楼市测评：主城热盘该如何选？

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谈起合肥的老城区，庐阳区必须榜上有名。


庐阳区的四里河、双湖等板块已相对成熟，而庐阳北板块还处于萌芽期，房企的布局还在完善中。


中海地产于2020年成功摘得庐阳北地块，命名为中海熙岸，并于后半年成功首开，近期又要加推，此番加推必然又要引起一波买房热。


今天我们就中海熙岸的区位、品牌、配套、产品、二手房信息等方面展开讨论，以下是该盘的一些具体情况。

NO.1|壹

产品规划&最新动态

中海熙岸位于淮南路与九顶山路交叉口，项目规划21栋洋房，共863户，均价16500元/㎡，其中Y9/Y10/Y15/Y21毛坯，其余精装修。







整个项目的定位是改善型住宅，容积率最低为1.5，绿化率40%。此外，项目还规划一所12班的幼儿园，方便孩子上下学。


为了保证小区内部道路的平整，开发商在规划设计时，将部分低洼区域抬高，外围再设置下沉式沿街商业，既方便生活，又保障了外围业主不受太大干扰。







据置业顾问介绍，项目前期开盘房源已售罄，但预计本月会加推11#、12#楼，即将启动预约定存。


其中，低密度多层二批新品Y11#、Y12#楼，户型为93㎡、105㎡、121㎡，均价16500元/㎡左右。







置业顾问还表示，楼盘首付要看加推后的具体情况，目前还未确定。如果是按照全款的话，小高层约1.6万/㎡的价格来计算，以93㎡户型为例，总价大概在140-150万左右。


值得注意的是，项目的高层均摊在18%左右，比市面上大多数同类住宅都低，保证了足够的套内面积，性价比也比较高。







以建面约115㎡的户型来看，三室两厅两卫设计，三个方面分设而立，互不干扰；南向大尺寸阳台，保证了室内良好采光；双卫设计，为一家人居住提供了很高的便利性。

再看建筑面积约121㎡户型，四室两厅两卫设计，主打高端改善客群；大四房布局，即使三代同堂，居住空间也绰绰有余；宽阔双厅、大阳台、奢华套房主卧，每一处都在彰显改善气质。

NO.2|贰

近地铁，周边配套成熟

2020年5月14日，中海以730万元/亩竞得新站区XZ202002号地块，总价67058.02万元，楼面价7299.96元/㎡，溢价率22.69%，自持面积6600㎡。

配套方面，项目位于淮南路与九顶山路交叉口，紧邻庐阳主城动脉北二环路，同时，项目近邻地铁1号线、3号线，可通往庐阳银泰商圈、四里河商圈、苏宜商圈。

教育上，中海熙岸自建有幼儿园，东侧为36班的淮合花园小学以及48班的淮合中学（即30中西校区）。

商业上，周边有庐阳银泰中心、包河万达、宜家、苏宁商业圈、武里山天街等。同时，安徽省第二人民医院、安医大四附院距离不远。

品牌来看，中海是国家的央企，发展历史有四十多年，在合肥有多个项目，像中海九樾、中海上东区等，地段选址都不错，口碑评价可做参考。

除此之外，项目物业是开发商自持的中海物业，品质在本地是不错的。


总体来说，项目位于老城区，配套已经非常成熟，基本无需兑换时间，入住即可享受，品牌物业方面也有保障，对意向入住庐阳北地区的改善客户来说是个不错的选择。


但相对于新发展的区域来说，老城区的环境总是有些不尽如人意的地方，比如设施老旧，出行可能存在拥堵。

NO.3|叁

同板块楼盘对比

从板块来说，项目位于庐阳北板块，我们将同板块内的另外两家楼盘进行综合对比，如下：


1. 富强悦澜湾


项目位于同板块东北部，九顶山路与淮南路交口，靠近污水处理厂，板块位置一般，环境比较吵闹，邻北二环及阜阳北路高架，地铁1号线延长线，多路公交路线在此汇聚，可见出行便捷。学生教育、课外教育、驾校，周边教学资源丰富。且靠近医院和购物商场满足居民的基本上的需求。


项目规划有22栋洋房、高层，共计1413户。户型建面约90-104㎡，均价12999元/㎡，此外，项目的物业是乐富强物业，具有国家一级物业管理资质。


2. 力高君御世家


项目位于同板块东北部，新蚌埠路与天水路交口向西1000米，附近有地铁1号线，周边有淮海花园小学、合肥三十中学，环境有陶冲湖公园，商业上有华润苏果、农贸市场。


项目规划高层、小高层，共19栋共约2504户，户型建面约83-103平米，均价12000元/㎡，低于富强悦澜湾和中海熙岸，其物业是恒丰行物业。


综合来看，三盘各有优劣，从时间来看，中海熙岸是最新的，但从项目规划来看，越新的小区规划会越完善先进，就区位配套来看，三盘都临近二环，但中海熙岸更靠近主城区。

NO.4|肆

新房&二手房房价

庐阳北板块是目前整个庐阳区的“洼地”，主要以刚需为主。5号线穿板块而过，此外，板块距离苏宁广场（在建）、宜家（规划），以及北城万达（在建）较近，后期可坐上地铁5号线直达苏宁、宜家等商业体，并实现与其它地铁线路进行无缝转乘。


根据金刚石数据，板块内目前新房均价在1.5万左右，在售的楼盘有富强悦澜湾、力高君御世家等。







中海熙岸、富强悦澜湾是目前板块内新房供应的主力军，3月1日到3月30日，金刚石数据显示两盘成交110余套。


根据链家网数据，板块附近的二手房价格在1.1-1.2万/㎡左右。

以项目来看，中海熙岸周边的二手房有大富新领地，均价1.19万/㎡，淮和花园，均价9469元/㎡。


从数据来看，周边二手房价格比新房低，基本不存在倒挂现象，部分购房者如果预算购买中海熙岸等新盘不足的话，可以考虑入手周边的二手房。


整个庐阳区来看，3月二手房链家参考均价约18988元/平米。金刚石新房成交均价约20095元/㎡。


区域内四里河和庐阳老工业区板块是房源集中在售区域，目前在售楼盘不少，库存较为充足。

近几年，庐阳区作为老城区，区域内板块价值不断提升，不少在政务、滨湖碰壁的置业者转向庐阳，使得区域内的楼盘去化加速，大批置业者也吸引了更多开发商拿地入市，从而一定程度上缓解区域内房源不足的情况。

NO.5|伍

结语

任何楼盘都具有一定的优势和劣势，我们要学会扬长避短。而中海的品牌和物业在合肥是有一定的优势的，同样，中海周边的配套我们也能看到。

当然，一个楼盘该不该买，合不合适，完全取决于自己的需求。

如果需求是好交通，那就找近地铁或周边道路比较畅通的楼盘；如果是喜欢运动，

可以找公园多且绿化比较好的楼盘；如果喜欢教育氛围浓厚的，可以选择好学区的楼盘。

在选择楼盘，要最大化满足自身需求，有些瑕疵是正常的，只要瑕不掩瑜，就可以接受。购房者切记，世界上没有完美的房源，不要相信置业顾问的一面之词。