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北京楼市:中关村学区房,是卖掉还是继续等拆迁?算算账就明白了

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式


北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

章哥您好,家有一套中关村科育小区的房子,是单位房改买的,现在是卖了好,还是等拆迁,说了十年拆迁都没有拆,现在出租8400,虽然是学区房,就是房子有点老了,怕不拆迁房价低下来,希望您指点

回答:

1、 科育小区,等拆迁的可能性太小了,没人拆得起啊!

2、 如果是前些年,十多20年前,拆了也就拆了。可现在这里太值钱了,哪个开发商有这么多钱啊。这里得有2000多户,就算平均一户50平米,那房子的价值都6/700万,光拆迁成本就得上百亿甚至200亿,谁拆得起?

就算拆得起,拆完了再盖赚的回来吗?过去规划都没什么绿地和公共设施,现在要翻建的话就得都补上,那可建设用地就更小了。而且现在北京又严控高楼,那开发商怎么赚钱?

今年国务院和住建部又公布了近几年的工作重点,减少拆迁,以老旧小区改造为主。那拆迁的难度就更大了,加固维护的可能性大。也就是凑合着,直到凑合不下去再说吧。

3、 我是不太建议留着学区房的,租金收益低,涨幅也并未超过北京平均值,所以不太划算。像这套房能租8400,那估计价值在8/900万。在其他区,比如朝阳,同样的老破小至少能收到1.3万的租金,多年下来不是小数字。

4、 科育小区我非常熟了,在附近做过项目,价格走势记得很清楚。当年这里就贵,动辄7500-8000,一居室30多平米就能租到1600-1800,租售比达到150,相当于十年回本。这租金回报率全北京第一。也搭着当年想上学不用买房,直接交赞助费就行,所以租金才贵。后来是三小的校长被判刑了,各学校赞助费择校费什么的才收的越来越少了,房价也就越来越贵。

2009年夏天这里就涨到了2.6万,每个月上涨1500,中央电视台都来采访了,当时附近的大泥湾因为上不了一二三小,所以差了将近一万。可房价上涨,租金收益也就下来了,掉到了300多,相当于少了一半多。

到今天,这里动辄13/4万,租售比都上千了,靠租金收益就很不划算了。

看上去房价涨了很多,可其实算算,就和北京平均走势差不多。因为当年这里就值钱,房价一直是北京均价的两倍以上。在别的地方都不算学区的时候这里就是教育地产,全北京就这么一个板块。

5、 我不认为科育小区的房价会掉下来,还肯定是跟大盘走势一样。无论学区政策怎么改,就近入学的原则是变不了的,以一小二小的水平,受不到任何影响。所以科育小区不会有任何风险。

6、 但我也不认为这里能走出什么独立行情,毕竟从一开始就是学区房,和万柳、上地这种后起之秀是不一样的。上地佳园在2002年的时候才3000,东里西里才2000多,2007年就猛涨到1.5万往上,连马连洼一号院那会儿都到了1.3万。现在一号院倒反超了,都十万以上了。

万柳学区在2008年之前并不算特殊,蜂鸟社区开盘8000,那会儿三小刚建吧,反正都没提三小的事儿,就说是“首付10万买套房,不想住就往出租”。这几年是蜂鸟的涨幅超过大盘太多了,而其他大户型小区,基本都跑输了。可能除了万城华府和光大水墨,剩下的全没跟上大盘。相比之下科育小区稳妥多了。

7、 总之吧,我不认为科育小区会有什么升值上的风险,肯定是跟随大盘涨跌。但这里的租金不划算,以后也不可能涨回来。拆迁的可能性也太小了,不太可能。仅供参考。

关注“章哥说买房”公众号,点击“提问”即可。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
为什么海淀学区房这波涨这么猛
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
章哥,您好!
卖掉首套房,凑借首付,买套中关村二小的老破小学区房(孩子马上上小学了),您觉得可以嘛?
感觉压力很大,又担心以后房子降价贬值。谢谢章哥!
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
对中关村一带很了解啊
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
这两个月猛涨,非学区的房子可是没动
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
裁了棵摇钱树,使劲摇吧!
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
中关村东区那一片儿都破旧的不成样子了,该怎么改造?管道都老化了,电线都露在外面,还等着不行在动吗?还非得等楼塌了,就有人管了,唉。
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发表于 4 天前 | 显示全部楼层
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麻烦
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