳途径，升值收益+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅回报率才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。


提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！
回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置


提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢
回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的


提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？
回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。


提问：新人首问：纯小白请教房姐！自身情况是还没结婚，未婚夫公务员可以分房，自己和父母自住亦庄金茂悦四居平层，没贷款，但一是不知道这块学区能不能保障（未来两年才打算要孩子），二是全家喜欢坐地铁不喜欢开车，现在问题就是在这住着舒服，出门不爽；最近看了瀛海站旁边海晏春秋的叠拼，面积大离地铁近，最主要老妈一直想住别墅…但我看了您好多回答以后，很担心这种郊区大面积折价快不好再出手的问题。想请您帮忙拿个主意，我这种刚需，要不要卖掉可能带学区但交通不方便的大平层，填些钱换成交通方便但没有学区的叠拼？这样就得赌一把未婚夫以后能不能分到带学区的房子，而且换了叠拼就得贷款且手头流动资金少了一些，家底没有那么厚…还是彻底放弃换房打算，能留出三百多万，在城里买个小点儿但有升值空间的房子做资产保值？如果那样有什么好盘推荐吗？我上班在虎坊桥，他上班在团结湖附近～说了这么多，感谢您看完并能百忙之中指点迷津！
回答：买别墅升值属性会很弱，基本就考虑自住，是否选择就看你们家庭更偏重哪个方向了。 个人觉得只是出门这一个问题，还是能接受的，等有孩子 学区房等问题都解决后，再考虑别墅更合适。三百多万 投资可以看下青年汇佳园、CBD传奇、首城国际等


提问：房姐您好！关注了您有一段时间了，很受启发。目前准备在北京购房，首房首贷，考虑自住兼保值，首付150左右，总价最好330以内，近期看了东四东五环附近的房源，不知道怎么选择，求指点。1、八里庄北里的86年老公房一居室（说是钢混相当于96）近地铁，环境装修不错，单价6.6；2、炫特嘉园开间，国美第一城东西北向一居室；3、定福庄美然动力开间，顶层是否可行？目前的问题是，同一地段老公房和商品房开间之间怎么选择？同样价格五环比四环房源质量要好，在四环和五环之间怎么选择？另外，还有没有合适的小区房源推荐？主要考虑交通方便兼保值增值。300左右。谢谢！
回答：330总价的话，八里庄北里6.6的单价如果没有硬伤可以入。炫特嘉园和国美有合适的标的也可以。美然动力的位置一般，优先看前面几个盘。老公房的优势是税少可以高贷，适合低首付。选择具体的标的更重要，不用纠结四环还是五环 保值角度差距不大，另外看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场


提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！
回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低


提问：新人首问。 背景情况： 本人30+，跟男友预计明年结婚。我在17年房价最高点入手了顺义后沙峪的一居（因为是顶层带阁楼，所以单价也比同小区高不少），每月还款1w+，房价现在已经跌了不少。 男友sfsd资格，子弹150+，想要在买一套，我们上班地点在中关村和西北旺附近，有几个方向，求指点： 1、自住属性：一步到位在北京换个性价比高的大房子，卖了我现在后沙峪的房子，加上男友的子弹，可能能凑280-300； 2、投资属性：不卖我现在的房子，用男友的sfsd资格买一个投资房，租售出去，贷款几乎无压力。但也许将来考虑有宝宝了，以及父母来京，最终还是要置换一个大房子。这样就算二套，首付压力会比较大。 3、自住+投资属性：不卖现在的房子，凑够首付在二线城市上车，比如成都、广州、杭州买一个大3居先出租，以租养贷，以后考虑换城市生活； 4、还有一种选择是，我先不卖，我们凑200+的子弹上车限竞房（比如昌平板块的万象悦府）自住，过几年在卖掉后沙峪的房子。问题就是首付+前几年还贷压力比较大，以及至少8年以后才能上市售卖； 我们都不是京籍，都在互联网公司，年收入税前差不多150+，但感觉也很不稳定，会有失业的风险在，也不想承担那么高的房贷压力； 所以，真心求房姐指点，哪条路比较合适？
回答：建议在1和4之间选择，优先满足自住需求再兼顾投资会比较好，除非你们有明确计划未来几年离开北京，否则不建议买其它城市。第一个方案稳妥一点，第四个方案激进一点，如果未来几年的现金流稳定 可以激进一点选择方案4，月供上如果出现问题 也可以随时卖掉后沙峪的房子 减轻负担。


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崔炫俊献

原先一说1000万，感觉不可思议，如今随便一个两居室都能上千万

什么大师特

北京的房房价没有最高，只有更高