北京楼市：这个板块价格虽低但是别碰，原因很简单

Jacqueline季

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：您好，姐，没有做功课问的很业余，您多担待。我2012年在酒仙桥丽都一号买了一套两室110平，07年梵谷水郡买一套三室115平，孩子名义2016年买了通州华业东方玫瑰一套一室一厅68平米，三套房子只有华业东方这套有贷款，现在住在梵谷水郡，其余两套出租，为现在觉得这三套都没有学区，想请教房姐 1.在保值增值方面这三套房子应该出售哪套， 2通州的发展值得留下华业的房子作为投资吗？ 3孩子还没有结婚，现在需要考虑学区不？ 4，如果为了增值保值，再换一套三居在望京区域哪个小区合适？ 5.我老家是河北沧州的，您觉得这个城市的房子现在值得买不？ 谢谢您。

回答：你好，丽都壹号最大优势是新，这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。 电子城区域未来发展并不是特别看好，酒仙桥是个独立板块，道路歪斜、城中村太多，改造难度太大，虽然有企业入驻，但是板块比较割裂，自己和自己玩的。 未来酒仙桥也会不温不火，因为有企业，所以一直有固定需求，但也很难吸引板块外的人来这里看房。可以考虑出售置换望京的改善盘。东湖湾、保利中央公园、橄榄城 其次 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园都可以关注。 华业东方玫瑰可以暂时保留，环球影城是比较大的利好。 沧州房子目前价格不低，未来很长一段时间会出现横盘或者阴跌。不建议买。

提问：房姐您好 富力城旁边的合生国际花园三居可以看到cbd夜景但是挨着火车道和三环 请问可以看到cbd景色和火车公路噪音比哪个更重要些 ？140平房合生国际和180平的苹果南区比总价差不多 哪个更优秀些 谢谢

回答：谢谢赞赏 我们有同事之前想买合生国际花园的，我建议是谨慎。 对于北京这样一个城市，死角位置和铁道分隔是非常大的硬伤，合生国际花园之所以一直便宜也有这方面原因。 140的合生和180的苹果南一样的价格？ 你检查下是否有写错 苹果南除非出来特价，一般也不会重点关注。 这个总价，不如你看看阳光100两居西侧看东三环中国尊。

提问：房姐：现有锦秋80平小两居 准备把珠江罗马嘉园（170平）卖掉 估计（1000）因为一直就不涨了 ，不知道是换成锦秋大两居（因为三居要1500左右了）还是直接奥森板块的美伦堡 或上林世家 小三居 ，已经不考虑孩子上学了 。不知道现在卖罗马值不值这么换置。谢谢

回答：不建议换，珠江投资角度还是不错的，房价上涨是成周期性的涨1年阴跌2年，还和地方政策，土地供给息息相关，一但上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移，置换后并没有增值预期。

提问：房姐，你好。新人首问。单亲带一娃，正常年入30万，疫情受影响。目前名下高碑店兴隆家园一套139的房子，最近有人要买，780，这套房一直没住过，当初购买考虑到旁边有医院、地铁、公园，大三居适合老人一起住，但距离工作地点和孩子上学地都远，一直出租。房子一直价格洼地，比当初差点购买同价位的华纺易城低了200多万……目前孩子五年级在崇文读书，租住。父母名下后沙峪一套90米的房子，房本年底刚满两年。手头有子弹200。目前想换房，有点没头苍蝇。首选卖了兴隆，加上手头200，900多，在崇文附近只能买90左右的小两居，满足不了老人过来住的需求；二是卖了兴隆，在望京或者东边换一套品质好，能增值的房子，但完全没有方向。三是兴隆不卖，用手头200以父母名义在亦庄投资一套小户型，父母是否能抵押后沙峪房产贷款？他们都72岁了。因为没有看中买哪里，现在卖不卖兴隆很纠结。我有贷款，如果自己名义卖了兴隆，再买房，是否建议贷款？不想给自己太大压力。请房姐给个适合我的方案。谢谢。

回答：兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，涨幅一直落后大盘。 方案一在不需要学区在买崇文门有点风险。 方案三，父母年龄贷款受限，投资的话 200的子弹没什么选择 推荐方案二，自住+保值 看下双井九龙山比较合适，例如 首城国际、风度柏林、珠江帝景。还是建议贷款买，担心压力大就保守一点 ，可以再承受能力内少贷点

提问：美丽房姐好，新人首问，已阅精华贴，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请房姐百忙之中给予帮助，谢

回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平\/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留

提问：请问下房姐，武汉二手笋盘小区和参考价格，您这有没有推荐的？

回答：目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府 中建大公馆。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城 城联投江南岸等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

提问：房姐，深圳二套首付可以3成了？

回答：圈内人懂得，不是直接首付3成，是一套技术操作。 深圳3成首付，实际原理是二套贷5，再叠加一个抵押贷2。 原先建行按揭后需等1年补，现在建行按揭后不用等，可以直接叠加。 原理类似原来4+3，5+2。

提问：你好，房姐！新人首问，非京籍，社保连续五年以上，想要在北京全款买一套房子作为投资，每月收租金，预算投500-800w。希望得到你的帮助: 问题1:如果社保断缴后多久还可以买房？ 问题2:你建议投资哪个板块以及有没有相关的小区推荐？ 问题3:如果做长期投资，买新楼盘还是核心区的次新房更保值增值？

回答：1. 在京买房需要连续缴纳60个月社保，不能断的，如果3个月以内可以补缴。 2. 800建议看望京和双井、四惠，例如 首城国际、苹果社区、慧谷阳光、东恒时代二期 3. 核心区的次新盘更稳定波动小。新楼盘要挑地段，这一类的波动大，风险也更大，如果是长投8年以上可以搏一下像亦庄通州的新盘，如果持有8年内建议保守选择核心区次新。

提问：房姐你好！我本人购房小白。北京户口，与父母住北京，名下只有一套天通苑160大三居，无贷款，上班在中关村，但不用坐班，无通勤方面压力。考虑父母有sfsd资格，年收入80-100左右，现金150。有几个问题想咨询：（1）若考虑投资＋改善＋自住的两居，天通苑的房子不卖，离父母不太远，有什么样的楼盘可以选择？（2）若考虑改善和置换，仍与父母一起住，有什么样的楼盘可以选择？（3）若考虑改善和置换，不与父母一起住，有什么样的思路可以推荐？谢谢房姐。

回答：1. 看下龙泽到立水桥这一片 例如 矩阵小区、北京北 、佳运园 等 2. 改善置换 看看 望京的 慧谷阳光、季景沁园 、 澳洲康都、大西洋新城 等，是否与父母住这几个盘都可以看

提问：房姐晚上好，生活艰难，最近在生活中认识了几位A8的前辈。从在认识这一段时间上来看几位前辈无论从吃或者衣行上，几位前辈都很朴素，但与几位前辈站在一起的时候又能感觉的到一股由内向外散发出的昂扬。这让我很难受，想要成为他们，但又不知从何而起，想要问为什么，又感觉不知如何问，只能感叹。加入您的知识星球很久了，潜水居多，可能今晚喝了两杯，所以想象房姐请教一下，在遇到个人认知维度外的时候应该做的正确方式会是什么呢

回答：在北京，A8级的财富，是需要保持朴素的中产阶级，比社畜好一个层次。 稍不注意，任何一场意外（疾病，失业，子女，养老），就要掉落到白领劳动阶层。 只有不断给自己信心，憋住一口气往上冲，才能突破地心引力 ———— 多做事，多想事。 为什么是这样而不是那样？

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