楼市格局被重塑，现在的北京，是抄底的好时机吗？

风吹吹蛋蛋疼风w

[size=0.833em]我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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[size=0.833em]提问：想在北京投资房产，用亲戚房票（亲戚年龄大不方便贷款，名下无房）准备投资不超1200万，买一套大的还是俩套小的回报高？买哪个小区多大？怎样操作好？全款买大的后抵押再买小的？都投资房产好不好？麻烦您特别定制一套方案？
[size=0.833em]回答：如果你亲戚年龄65内，建议全款一套大的，再抵押买一套小户型，因为超过65一般做不了抵押贷了。 1200的标的可以看 望京: 宝星国际 、慧谷阳光 双井: 天之骄子 九龙花园 能抵押出大概6成左右， 建议看 tty或者 百子湾的后现代城、沿海赛洛城


[size=0.833em]提问：你好，孩子在西城区新街口附近上班，公务员，现北京集体户口，单身，可融资300万，考虑居住兼投资属性，有可推荐的性价比高的小区吗，价位多少钱比较合理。另外按照北京的户籍管理规定，是否在其他区买了房，户口就得迁出西城，考虑到将来结婚后小孩上学的问题，户口不想迁出西城，综合这几个因素，能否给个建议。
[size=0.833em]回答：户口不用迁出 300首付看750左右标的，当下无上学需求不建议看带学区属性 推荐 惠新西街，开车到新街口20分钟左右，距离合适，区域内并未完全溢价有部分淘笋机会，满足投资+自住需求，主看 7*100标的


[size=0.833em]提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！
[size=0.833em]回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般


[size=0.833em]提问：房姐您好，我介绍一下我的情况和问题。 现状1：我们在西四环玉泉新城有套130平的房子，小区比较宜居，但是无学区。另外一套房子在古城北路，80年的老破小，我刚刚把古城这套老破小卖掉，加上手里的现金有400万. 现状2:目前两个孩子面临上学，本计划购买金融街学区老破小，觉得上完学马上卖掉没有损失。但是最近西城出多校派位和六年一学位政策，我担心金融街老破小房价下跌，还担心两个孩子上完学大概七八年才能出手这套房，赔钱的几率较大，不知道我想的对不对？也有中介说金融街学区房价会很坚挺，也许还能赚钱..... 现状3:我因为工作原因，其实可以带孩子到外面上国际学校，但是家人一直认为花钱买学区房属于投资，不仅免费上学还能保值，我认为金融街学区已经很高，完全可以买一个可以升值的房子，把孩子带到身边去接受更好的教育。 问题：请房姐以专业角度分析并给些建议，我手里的四百万现金（可以用老人名义按首套购房），结合孩子上学和投资价值，怎么处理这件事？卖掉了古城的老破小，必然要买一套房，我是买套西城学区，靠学区保值又上学，还是把孩子带在身边去上国际学校，买套能升值的房好？请您也给一些楼盘的建议。 另外也想问问深圳的房子值得购买吗？我在雄安开车一小时的城市还有几套房子，想考虑是否置换到深圳。 谢谢
[size=0.833em]回答：1. 你的理解是对的，学区房就做为学票使用。想投资升值就不要买太重的学区属性，受政策和学校成绩等影响太大，投资是要回避的。 2. 在把你们这个问题简化一下 ，不要考虑投资问题，决策的关键是你们对孩子上学这件事究竟是怎么想的，北京的国际学校和公立学校教育体系不太一样。需要你们自己来衡量，想清楚了这400万如何决定也就清楚了 3. 深圳长期看当然值得买，由于去年涨的太凶，会横盘一段时间，现在还不适合入手


[size=0.833em]提问：房姐，您好。新人首问：坐标北京，夫妻均为京户，本人名下在京有2套房，1.海淀玲珑花园185平顶复，2004年购入，商业贷款50万20年，现估价1800万；2.古北水镇龙湖二期36平，2016年购入，首付13万，公积金贷款51万5年。先生名下没有房产。现有100万子弹，年收入税后80万。现问题1.古北水镇的房子现在还需要保留吗？还是应该卖掉？什么时候卖合适？2.如果卖掉古北的房子，加上现有的，再投资的话，是在北京还是成都？期盼回复。谢谢。
[size=0.833em]回答：你好，古北水镇的房子，浪费一个购房名额，这房子总共没多少钱，升值的钱基本可以忽略，以后早晚要处理掉腾出购房名额出来。 下一套建议继续入手北京，玲珑花园可以截断抵押出子弹。 入手总价500-600左右总价的楼盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 青年汇嘉园、CBD传奇、风度柏林


[size=0.833em]提问：美丽的房姐你好！新人首问，盼回答。本人非京户，已有满5年社保，目前手里子弹300-350，想在明年2021年年底之前，在望京及其外延区域购置首套自住房产。因之前已经有过异地贷款记录，且本人对居住品质的要求较高，正在研究以 垫款+JY贷 的方式，淘一淘800万左右的次新。目前单身，所以一居两居三居皆可（偏好两居）。核心的三个诉求：一是房屋和物业的居住品质，二是保值（预期每年5%以上涨幅）、以及过几年之后的出手难度，三是最好不要离地铁太远。 想跟您咨询： 1. 此思路是否可行？如果希望买到想要的房子，是否还需要加预算？ 2. 在上述望京及其外延区域有什么合适的楼盘推荐？ 3. 在京东北角方向还有什么其他合适的区域&楼盘？（其他区域不太熟，北苑？东坝？亚运村？） 感谢！
[size=0.833em]回答：你好，总价800左右，建议买望京板块内选择，推荐： 北纬40度，澳洲康都，利泽西园，宝星园，大西洋新城，季景沁园，上京新航线 新北苑也还不错，纯论档次，基本是新北苑润泽公馆、花语城、悦溪、福熙大道这几个总体算一个档次，各有千秋，每个人也有各自喜好；世华泊郡和国际城算一个档次，但国际城位置好户型小更优势一些。 东坝推荐看奥园和常青藤 亚运村学区溢价比较多，不太推荐


[size=0.833em]提问：房姐，jyd可以本人不注册公司，直接加入别家公司当股东，这种操作有什么风险嘛？
[size=0.833em]回答：抵押经营贷通常要求，贷款存续期间内，股东身份及公司保持不变。 用朋友的公司，除非公司不运营，很多事情你说了不算。 公司永远不注销吗？ 一直留着你做大股东吗？ 不会产生其他贷款吗？ 每一个变动，都会对贷款产生直接的影响。 自己注册或者收一个，忌贪心。


[size=0.833em]提问：房姐您好！北京刚需，有孩有老人，社保有资格。目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。 没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。 刷完帖子发现思路可能有问题。请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？ 盼回复，感激不尽！
[size=0.833em]回答：首先北京尽快上车是对的 如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹 建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊 楼盘建议看总价400左右的小两居


[size=0.833em]提问：房姐你好！上次提问的问题你也没回复，这次我想问问你对紫玉山庄这的二手房怎么看，主要是想改善
[size=0.833em]回答：朝阳区亚运村的紫玉山庄，纯别墅大盘，前后开发十年。90年代原址曾是垃圾填埋场。最早一批联排1996年建成，墙体已经老化。中心湖8万平米，目前均价10万，位列别墅单价第一梯队，物业费12.5。 如果是纯投资，附近可供选择的不多，价格已经偏贵，偶尔会出来某套价格便宜的。 性价比相对较高的在小营一带。


[size=0.833em]提问：房姐您好！上次提问没太说明白，我北京有一个名额但不是首贷。手里400万现金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大宁山庄市值约1150，望京雅特住区102平米市值600万月收租1.3万；石景山紫御国际公寓市值240万，石景山crd银座老人住。燕郊福成市值150万。目前在五棵松上班，以后有可能在亦庄。 目前打算调下房产结构，卖掉紫御国际和大宁山庄（需要时间），买东边有升值空间的投资房。那么应该1、先卖后买还是先买后卖？先买是不是要把大宁山庄抵押出去？2、买到什么地段有没有大概小区的指导？3、这些资金买一套还是慢慢倒腾两套？4、限竞房或者亦庄有没有适合投资的标的？ 感谢！
[size=0.833em]回答：建议卖，房山不具备长期价值，早置换掉比较好 主看 双井和望京片区 例如 珠江帝景、罗马嘉园、国美第一城、珊瑚湾这些区域大面积 1000+一套更好，维护成本低 亦庄当前溢价，不建议投资限竞房


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