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原创作者：李宇嘉
微信公众号：李宇嘉地产笔记
1. 危中有机、转危为机
2018年以来，中国经济增速已连续8个季度下滑。疫情来势汹汹，意味着2020年1季度经济增速可能负增长、创新低。大家可能不知道，1个百分点的下行，数百万人就丢掉了工作。关键是，喋喋不休的经济，何时止住，还不能太乐观。因为，疫情这只黑天鹅，什么时候飞走，不知道。
美联储预测，美国2020年GDP可能下降4%-5%。目前，全球确诊病例超150万，美国是确诊病例最多的国家，累计确诊病例43万例，意大利死亡病例最多。全球启动越来越严格的"隔离"，全球融合按下暂停键。当下，我们对外需的依赖，远超想象，但出口就关联着近2000万人口。
前期疫情冲击，复工已很受伤了。现在，外面疫情严重，这口罩一时半会儿还难以摘下来。广东、浙江是外贸大省，也是经济大省，当下多少外贸企业在挣扎。外贸订单没了，背后关联着庞大就业和收入。好在，我们的内需潜力很大，也是全世界唯一拥有联合国产业分类当中，全部工业门类的国家。中华民族，一向善于危中看机、转危为机，内需这盘棋下好了，经济就有希望。
2. "人+地"，内需的牛鼻子
内需、内需、内需，重要的事情说3遍！
中国是制造业大国，但不出口的话，严重过剩了。靠国内的需求，根本就消费不了。那么，内需在哪里？抓住了地和人，就抓住了内需的牛鼻子！
4月9日，国家连发两个重磅政策：
一是国家发改委发布了2020年的城镇化任务，全面松绑人口落户限制，实现零门槛落户，让更多的人进城。落户了，踏实了，需求就来了；
二是国家对土地市场化，做了大力度的改革和布署。让闲置的地，以低价供应出来。大城市供地，以后不是问题了。
人口和供地，二者之间的关系很紧密。人口进城、落户、生活和工作，需要增加土地供应，需要增加财政支出（比如教育、医疗、社保等）。但是，按现在房价、地方的财力，进城和落户成本太高，进不来，也进不起，每况愈下的政府财力也支付不起，消费和内需就释放不了。
所以，就要降低地价，还包括金融成本（贷款定价LPR，也有这个意味）让更多农民进城，让人口在城市之间，自由流动、迁徙，内需就释放出来了。从人和地的政策来看，此次国家是下了大力气的。
3.零门槛落户，正在逼近
今年的城镇化任务，有以下几个看点：
一是常住人口300万以下城市，全面取消落户限制。该政策利好的是内陆省份的非省会城市。河南、河北、湖南、湖北、四川、江西等省的非省会城市，城区人口少，但下辖县市人口多。
比如，河南阜阳、南阳、周口，江西赣州，山东临沂、潍坊、菏泽、济宁，河北保定、邯郸等，都是人口千万级别的，但城区人口都在300万以下。未来，一定会鼓励这些城市县乡镇、农村人口到城市居住和工作。
二是超大特大城市取消郊区、新区落户限制。这主要是500万人口以上的城市，包括北上广深等在内的，总共有15个。过去，超大特大城市户籍门槛一直比较高。现在，国家发现，这些城市吸纳人口的能量才是最大的，也是内需的发动机。当下这个特殊的时期，需要改革的魄力。
这15个城市，中心城区不能完全放开落户，靠积分落户来控制。那么，外围是可以放开的，比如上海的金山、闵行，北京的密云、顺义，广州的南沙、增城，天津的滨海等。为了实现这一目标，此次新政提出，"以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸。"
另外，5G和人工智能等新基建，也将主要在这些区域落地。未来，这些超大特大城市的外围郊区、新区与主城区，将实现轨道交通连接下的无缝对接，构建起围绕自己外围区域的小都市圈。比如，2019年广州与外围郊县从化，第一次实现了全部通轨道交通，这个区域的房价，只有1.5万。如果能自由落户，基础的市民服务也跟上，这就是超大城市城镇化的潜力。
三是让落户变得越来越容易，比如此次城镇化任务中，国家提出"长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认"。比如，你在上海、北京、广州无法落户，但在上海和北京纳税的记录，可以支撑你在苏州、天津、佛山落户；还比如，试行以经常居住地登记户口的制度，在哪长期居住，就具有了在这里落户的天然权利。总之，零门槛落户开始变成现实了。
4.供地，不再是难题了
来了人，就得有地、就得财政给提供公共服务，怎么解决？
政策已开始行动，供给端的动作很大：
一是加速城市里的集体土地入市，加速国企手上用地入市等。任何大城市，包括北上广深，可用的土地，就像吸水的海绵，一挤就出来了。这些年，只要城市扩张快，集体建设用地就很多，搞商品房的口子不会开，但可以大规模建租赁住房。
二是盘活国企手上的土地。此次新政提出，"研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度"。现在，城市存量用地很多，一般产业用地居多，基本在国有工业企业手上，低效和闲置严重。要转住宅，一要调规划，二要补缴高额的出让收入金等税费，导致多数转不了，闲置下来，即便转了的，也是高价商品房。
国家很清楚，人口进城、落户、租房、买房，必须要降低用地成本。所以，此次新政提出，降低存量土地盘活的税费。这样，这些闲置地块就盘活了，大城市"供地难"也就突破了。
三是国家对大城市用地很支持。此次新政提出"推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜"。不久前，国家发文，农用地转建设用地审批权，下放到省级，这有利于中心城市增加用地。
总之，大城市外围郊县、新区的农用地转建设用地，城市里产业用地转住宅，集体用地建租赁住房，购买其他地方的建设用地指标等等，未来都会变得非常灵活了。这次，国家真的是下大决心，解决大城市用地难。
四是行政辖区扩容。此次城镇化任务部署上，特别提出"完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题"。对于深圳、厦门等城市能级大（副省级城市），辐射能力强的城市来说，有巨大利好，一个辐射珠三角、大湾区，一个辐射长三角和珠三角之间的东南沿海。
目前，这些城市的行政辖区，还是原来经济特区定位下划定的，原来的城市功能，主要是做改革开放的试点，所以行政辖区就比较小。目前看，厦门和深圳是大城市，但称不上大都市，根本不能支撑起一个都市圈。现在，国家要求这些城市增加辐射能力，可能就要拓宽行政区域。
今年是深圳、厦门特区成立40周年，是不是会有看点呢？
最后，城镇化任务中，重点提出"提高农业转移人口市民化质量"。也就是，不管是租房还是买房，落户还是常住（很多农民不愿意落户），进城人口要有市民待遇，享受教育医疗和社保等权利。这几年，像广州等城市，租房挂靠集体户，已成为了现实。看来，租售同权真的不远了。
最后讲一点，这次城镇化任务和土地新政，力度比较大，超出了预期。这意味着，疫情之下，尽管经济受到很大冲击，但国家没有采取过去的刺激手段，松绑楼市政策，大规模放水，大上基建项目，拉动经济，而是在供给端发力，挖掘有效需求，既没有刺激楼市，还给未来楼市，提供了健康的、新生的力量。所以，指望新一轮刺激，投资炒房，这个想法还是要谨慎一点。 |
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发表于 2020-5-3 11:04:57
