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精准、定向、严厉调控的目的，是为了剔除伪刚需，保护真刚需。
01
涨声一片
深圳涨完东莞涨，东莞涨完宁波涨，宁波涨完上海涨，上海涨完广州涨，之后再延续至西安、合肥、南京、杭州、武汉、佛山…甚至在本轮楼市调控中跌幅较大的青岛、郑州等城市也正在迎来小阳春。
自2016年9月底始、全国一盘棋楼市调控以来，经过近五年多的能量蓄势，新一轮的房价上涨自去年从深圳启动后，目前来看大有星火燎原、房价摁不住的势头。
房价上涨从一线往二线蔓延、由南方向北部传递、沿中心大城市到周边城市群内流转……用一个词形容就是：涨声一片。
这不由得让很多人内心发怵：当下的2021年，难道是2016年楼市行情的再现？！
关于楼市调控的目标越来越明确，就一个字——稳，具体为稳房价、稳地价、稳预期。
但是稳并不表示房价不涨，更不表示房价要下跌，而是房价在一个范围内、如10%的范围内上下波动，其实最理想的状态是房价稳步上涨、跟老百姓的收入增幅相匹配……房价高不高，不仅看房价，更要看收入、看的是收入房价比。
可自2020年深圳开启的这轮房价上涨，其涨幅明显已超过百姓收入的涨幅，房价“稳”调控正遭遇挑战。
也正因如此，去年下半年以来各地楼市调控的政策轮番出台，尤其到了今年、调控政策更加密集…有数据统计，截至目前全国涉及楼市的调控政策共计有140余次。
请问：
每一次房价暴涨，谁最受伤？刚需！
每一次楼市调控，谁最受伤？刚需！
于是就有了各种悲情的段子：被误伤的刚需、被误杀的刚需，本来还能买房上车、居住改善，可一涨价、一调控后就此与房子绝缘。
刚需似乎成了一个筐、什么都往里装：房价上涨刚需受伤，所以得管控楼市；限购/限贷/限资金流入的管控楼市，会造成二套改善首付提高、首套房贷利率上升、房贷审批变难…刚需再次受伤。
问题是，到底谁才是真正的刚需？
从近一两年各地政府出台的楼市调控政策来看，我们发现了判定刚需的定量指标。
02
谁是刚需？
在深圳，拿得出1000万摇号买房的算不算刚需？
很多人会说这不是刚需…1000万是笔巨款，买的肯定是豪宅。而刚需满足的是刚性基本需求，跟豪宅搭不上边。
可在高房价的深圳，1000万买到的充其量也就是套稍微像样的改善盘、跟豪宅还真沾不上边…因为房价高，巨款买到的也就是套普通住宅。
把有钱等同于伪刚需、把没钱等同于真刚需，本身就是错误的。高情商/高智商天资聪颖、勤奋努力付出更多、为社会/为城市创造了更多价值…理应得到更高的收入，这样的人同样有买房居住的需求啊，莫非真应了网上那句话：你穷你有理了？！
其实，什么是刚需、在这几年的楼市调控的政策里，体现得已很明确了。
首先房子不能太多、够住就好，肉身就一个、不可能每天都换一个住处吧？买第一套房时可能钱少、没经验会买错，那买第二套时总得有记性了吧？
所以大多数城市，对第三套房是限购的…在一个城市、超过三套房就不是刚需了。
在一个城市住房是刚需，那你得在这个城市有工作、能自立吧…可如何证明呢？社保或个税的缴纳记录就是证明。
若只缴纳一两次，如何证明你在这个城市已稳定下来呢？所以大多数城市都要求连续缴纳社保或个税在一两年以上…你不在某个城市长居、也不能算刚需。
刚需买房是为了自住，不是为了出售赚差价，所以大多数城市都实施限售…网签或拿到房本后三五年内不可出售。
刚需买房应量力而行，可以家人筹钱、可以亲友借钱，但不可过度杠杆借银行的钱，所以限制信贷流入楼市…如打击首付贷/消费贷/经营贷/信用卡资金流入楼市。
这是过往对刚需的保护措施，在新一轮的调控中、对刚需的界定则更加明晰。
缴纳社保/个税年限越长越是刚需、越有优先选房权，这是西安/杭州/深圳等地的调控措施，也因此深圳出现了缴纳24年社保、才有摇号买房资格的社保巨子现象。购买中小户型的房子更是刚需、也因此更易获得贷款，这是上海楼市调控的新措施。
购房人及其家庭在该市没有房产、且在购房前也没有住房转让的记录，这样的人是真刚需，这是合肥楼市调控中的措施…在这个调控里也出现了年龄鄙视、35岁以下的人更是真刚需！
因为有了刚需的定量标准，楼市调控才能更精准、才能更好的保护真刚需。
03
精准调控
关于精准、定向调控，这两年说得最多的是货币政策。
在2008年和2016年这两轮货币宽松周期中，一个最大的弊端是大水漫灌…银行放贷不限制特定行业和特定人群，只要符合银行的风控标准（主要是有房产等抵押物）、就会肆意的放贷，结果就是地产商和购房人贷了过多的钱，因流入楼市的钱太多、从而推高了房价。
而2018年开启的新一轮货币宽松周期中、尤其在2020年表现的特别明显，就是把信贷定向投放给基建行业和中小微实体企业，所以这两年才有了一波企业经营贷的红利…额度更高、贷款利率甚至低于按揭房贷。
这些年的楼市调控看起来很像一场“猫捉老鼠的游戏”。
做为监管部门的“猫”，想的是稳定房价、所以千方百计去堵住各种调控的漏洞。而作为房产投资者的“鼠”，却总是寻找各种漏洞（如结离婚/人才落户/缴纳社保或个税/法拍房/工资流水等）去破限购、破限贷。
可以道高一尺魔高一丈、也可以魔高一尺道高一丈，“猫”和“鼠”就这样你来我往、斗智斗勇重复博弈着…调控漏洞不断的被发掘、又不断的被堵上，于是就逐渐的演化成了当下越来越精准的楼市调控。
其实很早之前中央就提出了精准调控、即因城施策，每个城市房价涨跌情况不同、关键是要保持房价稳…涨幅大的城市调控就严些、涨幅小甚至还跌的城市调控就松些，目的就是防止房价大幅波动——不能大涨、更不能大跌。
之后又出现了上文中定向保护刚需的各种宽松政策，标准如缴纳社保时长啊、买房面积应是中小户型啊、名下无房且之前也没有卖房记录啊等等。
去年出现的新漏洞是经营贷资金在流入楼市，目前看关于经营贷资金流向的精准调控也在实施、并正在取得成效。
经营贷资金转了一圈后又回到借款人手里？可以利用银联的系统追踪资金的跨银行流动轨迹；
经营贷资金受托接收公司是一家空壳公司？可以利用工商系统查询到该公司是不是新成立的；
用经营贷资金去买房？可以利用央行的征信系统查询到做了贷款后是不是又做了一笔按揭房贷；
经营贷借款人用家人（如父母子女等）的名字去买房？可以利用公安的户籍系统和房管局的房产系统去查询借款人的家人名下是否有新增房产……
大数据的详细、各系统的完善，以及借助科技力量让这些数据联网，我们每一个人都成了透明人，当然也可以借此实施更精准的定向调控……包括保护买房的刚需。
坚持房住不炒、坚持精准调控，让房子回归居住属性和使用属性，让真刚需能尽快的买房上车、安居乐业。
拜求这次楼市调控能最终成功。 |
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发表于 2021-5-1 19:08:46
