昨天梳理了济南未来2-3年可置业的20个片区，其中13个我已经简单的做了总结，还剩下7个今天写完。
看这几张图：读懂飘忽的济南楼市！（上）
很多人说我偏向东部，我来济南20年，看了济南20年的发展，东拓西进，至于向西怎么样向东怎么样，我想每个人心里都有一个标准，不谈趋势，不谈结论，我们再看五年。
济南置业片区概况图
资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，人没跟去，这就是空城，与趋势发展背道而驰。
城市发展，肯定会考虑成本，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。
先把郭店、孙村总结一下
1、孙村片区——
孙村片区我个人是非常看好的，孙村有产业、有很好的生态环境，同时有很多的低密社区。向南是彩石，经十东路，所谓的科创大走廊，超算中心等，未来肯定会布局很多的企业、研发中心等。
如果未来唐冶、雪山的刚需升级为改善群体，他们去哪里置业？
基本上会有三个选择：1、向西中央商务区附近置业，2、向彩石片区置换，3、向孙村片区置换。
但是孙村当下在售的万科如园、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、海信彩虹谷、中海云麓公馆、金茂墅、龙湖春江彼岸等楼盘，除了个别楼盘相对低密的改善定位之外，很多小区规划是刚需盘，小户型。
靠近围子山、玉皇山未出让地块不多，有改善片区潜质，需要挑选好项目布局，12000左右的低密洋房你害怕啥？
2、郭店片区——
区位上的偏远，加上生态环境并无优势，决定了这个片区更多是地源性购房者置业。
如果4、6号线未来在这里汇合，那么片区会承接部分刚需客户，否则，短时间发展空间会比较有限。
地铁达、郭店成。（看4号线施工站点能否有突破）
孙村片区
接下来聊聊西、北、南五个区域
还是开头说的，片区发展需要产业、需要对新济南人有吸引力。
1、西客站片区——
西客站的发展时间并不算晚，济南西站于2009年7月12日奠基开工，2011年6月30日，随京沪高速铁路建成启用。经过整整10年的发展，西客站的吸引力还是偏弱，企业、工作机会并不多。
西客站10年间开发，地源性客群基本已经完成置业，这个片区未来的发展机会就是——济南国家医学中心，医学中心发展好，能给西客站片区带来重大利好，否则相对了来讲片区只有居住属性。
楼市供需平稳，价格波动不大，适合在片区内工作人群，和地源性居民置业。
2、药山（+泺口）片区——
药山片区有很多厂房、物流园区，泺口附近更多的是做生意的小企业主，都属于天桥。这几年拆迁力度比较大，未来土地供应相对充足，需求也能激发。
片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业，所以购买群体还是地源性客户为主。
片区发展短时间内还是停留在城市更新层面，很难对周边人群形成很强吸引力。
片区发展相对比较平稳，城市更新对周边居民居住环境是一大改善，自住可以。
3、天桥老城——
北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区，尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大。
片区内置业者多为周边工作群体，俗称地源性客户，很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房，这一点也值得置业者要尽量避开。
片区以城市更新为主，对外部吸引力有限，上升潜力有限，优质项目比较稀缺：万科、金地相对比较靠谱。
4、和谐片区——
和谐片区，市中与槐荫区交汇，在售项目基本全部位于槐荫区，也属于城市更新集中片区。
区位优势明显，成熟、交通便利，周围购买力没问题，但是缺少拉升片区整体发展的新动力。
和谐片区好似已经步入中年，依托老资本平稳发展，房价2-2.3相对正常， 再突破恐怕难度比较大。
在售项目保利天禧、绿城诚园、新城时光印象、远洋万和府、中海汇德里、城投静悦府，供应量不小，挑选低容积率，口碑好开发商购买。
5、市中二环南——
关注度最高的片区，二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南，生态环境、教育资源优势明显，吸引整个济南中西部片区置业者。
之前写过一篇文章可以再看看：济南市中区学区房不孤单！
这个片区有三个超级大盘：鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里，另外还有在售的绿地新里城、万科山望。
购房者的 选择很有限，有条件上鲁能，为了孩子教育大部分人拼了领秀城，毕竟环境不错，教育领先且确定。其余的中海、华润、万科、绿地就随便买了，但是客观来讲中海而二手低密性价比不错，学校成绩这两年也会凸显，可以筛选布局了。
有人会说为什么二环南房价这么高，为何鲁能新加推地块2.7-2.8万，销售还这么好？
一句话：你看看市中区的人群都是干什么的？政、金融、事业单位、商人居多。你看看市中区的退休人群之前都是什么单位？你看看为何玉函高架桥怎么就变了隧道？比不得比不得。
市中区底子厚，地缘人群也相对扎堆，所以二环南的学区房、豪宅有价格支撑，稳！
地铁对济南的影响
我又做了一张图，从我的理解，未来二期地铁开通之后，对济南各片区肯定有促进作用，但是真正利好哪里？
东西三条地铁线，增进东西互通，但是同样会导致西部人口更容易去东部择业，或者即使在西部上班的人也有机会去东部置业。
洪楼片区地铁密度还可以，且比较容易形成回马枪改造，只是瞎猜。
工业北沿线小区，依然是刚需居住区，交通更便利。
郭店能不能起来，还是要看地铁能否在此处交汇，我个人觉得交汇概率很大。
8号线的作用是为了山东大学，也同样是为了让章丘慢慢向西发展，与济南彩石、孙村牵手。
唯一画圈的片区，雪山、文旅、唐冶、神武、孙村、彩石，六个区域不分家，承接东部商务区外溢企业、人群，同时吸引省内来济南置业群体，吸引章丘来济南置业群体。已经起步，慢慢走向成熟。
20个置业小片区全部写完了，比较笼统，仅供大家参考。
未来哪里发展快？哪里是刚需？哪里是改善？或许你已经有了初步认知。结合地铁线路，可以再梳理一下，昨天、今天的分享，大概率对今年全年的置业都会有帮助。
以上为今天分享，个人观点，仅供参考。 | 
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发表于 2021-5-2 12:35:25
