注意，楼市五大趋势！2021年开始，不要乱买房

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转眼间，2020年就要过去了。回首2020年，疫情下，楼市经历了一番考验，在经历了上半年的线上卖房之后，下半年终于迎来了全面的发展。
而展望2021年，楼市的走向又会怎么走呢？近期，几大重要会议陆续召开（12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行；12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开），释放了多个信号，值得大家关注！
一、“防”住不炒，明年将全面落实房地产长效机制
众所周知，中国楼市是典型的政策市。房地产政策取向往往决定了未来一段时间的楼市走向。
中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议，都再次明确房子是用来住的、不是用来炒的定位。
其中，全国住房和城乡建设工作会议提出，明年的重点任务包括：
稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
从中能看出一个关键信息是，房地产调控不仅会持续，还将以长效机制的方式确定下来，房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实，明年有望将全面落实，而且长效机制的内容包括政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。
据统计，2020年下半年，深圳、东莞、杭州、西安和宁波等近20城相继升级调控，重点涉及升级“限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费”等多个方面内容。未来的调控政策大致仍将以此为主。而新的趋势可能是各项调控政策之间的协同、各区域间的调控联动将会进一步加强。此外，针对重点城市的监测预警将会更加灵敏，一旦出现异动，相应措施将会迅速出台。
二、“解决好大城市住房突出问题”，房价不会大涨大跌
关于楼市，中央经济工作会议的表述如下：
解决好大城市住房突出问题
。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

足足236字，这是近几年来的中央经济工作会议中，对房地产着墨最多的一次；而且过去的中央经济工作会议，一般放在民生和社会保障里面，而这一次单列，什么意思？或许意味着，当前房地产平稳健康发展，比过去任何时候都显得重要。
而且首次明确提及“解决好大城市住房突出问题”，也是2021年八项重点任务之一。可以预见的是，楼市较热的一二线城市，楼市调控政策只会紧不会松。大城市，尤其是深圳、上海这样的中心城市，如果还不控制住热度，政策的调控很有可能再度升级。
三、住房供给侧改革，或正式开启
相比于2018、2019年更多强调“房住不炒”，今年的中央经济工作会议除了重申“房住不炒”外，更多笔墨体现在“保障性租赁住房”上，而且加以“高度重视”一词，值得大家细品。
保障房性租赁住房建设，这只是住房供给侧改革的一环，会议还提出了多项住房供给侧改革的内容：
①长租房政策；②租购同权；③土地要向租赁倾斜，单列租赁用地计划；④利用集体建设用地；⑤企事业单位自有闲置土地建租赁住房；⑥国有和民营企业都要发挥功能作用。
如此多的供给渠道，不单是靠政府，还能在用地倾斜、供地计划里单列、单位自有用地、企事业单位自有闲置土地等渠道上，做文章。
值得注意的是，当政策和资源都向租赁倾斜，商品房的空间被挤压，租房市场或将成为开发商的新战场。
对此，也有业内人士认为，留给商品房的土地，将被租赁住房分食，而土地就那些。尤其是大城市，可建设用地越来越少了，现在还要更大幅度的倾斜来建设保障房，可开发建设商品房的用地就会更少了，或许会刺激大城市的商品房开发都只能走豪宅化的道路，否则会被大量的保障房所淹没。
笔者个人认为明年大城市房价很难下跌，但也不会有大涨，在政策高压中稳中有涨的概率比较大。
四、“三道红线”下，房地产“去杠杆”

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，其核心内容是为房企量身定制出了一套“三道红线”的新规定，剑指房企高负债，而目的是为了防控房地产金融风险。
“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。根据“三道红线”要求，几乎所有扩张迅速、规模较大的房企都不同程度地中招。
据业内透漏，此次“三道红线”要求的最长期限为3年，其中包含1年内如何降负债，3年内如何做到全部达标，从2021年起全面推行概念监管举措。至于各家房企何时能交出及格作业，接下来我们不妨拭目以待。
还值得注意的是，今年下半年开始，主管货币政策的相关部门负责人，曾多次公开表态，货币政策将在疫情之后恢复到常规状态。从中可预见，进入2021年，随着新冠疫情的逐渐消褪，银行信贷投放量将有所减少。无论是开发商的开发贷，还是个人购房的住房按揭贷款，相比于2020年，都会面临边际收敛的局面。
五、楼市会继续严重分化，“四类区域”仍有机会
“房住不炒”、“降杠杆”是否意味着房地产业已失去发展机会？
业内认为并非如此。无论是在继续城镇化、旧改还是在城市群、都市圈等重点区域，房地产仍有全新的发展机会。
日前社科院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，未来还有四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。
“房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口”，笔者认为，从供需角度来看，处于需求侧的人口被视为决定房地产未来发展的重要因素，我国人口依然向一二线重点城市及国家中心城市转移，所以明年大城市房价很难下跌，但也不会有大涨，在政策高压中稳中有涨的概率比较大。优质房产仍值得提前布局。而内陆县城、北方存在感不强的城市，如果政府不突然放松调控，房价仍然不会有较大的起色，继续阴跌。
总之，在“房住不炒”（“防”住不炒）的大背景下，投资风潮受打压退却，在“沙里淘金”的房地产大周期里，投资买房不再是闭着眼就赚，随着城市分化现象在加剧上演，房价“只涨不跌”的时代已经过去！
所以，2021年的购房置业，你更要慎重选择城市、地段，尤其是城市，选择人口持续流入较多的，经济底子不错的，企业也大量涌入，并热衷扎根发展的城市，一般来说未来楼市行情不错，房价有上涨的基础动力支撑。