北京楼市：买房增值，中产变刚需的不在少数，房产投资常识不能少

冀苍鸾

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：
章哥，京户，有440万，想买套房产出租、投资、增值，不管学区，另有一套正还商贷。生活工作在九龙山。看了易构空间、后现代城、沿海赛洛城、风度柏林、东方雅苑、平乐园。不想再多贷，视房子最多再贷个60万，加上中介及税费，总预算想500万搞定。后现代城买两居朝向、楼层不好，赛洛城较远、环境不好。风度、东方买大一居，朝向、楼层也不好，平乐园老破。
也在亦庄看了限竞房。现在一是易构空间一套两室一厅，预算500内，低层，朝向不太好，性价比过及格线勉强接受。二是亦庄招商臻珑府，少20万买89平的三室二厅二卫，锁定七八年（个人日常开支应可支撑），好不好出租（整租）看不清。请章哥提点，从我初衷考虑，易构、招商买哪好？还是都不好有其他选择？
回答：
1、 沃天，这哪儿是投资增值啊，简直是突击花钱。只不过是打着投资的旗号而已，有点儿花完了就不闹心的意思，不是太合适。
2、 我给某位过气的首富打过工，得到最受用的教诲是一句话：投资就是做生意，生意人的原则是跨行儿的钱不赚。所有投资，尤其是亲身操作的投资，必须先懂行，否则无异于赌博！
隔行如隔山，看着容易干起来难。任何一个行业，进入的早的都赚钱容易，但进入的越晚赚钱越难。如果大家都觉得这行儿赚钱很容易，那就是赚钱非常难的时刻要来临了。房子这种东西是耐用消费品，也是投资品。买来自住兼投资还无所谓，至少享受了自住。但纯投资最好学习点儿基础知识，否则风险较大。如果觉得某一行赚钱容易，那就说明完全不懂。
3、 像这一看描述就是完全不懂房子，连各种房产性质和特点都不加分别。商品房、公寓、老公房、限竞房，是套房子就行，更不管产品的具体投资性，总归就是一句话：买房谁不会啊，闭着眼砸钱都能发财！那万一赔了呢？钱是王八蛋，赔了咱再赚，只当是不要了不就行了。
这很像是听说投资古董能发财，于是就去淘国宝，什么陶瓷玉器书画家具的满不吝，最后问上周刚出炉了一批青铜器，上面还有甲骨文呢，能投资吗？那别人能怎么说，只能说随便买呗，万一蒙上了呢，虽然这甲骨文写的是“房住不炒”！
4、 不调侃了，投资任何一种产品都必须懂行，这世界是公平的，别相信运气。虽然占在风口上猪都能飞起来，但风总有过去的时候，落潮之后自然会知道谁在裸泳。专业知识与经验就像是内裤，寻常看不见，偶尔露峥嵘，关键时候还是挺管用的。
投资房产最基础的两点：定性与定量。定性就是分清产品性质，定量就是用数据做趋势分析。
5、 新房本来就不适合纯投资，其溢价损耗是无可避免的，除非是真正的价格倒挂，但可遇不可求。限竞房属于政策性住房，政府制定政策不是帮炒房客发财的，别抱有幻想。这就相当于说手里有个车牌子闲置，想买辆车租出去跑滴滴。一般人都是买辆普通二手车。可也有人非得上4S店买辆新款的简配版，然后还问别人能保值吗？不差钱儿的土豪常这么干，普通家庭还是别学人家耍帅了，未必玩儿的起。也最好别用县城思维来看待北京楼市，真不是一个级别。
平乐园老公房，优势就是保值能力强，跟随大盘涨跌。劣势就是流动性弱，也没有走出独立行情的能力，板块决定了趋势。南城板块，和北部在过去这些年在逐步拉大价格差率。所以只适合自住，不适合投资。
沿海赛洛城城，为什么在板块中选中这里？因为价格低。那请问了，当年这里和金都杭城同等价格，还超过金泰先锋，为什么现在倒显得价格低了？那两个并未跑赢大盘，那就是赛洛城输了点儿。价格低意味着升值慢，那凭什么认为在自己买到手之后就会逆袭，个人有这个能力和运气吗？投资最好遵循价值投资，但千万别理解为价格投资！
后现代城，山寨Soho现代城的，当年弄得我都稀里糊涂的，也以为是潘老板盖的呢，能知道这是什么性质的定位了吧？还有易构空间，听这名字像是普通住宅吗？看看地图，这里和风度柏林东方雅苑处在同一个经度上，那凭什么价格差了1万多？投资任何商品，贵要说出道理，便宜也必须找出原因。谁的钱都不是大风刮来的，投资不是赔钱接力赛。
6、 话说的可能不太好听，但我真是不愿见到什么都不懂的人就拿着几百万往里冲。当年确实随便买套房就能发财，但那个时代过去了。就算是当年，赔钱的虽然不多，但收益少的有的是。土豪买房投资成中产，中产投资成刚需的比比皆是。
更别提那些炒房客了，20年来能全身而退的没多少，倾家荡产甚至债台高筑的太多了。2016年的那一场豪赌，不知有多少人背井离乡甚至身陷囹圄。那些小投资客呢，现在还有大部分都站在高岗上盼接盘侠来拯救呢。
7、 总之，几百万不是小数字，最好别太任性。花几万块买只股票还得看看K线图呢，这么多钱买房子，看过历史趋势吗？自住房无所谓，自己喜欢就行，但既然是投资，最好还是学习些常识再掏钱，否则被忽悠买错房的概率比较大。
相对来讲这几个选择中就买风度柏林和东方雅苑吧，中规中矩，没有跑输大盘的，在四环内算不错的了，风险最低。尽量别选有硬伤的，出租时租金低，空置期长，出手时挂牌期也长。
另外建议再考虑一下资金方案，也不太合理。500万的房子才贷款60万，将将过10%，估计这60万的成本就得20万，有钱任性但不划算。仅供参考。
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