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从一个四线内陆小城的房价分析,看未来房地产价格走势

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发表于 2020-11-5 21:34:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
山西省长治市是一个四线内陆小城市,但近几年房价飙升,涨幅居然超过全国90%的城市,是何道理?前段时间我分析一了下其中原因,在此展示一下分析过程,并推而广之,看看未来中国房地产的走势。

一、依据的经济学原理

根据经济学原理,价格是由供求关系决定的。那么,供求关系如何决定价格呢?举个简单的例子:假如市场上有100人接受一万的价格,100人接受九千的价格,100人接受八千的价格,100人接受七千的价格。那么如果市场上只有100套房供应,价格就会是一万,有200套房供应,价格就会是九千,有300套房供应,价格就会是八千,有400套房供应,价格就会是七千了。

原理就是这么简单!我认为原理越简单越好,要先抓住主要变量,等得出结论后再考虑次要变量的影响,进行微调就行了。

按此方法,如果我们能分析出在不同价位上长治有多少需求,再找到同期的供应量,一对就可以找到长治房价飙升的原因了。

二、长治各阶层收入分布

前面说到房价是由供求关系决定的,所以我们需要先来分析需求端的情况。买房需求人人都有,但要变成实际需求还是得能拿出钱来,所以接下来主要讨论长治人的收入分布情况。

网上有很多中国各阶层收入表,大都是搞营销的瞎编的,用悬殊的差距刺激人捞钱的欲望。具体到长治的更是查不到。但国家统计局发布有2019年全国居民五等份分组人均可支配收入数据,我们可以由此来推出长治家庭五等份分组户均年收入表,如图所示。



第一列是全国居民收入分布,第二列是估算出的长治居民收入分布。怎么算呢?全国城镇居民人均可支配收入为42395,长治为34426,都在中上区间,因此按这个比例估算长治中上组数据。全国居民平均可支配收入30733,长治为25731,可估算中等组。全国农村居民可支配收入16021,长治为15151,可估算中下组。而且可以看到,越高的组别长治和全国差距越大,越低的组别差距越小,比如中下组差距为6%,所以最低组可估算为一致。然后再根据平均数公式倒推出高收入组数据。

第三列是估算出的长治家庭收入分布。2018年长治人口3468120,户数1188814,平均每户近3人。但城区51.58万人,12.45万户,每户超过4人。说明高收入家庭人口更多,最低组别则多是留守老人了。所以依次按图中系数相乘,得出家庭收入分布估算数据。

由第二列数据我们可以看到,长治前20%的人,也就是说有70万人的人均可支配收入平均达到五万多,而这些人多数应该住在潞州区,所以当我们看到《2020年潞州区住房困难户人均可支配收入认定标准》里“人均收入28000的是低收入家庭,人均收入34426的是中下收入家庭。”的时候,就不必奇怪了。

三、长治人能买得起多贵的房子

前面我们估算出了长治家庭年收入分布情况,接下来我们看看这些家庭都能买得起多贵的房子。



咱们再细分一下。比如前20%的高收入家庭,平均收入是214048(如图第一列),我们都知道在收入统计里平均数会略高于中位数,所以可以简化为中位数约20万,也就是说前10%的家庭年收入高于20万。以此类推,得出第二列。

接下来推导第三列,还是以最高收入家庭为例。一般来说,买房时首付不是事儿,办法多的是。还贷能力才是瓶颈,按银行要求,还款额不得高于收入一半,这些家庭又多是两三套房,年龄也比较大,所以贷款利率会高点儿,期限会短点儿,他们的需求则多是大房子。

因此,按照这些情况,结合贷款政策,可推出这些家庭能够承担的房价在1.2万元以上。这样的家庭长治大约有8万多户。同理,可推出能买得起九千房子的有20万户,能买得起七千房子的有23万户,能买得起五千房子的也有23万户。

能买得起并不意味着就会去买,所以这只是承受能力,而不是真实需求。那么,各价位段上到底有多少真实需求呢?还得继续细分。

四、农村有多少买得起市里房子的?



还是从2019长治居民收入分布数据(图中第一列)出发,算一下前三组平均数为35451,后三组平均数为14420。再查可知长治2019年城镇居民人均可支配收入为34426,略低于前三组。农村居民人均可支配收入为15151,略高于后三组。

于是将第一列每组以虚线再平分开,变成第二列。城镇居民收入主要集中在上七格,农村居民收入主要集中在下七格。并非说城镇就没有很低的,农村就没有很高的,只是比例很小,为了简化分析,我们忽略一下。

网上还可查到目前长治城镇化率接近55%,那么除掉上三格代表的30%,中间四格所代表的40%里有25%是城镇居民。农村居民则占了中间四格里剩下的15%和下三格代表的30%。

再对应上节我们推出的全市居民各价位可承担户数(第三列),将中间交叉部分按3:5比例分开,可得出农村居民能买得起七千价位的有8.6万户,买得起五千价位的也有8.6万户。

我们再定义一下什么是市里,就是说未来的长治主城区。从目前发展趋势看,包括老城区、西北滨湖新区(原郊区)、东北高铁高新片区(含部分潞城区)和城南经开区(含部分上党区)四大块儿。目前这个区域房价最低也快七千了,所以农村能买得起市里房子的大约有8.6万户。五千价位段则主要对应县城房价,因我们主要分析市里,所以这部分需求就不说了。

接下来我们再把城镇居民的住房拥有情况说一下。

五、城镇家庭都有几套房子?



前面我们推出农村居民购买力的同时也得到了城镇居民购买力数据,如图第一列。今天看看他们目前拥有住房的情况。

根据今年初央行发布的中国家庭资产报告,目前全国城镇家庭住房自有率达到96%,也就是说只有4%的家庭暂无住房,长治情况也会差不多,因此可估算约2.3万户还没有住房,不考虑少数特殊情况的话,可视作全部在低收入组里。

拥有三套住房及以上的家庭占比10.5%,约6万户,我们看做全在高收入组里。两套住房的占比31%,约17.6万户。剩下的就是一套住房的了。从高到低依次排下来,形成图中第二列的分布格局(因空间关系,间距未按比例划分,仅是示意),这就是长治城镇家庭购买力及住房拥有情况。

下面我们再把城镇家庭细分为市里和县里两级,加上农村家庭推出总需求。

六、总需求

查了查,主城区只有2017年的数据。没办法,还是一半靠数据,一半靠推理,把市区的分出来了,具体过程略过,咱们把细分后的结果列个总表,如图所示。



先看第一第二行,购买力在一万二以上价位的市里有两万户,县里有六万户。他们房多钱也多,为了下一代,他们在大城市买房的可能性要大于在长治买。有人说“高铁一通,人去楼空。”,大多数人都去不了,有实力去无非是他们。但市里一万二以上的房子不多,掰着手指头也数得过来,这里面很少一部分人买就撑起来了。这一小部分需求可以看做改善需求,那些大别墅、洋房大平层、核心学区房就是给他们准备的。

再看第三第四行,九千到一万二这个价位段购买力强大,市里县里各十万大军。市里的是改善需求,县里的就是刚需了。

接下来第五第六行,七千到九千价位段,市里的需求不多,一万户,而且这个价位段对应的收入水平在潞州区可以申请经济适用房,忽略不计。主要是县里和乡村两级,有22万户刚需大军。

通过以上分析,可以看到,不算改善需求,未来要进城的有32万户,九十多万人。有人说不会那么多吧?会!我在以前的文章中分析过,等城市化进程结束,长治主城区还会净增五六十万人口,那时候主城区的边界就会扩展到长北、潞城和韩店了(如图二)。没办法,是人都想往高处走,县里的要来市里,市里的要去省里,一增一减就剩五六十万了。

综合以上,城镇化完成之前主城区九千以上价位约有10万改善,10万刚需,七千到九千有22万刚需,共42万需求。10万改善会腾出10万二手房,所以新房还需32万套。

那么,城镇化还需多少年呢?估计还得二三十年,按25年算的话,每年需求新房约1.3万套。也就是说每年市场供给1.3万套的话将是平衡状态,房价仅随收入微涨。

但人性的弱点是买涨不买跌,看见涨就会有人投资,造成需求上升,房价过快上涨。开发商一看有钱可赚,会加速开发,供给量上升。上升超过均衡量50%,也就是供给达到2万套,会出现转折,房价横盘。横盘一段时间后,投资需求退出,房价下跌。开发商看无利可图,也会降低开发力度,供给量下降。当跌破均衡点,低到1万套的时候,供小于求,此时购买力也已随时间流逝而提高,房价再次进入上升阶段。

这就是一个波段,大约十年。长治本次波段大概从18年开始的,下面我们查一下近几年的供给,看看长治房价飙升的原因。

七、上一波段的过程和本轮飙升的原因

需求端的数据不好找,供给端的数据更难寻。在统计局的网站上翻了翻,只能找到18年以前的。我把06年到18年的数据抄下来,看看上一个波段发生了什么。



第一行是销售面积,这里包含全市各县区,但不包含那些手续不全的小产权房。第二行是销售额。第三行是我用销售额除以销售面积得出的比值,应该接近房价。由此我们可以看到,因次贷危机,07到08微跌,是上上个波段的尾声。09四万亿刺激之下大涨,开启了新波段,直到17微跌,历时九年多。18年是现在这个波段的起始。

其中09到12是快速上涨期,四年。13到15横盘三年,16、17微跌两年。这和我的记忆差不多,只是感觉起伏被熨平了。也许因为这些数据包括各县区吧。我记忆中主城区房价07年就达到了三千多,08微跌,09到12从三千快速上涨到了五千多。13到15横盘微涨到六千多,16、17微跌。18年从六千多起步,现在九千多了。

我们再看最后一行投资额,13年是上一波段的高峰,一方面是国家控制信贷,一方面也说明开发商的嗅觉还是最灵敏的,他们在横盘前提前刹了车。但从第一行销售面积可以看出老百姓还在买买买,而且增长迅速,为啥?因为那几年长治路网建设很快,市到县的快速路,县到乡,乡到村的各级路网建设使得通勤便利,更多家庭开始到上一级区域购房。

第四行是施工面积,参考价值不大。第五行是竣工面积,对比第一行销售面积,可以看出竣工面积滞后于销售面积,因为房子都是先卖再竣工。

看供给量,我们还是得重点看第一行销售面积。因为中国住房市场一直处于卖方市场,销售量即可看做供给量,就像小米手机的饥饿营销一样,供应多少决定了卖出多少。这个不断增长的数据也说明了需求的旺盛。

可以看到,16年198万平方米,按长治主流120平三房来看,接近1.7万套。17年250万平方米,超过了两万套。当然,这其中包括各县区的,差不多一半吧,需剔除。但同时,我们知道那时候五证不全的、小产权的也十分猖獗,完全可以顶替县区数量。所以房价出现下跌。

18年的时候,由于前几年开发商减少投资,供给量下降到214万平方米,已不足两万套,剔除各县区,主城区已不足一万套。特别是长治出台了对小产权房的最严打击政策,导致供给量严重下滑,从而开启了新一轮的暴涨。19年供给也没有多大起色,继续暴涨。今年城南供应增多,具体数量没有找到统计数据,但显然不足一万套,所以继续飙升。

八、影响房价的主要因素

根据以上分析,可以看到影响房价的主要因素有以下几个方面。

1、收入水平

收入水平决定了购买力。放眼全世界,每个国家货币都超发,收入水平一直水涨船高。这个除非经济出现大问题、大萧条才会导致收入的短期下跌。因此,购买力大概率持续上升,每十年翻个倍还是很轻松的。

2、人口总量和城镇化水平

人口总量与城镇化缺口的乘积就是未来的刚需总需求量。中国目前还有20%以上的缺口,也就是说还有三亿人要进城。预计以国家级中心城市为核心的城市群将来还会吸纳一亿,比如郑州将来再吸纳五百万,周边再吸纳五百万。以二线城市为主的几十个城市吸纳一亿,比如太原再吸纳二三百万。剩下一亿被三百来个三四线城市瓜分,比如长治市区再吸纳四五十万。

3、供给量

刚需需求量有三亿,人均五十平米的话就是150亿平米。目前全国住宅供应量每年在15亿平米左右,所以有人说房地产还能有十年的白银时代,房价还会和收入增长持平。之后就只有纯改善需求了,到那时,房价将慢于收入增长。

4、国家政策

前三项是影响房价的主要变量,这三个决定了房价继续涨是大概率事件。国家政策是扰动項,将影响涨幅和涨速。以目前的国家政策来看,有两个主要目的。

一是限购,防止涨幅过大,防止出现历史上土地兼并一样的房产兼并,形成大地主和佃户一样的大包租公和租户的对立,导致社会不稳定。所以国家政策在控制需求端,各种限,限资格、限贷款、限出售……

二是限速,防止城镇化过快完成。怎么说呢,玩过烧烤吧,就那么些木炭,火烧的太快肯定不行,炭早早烧没了肉怎么烤?得慢慢烧慢慢烤。房地产业还是目前最大的经济支柱,很快搞完的话,新支柱产业还没培育起来,接不上咋办?所以可以看到政策也在控制供应端,各种控,控土地出让、控房企贷款、三条红线、等等。

这样供求两端都堵,让房地产小火慢炖,给高新技术产业发展留出足够的时间,将来接续上了就行了。因此预计白银时代会再延长十来年。

九、未来房地产走势

通过以上分析,中国房地产白银时代还将有二十年以上,房价再涨四五倍的概率很大,除非出现极大的黑天鹅事件。当然中间还会有两三次小波折,那就是投资买房的最佳时机。当然,对于刚需来说,最佳时机永远就在当下,因为您有现实的需求,无论将来涨跌,您先用上了,就是价值。没需求的投资客还是等等小波折,留点儿空间给更需要的人,也免于在房价下挫时引起心痛。
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发表于 2020-11-5 21:35:05 | 显示全部楼层
你没考虑外来经商和务工人员来了就不想走,几乎有条件的都在长治买房这一因素吗?还有各县拆迁补偿户在市区买房,市区周边己形成由壶平长子上党襄垣等相对集中的购房群体。此外,随着85年地市分家到晋城工作的干部陆续退休回长定居带动子女亲属来长购房。以及受高铁通车在即长治交通日趋便利的影响,全国各地50和60后退休半退休人士回长买房也不少,只不过有明有隐而已。…
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发表于 2020-11-5 21:35:48 | 显示全部楼层
你这个算法,是让长冶人喝西北风呀!
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发表于 2020-11-5 21:36:01 | 显示全部楼层
难得好文,专业性强。
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发表于 2020-11-5 21:36:06 | 显示全部楼层
长治房价虚高.发展绥慢长治火车站周边几十年没有变化特别是从高速南下到火车站让人看了很凄凉.城市建设不平衡连五线城市也达不到,
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发表于 2020-11-5 21:36:36 | 显示全部楼层
你考虑人口老龄化及独生子女人数对未来住房数量需求及房价影响了吗?
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发表于 2020-11-5 21:36:45 | 显示全部楼层
大长治房价应该在五万元一平米。
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能关心长治的未来,有数据,有想法,有预判,很难得,给你点赞!
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发表于 2020-11-5 21:37:28 | 显示全部楼层
专业啊,我竟然读完了。佩服佩服
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发表于 2020-11-5 21:37:34 | 显示全部楼层
分析的很好 其他文章也写的不错
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