1.5亿套房子被“抛荒”！10年后楼市降30%？潘石屹无意间“透底”

王俊杰2017

我们到底有多少房子，正在被“抛荒”？

所谓“抛荒”，本来是指已垦田地，因为各种因素未继续耕种，从而任其荒芜。

房子也是这样，已经盖成的高楼大厦，人气不足、配套不全、设施不完善，最终空置的房屋越来越多。

先计算存量的房产有多少。

从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。

这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。

事实上，在商品房之外，加上房改房、单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房，真正的房屋总量起码还要翻3倍。



保守估计，目前房子总量大概是6.8亿-7亿套之间。

然后再统计房屋空置率。

房屋空置率这个指标，一直以来争议很大，此前原住建部副部长仇保兴认为，即便以北京为例，空置率也将近20%，而以鄂尔多斯为代表的部分三四线城市，空置率已经达到了70%。

2018上半年，原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

有人觉得高，有人觉得低，我们不妨参考第三方的报告。

2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授，在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

空置率方面，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

按7亿套住房总量，21.4%的房屋空置率来计算，目前大概有1.5亿套房子被“抛荒”没人住了。



照这样的趋势，再过10年，楼市必然会“供过于求”。

第一，人口形势的变化“箭在弦上”。

万科老总郁亮不止一次的说过：我们的房子盖出来，是卖给人住的，主力购房人口变少，行业红利迟早会结束。

几个数字可以作为参考。

我国15-64岁劳动年龄人口比例及规模，分别在2010年、2013年见顶，而日本、美国、英国的劳动年龄人口比例分别在1991、2009、2013年见顶，当时的人均收入远高于我们。

根据人口普查资料，80后、90后、00后人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿，90后比80后少约3100万，00后比90后少4100万。

老龄化的速度更快，1970-2015年，中国人口年龄中位数从19.3岁快速升至37.0岁，预计2050年将达50岁。

当20岁-50岁的主力购房人口变得越来越少，楼市的未来不言而喻。

第二，房屋的供给渠道会越来越多。



自1998年房改以来，只要谈起房子，我们的脑海中一定是“商品房”，产权意识已经深入每一位购房者的心中。

但是，房地产并非只有商品房这一条道路，以新加坡为例，组屋占存量比重为73%。每年新建的组屋3万套左右，占存量的比重大约为3%。103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间，户均住房套数达到1套，2015年人均住房面积达到27.6平方米。

同时，由于补贴的存在，组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。组屋销售的价格大概在25万新元左右，补贴后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。2009年至2014年间，四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%，含补贴的预购价格增长了5%，而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

今年就有不少“迹象”出现了，比如集体土地入市，租赁试点城市扩大的消息，深圳还推出了年涨幅不超过5%的租赁房，北京集体产权土地入市开发也有项目落地。

当楼市的“供给”大于“需求”，10年后，房价会降多少？答案可能是30%。



经济学家姜超此前曾指出，房价跌幅不超30%，是完全可以承受的结果，过去4年当中，许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后，有着居民巨额举债的推动，显然不合理。

但是，另一方面来看，过去4年经济总量的名义增速，每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以，哪怕房价下跌，也不会跌回原点，姜超认为，跌30%左右应该是极致。

潘石屹的答案也跟姜超不谋而合。

SOHO中国董事长潘石屹此前在中期财务数据发布会上“无意间透底”：我之前设想过，如果房价或者资产价格跌30%，我们还能活着，但有很多房地产公司就不存在了，如果跌50%，我们还能活着，但更多的房地产公司就不存在了”。



当然，不管未来10年房价如何变化，房地产市场扩张的脚步，肯定不会像过去这些年一样迅速，对大部分人来说，经历了“买房变富”的年代后，未来的房产，只有“自住”属性，不再具备“金融”属性，如果还有买房投机的想法，手里的房子只会被“抛荒”。

飘渺九月

十年后会有大拆，拆了楼房恢复耕地种！

明绍宗朱聿键鼻

一旦战争，分文不值

飘渺九月

武汉，东西湖的房子，2017年是3-4000平米，还不好卖，现在12000起，十年后降30%，8-9000元平米，降价了吗？

就放荡不羁就h

傻瓜，改革开放初期，我们农村占80%人口，现在城镇化，但是我们城里买房也不会自己把老家房子去拆了。有一套空置很正常啊！

清风吹袭断

十年或几十年之后不会马上出现大拆房价也不会所有城市都必须降价，我认为会出现一个现象，那就是现在所谓的城市边缘新房不会在值钱，而是非常不值钱，反而城市里很多的老破小的房子会吸纳活下来的开发商来集中开发，这样就跟目前新房，二手房倒挂又一样了，城市中心老破小开发掉了，城市周边原本的新楼盘变成老破小了，随着可需劳动力20-45岁在减少，老龄化严重的社会，房产过剩最终会回归市内重新规划实际价值周边过渡性的开发新城，新小区物业随着时间最后是最不保值的房产，房价最终回回归城市中心，所谓的这个新城，那个新区的都是过渡性的房产，新区，新城的主要职能就是分散中心压力，产业外扩，几十年之后没有那么多的人和产业外扩的需求了，最终房产会首当其冲的被贬值掉，所以未来几十年年轻人一定会回归主流，回归城市主城区，房产的价值也不会降低，会更高价，因为周边已经贬值掉的房产最终会变成耕地，这就是一场运动，在城市主城区买不起房现在都跑去周边去买，周边的新房所谓的配套把房价推高，现在反而主城区老破小不值钱了，这是违背经济规律的，所以几十年后主城区的老破小才是最终争夺的稀缺资源，现在周边的新房到时就是现在的老破小，第二第三产业不发达，人口减少，房屋过剩，最后就是变成耕地。

芊芊551

真的假的 潘总说了吗？那潘总为什么自己在首都有那么多房子？

崔炫俊献

你这些中介天天盼望别人抛售房子

我是来围观的逊

一线城市的房价是不会降的。关于这点，发达国家已经很好的证明了。

崔炫俊献

十年后，一套房不值一条裤衩