您好!欢迎来到一线生活-深圳论坛
关注我们
扫码关注官方微信
手机版
手机扫描直接访问

叶檀:这些城市比较悬——2021房地产市场白皮书(一)

14
回复
762
查看
[复制链接]

179

主题

181

帖子

551

积分

高级会员

Rank: 4

积分
551
发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式




文/叶檀、刘海韵


2020年,只剩下一周。


这一年,各地以每天出台接近一条政策的速度,稳定楼市,既不能大涨也不能大跌。


下半年的主题是限制,房地产的主题是稳定,转性。


据贝壳研究院统计,从7月开始,全国共74个省市推出房地产调控政策141次。


22座城市包括常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川、西安、徐州、绍兴、丽水、衢州、台州、海盐县、黄石,全都发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,提高贷款和房产转卖门槛,进一步打击投资需求。


在这样的背景下,房地产市场出现了明显的新特征:总体数据稳定,城市分化,楼盘分化,一二手房分化。


今天,我们谈谈城市与区域,看看我们看好的十座城市、不看好的十座城市之后,这些年发生的那些事。





2020年房地产关键词 分化!



二手房市场底部升温,不过,区域分化、产品分化非常明显。


投资、房价保持稳定。根据国家统计局数据,2020年前11个月,全国房地产开发投资增速为6.8%,连续6个月保持正增长,不过没有达到2019年10%左右的增速。


7、8月份成为分水岭,7月破万、8月达到最高值。


此前,为了对冲疫情风险,房地产没有受到严厉控制,但8月份到达最高值后,一路下行。


贝壳研究院数据显示,从单月数据看,11月商品房销售面积1.75亿平方米、销售额1.73万亿元,量价数据从7月起连续5个月刷新历史统计最高值。到了11月,单月销售均价为9865元/平方米,已经连续3个月环比下降。


可见,从7月起集中调控以来,在销售面积加速修复、年度累计销售面积达到2019年同期水平的同时,价格得到有效控制。


政策前低后高,房价前低后高,全年一平均,总体稳定。


根据国家统计局的数据,2020年前11月,全国商品房销售额14.9万亿元,销售均价连续3个月下降。


今年前11个月份,商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%,增速比前10个月提高1.3个百分点。







从投资种类看,住宅最好,工业物业次之、写字楼再次,商业物业最差。


住宅销售面积增长1.9%,办公楼销售面积下降12.8%,商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元,增长7.2%,增速提高1.4个百分点。其中,住宅销售额增长9.5%,办公楼销售额下降10.7%,商业营业用房销售额下降13.7%。


工业物业相比而言要好一些,尤其是物流产业和数据中心,成为资金追逐的热点。


再从区域投资的角度看:


西部投资增速最强劲,投资29746亿元,增长8.3%,与去年持平;


东部排名第二,地区房地产开发投资68488亿元,同比增长7.4%;


东北地区第三,投资5245亿元,增长6.2%,增速提高0.6个百分点。


中部地区最低,投资26012亿元,增长3.6%,增速提高1.2个百分点。中部地区是因为疫情期的特别影响,二季度以后,投资量大幅上升。


东北我们不多说了,要说说几个出乎意料的城市,反应新的动向。


我们从安全边际,找出安全的和不安全的城市,看房价涨幅、租金回报率、去化率、人口增减,以及当地产业发展。





哪些城市最危险?我们最担心京津冀城市群



1,我们最担心京津冀


并不是房地产投资量大的区域,房价就一定红火。


比如东北,表面上看投资增速不错,但房价一路下跌。跟叶檀财经十大看好城市和不看好城市相比,我们着重强调产业和租金回报。


12月18日,贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点:二手房市场城市榜单》,给出了一组直观的数据,盘点2020不同城市二手房市场表现。





(图片来源:贝壳研究院)



要知道,二手房是反映这座城市房地产的真心的。


图片一出,大家震惊了,为什么这些著名大城市,二手房价也这么低?


58安居客房产研究院分院院长张波分析,目前一线城市除广州外都进入到存量房市场,二手房成交量在新房的3倍以上,将成为常态。


四座是京津冀城市中的大型城市,山东两座大城市青岛、济南,东北一座城市长春,西南一座城市贵阳,广东一座城市中山。


廊坊以8.4%的跌幅居于榜首,山东头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位,以前的大热城市郑州,排名第四。更让人震惊的是,一线城市北京、广东的中山也上榜。


我们对这些城市保持谨慎态度。


从京津冀来说,北京的郊区不能碰,实际上,固安、天津、廊坊都可以被看作北京的郊区。


京津冀地区,主要是因为严控的关系,而天津等城市产业发展让人揪心。







2,身处粤港澳大湾区热土,为什么中山二手房下降,租金上涨?


从2016年开始,中山房价上涨,广州、深圳的人背着钱来买房,根据安居客数据,均价从近6000一平到现在的1万1以上一平。


中山有区位优势,有深中通道,离珠海、广州不远,但前期透支了房地产。


2006年开始,房地产投资占比超过30%,到了2018年,突破了50%。


2016年,中山的成交面积直接杀入全国第18位,成了其中规模最小的地级市,并且让去化周期从年初的24个月降到了可能的10个月,炒房客直接买断货。


爆炒过后,后续难继。


“深圳炒房客败走中山楼市”等消息一抓一大把,一些投资客少说亏了几十万,这消息瞬间转遍投资圈,中山楼市被排除在外。


没了广州深圳的投资客,房地产失速下跌。


更惨的是,中山经济惨败滑铁卢,增速疾降。


中山一度花团锦簇。


03、04年的时候,中山的GDP增速全省前三,04年到达95年以来的巅峰,18.7%!


但此后官员迭代,经济下行。


2019年,名义增速1.2%,全省倒数第一,2020年也好不到哪里去,前三季度增速1.15%,估计也会垫底。广东省委第二巡视组还反馈过中山“外贸出口数据造假”问题。


幸亏,中山租金是上涨的。


现在,中山市政府重新吹响制造业强市的号角。希望能强起来,否则,中山就不是房价下滑的问题了。





热门城市郑州和贵阳怎么了?



郑州最大的原因是产业不再那么强,供应量太大,郊区HOLD不住。


郑州一跌跌四年?郑东新区优势期已过,其他产业园区太多,全都处于培育期。


我刚去过郑州,主要是郊区跌、新园区跌,主城区还是比较扛打。


郑州经济发展在过去五年热得发烫,过去五年,郑州的GDP连跨8千亿、9千亿、1万亿三个台阶。


2019年,郑州GDP11589.7亿元,排名全国第15位。







郑州有两大产业,一个是富士康,一个是房地产。搞清楚了富士康,就能搞清楚郑州房价。


富士康年手机总出货量超过全球七分之一,销售收入将近3000亿,供应链带动能力强。到珠三角拉动了珠三角的产业链,到郑州、重庆也带动了当地的产业。


郑州希望富士康入驻,形成电子智能终端产业集群,为航空港提供30万乃至上百万个就业机会。


虽然富士康的主力在航空港区,2019年,这个区GDP980亿,只占整个郑州GDP的比重不到10%,富士康的拉动能力强啊。


现在产业链的全球重构,带来了不确定性。一旦富士康三心二意,对于郑州的产业链打击比较严重。


比较尴尬。


现在,郑州还在大规模投资,2019年2月,当地官媒消息,经开区计划实施443个项目,总投资1960亿元。


郑州当地人自己总结的原因是:


产业园区太多,缺乏充足的配套;安置房大量进入租赁市场,导致租金普跌;


有20%的差额税,郑州政策规定自2015年后成交房产,必须交纳契税,还必须交纳成交价与原价之间20%的差额税;


限购限贷,有人没产业,旧改太多等等。


一句话,郑州供应量大,税收高,叠加产业链转型,必须还要有4到5年的培育期。


幸运的是,郑州对房地产依赖不算高。


2017年,郑州房地产开发投资占GDP的比例是36.8%,2018年占比是32.1%,到了2019年下降为28.9%。


跟自己比是降了,跟别人比,特别高,对房地产业依赖性挺强。







看看,这个数据还是高,太高了。


至于贵阳,到底是为嘛呢?


12月19日,贵州大学贵州省房地产研究院与社会科学文献出版社发布《贵州房地产蓝皮书:贵州房地产发展报告No.7(2020)》,认为观望情绪逐渐增多,房地产行业投资和消费意愿持续减弱。


贵阳本土购买力不足,别以为,放两台后台机器,就真的是数据中心了。


2017年到2018年,贵阳楼市有过集中爆发,趋于饱和,现在有些青黄不接。







再看看贵阳的GDP增速吧,一切不言自明。现在,茅台都已经成为地方的第二财政了。










山东两大城市青岛和济南 不用太担心



我对青岛、济南还是看好的。


不过,现在扩张太快,培育期就比较长。以前去青岛,崂山算远的,现在一去就去即墨,济南一去就是去莱芜。


所以,很多新开的楼盘都不在市区内,比较偏,投资吧,需要养育,住吧太远,购买意愿自然下降。


这些地区较低的房价,也就拉低了青岛、济南的整体房价,给人一种连跌的感觉,其实城区新房还是涨的。


开发扩张如此之快,均价下跌也就很正常了。







青岛下跌还有些原因:


资源以前独一份,现在要跟济南抢。总的来说,当地居民收入不算高,承担不起太高的房价。


城镇可支配收入54484元,农村只有22573元,贫富差距比较明显,低收入人群买不起。


2019年,青岛市人均工资为6050元,这样的收入即使在李沧区买房,也需要20000元/平米左右,一套90平米的房子,需要三十年的收入。


现在,青岛、济南都在抢人才,没有产业链、没有人才,就没有一切。


12月14日,青岛市人才工作领导小组召开扩大会议,研究审议了《关于进一步深化户籍制度改革的意见(征求意见稿)》,将进一步放宽放开外来人口落户限制,放宽学历、技能人才落户条件,在青岛具有居住性质产权住房(含已网签)即可办理落户。


青岛城区取消积分落户限制,全面放开县域三市落户,并鼓励举家迁徙和亲属投靠。


12月17日,青岛还明确,经适房签订买卖合同满5年可申请变更商品房,但需要申请人一次性足额缴纳土地收益价款,交易时必须缴纳50%土地增值收益,新规自2021年3月1日起施行。







青岛、济南比京津冀还是要好多了。


最后,再强调一下,另一些城市,不仅二手房下跌,租金也在跌,这些城市更要小心。


CPI中的居住价格,主要构成有租赁房房租和水电燃气价格,2020年11月两者同比全都下跌了0.9个百分点。


全国租金价格连续下跌,从2016年到2020年的11月,平均月租金保持四连降,达到近五年最低,房租价格同比跌幅为0.5%。


从租金水平来看,从2016年到2020年的11月,重点城市平均月租金为42.2元/平方米,环比微涨0.4%,同比下降2.7%。


11月,租金跌幅前5城市分别是太原、石家庄、温州、北京、乌鲁木齐。2020年前11个月,北方青年心目中最高大上的城市北京,房租跌幅进入前五。


长三角中的温州、珠三角中的中山、东北、京津冀,市场动荡加剧,都需要继续培育。


文末提醒:下周同一时间发布2021房地产市场白皮书(二),揭开最看好的区域,敬请期待!


-- END --


想查看更多叶檀老师独家观点,欢迎购买《女侠的投资圈》,目前购买专栏不仅能查看叶檀老师54节财商思维课还能自动加入女侠的投资圈一季度。
回复

使用道具 举报

166

主题

1920

帖子

3858

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3858
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
这些城市的房地产有点悬!我们最担心的是这个区域。
回复

使用道具 举报

180

主题

1871

帖子

3814

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3814
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
青岛的跌叶檀分析得到位
回复

使用道具 举报

0

主题

1745

帖子

3356

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3356
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
大涨大跌而已,这是铁律。近两年一直上涨,尤其是今年疫情下逆市疯狂炒作的城市,明年开跌是大概率。
回复

使用道具 举报

1

主题

1731

帖子

3350

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3350
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
不是我有偏见,北方人不懂城市管理的,你郑州何德何能敢收差额税?
回复

使用道具 举报

0

主题

1745

帖子

3356

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3356
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
看好的区域我也知道:上海城市群,深圳,广州,成渝,南京,杭州,武汉,长沙。
回复

使用道具 举报

0

主题

1611

帖子

3099

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3099
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
只问一句 房屋的基础地皮不是你的 那地皮上的房屋咋就是你的了
回复

使用道具 举报

0

主题

1746

帖子

3359

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3359
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
青岛刚放出消息,苏州和广州也相继放开落户,甚至比青岛力度还大。青岛房价表示支撑不住了
回复

使用道具 举报

0

主题

1709

帖子

3306

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3306
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
嗯嗯,我说一个比较通俗易懂地的,水波纹效应。涨房价中心区的房价稳步上涨,涨到郊区了就可想而知。购买力也是适合的。反之降房价就反过来了郊区工业区的就大幅下跌。中心区稳步不跌。
回复

使用道具 举报

0

主题

1675

帖子

3208

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
3208
发表于 4 天前 | 显示全部楼层
主要一点,资本在南方转悠,基本不过长江
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系我们

免费联系电话

400-8855-271

客服QQ:2524604571

服务时间:周一到周日8:00-23:30

关注我们
  • 关注官方微信

  • 手机APP