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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：现阶段资金比较少，大概70多万，之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万，重庆一套南滨路105万现在165万左右，有没有什么办法继续买北京呢？有资格
回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。 重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。 卖掉燕郊，你有250万； 抵押燕郊，你有180万； 抵押重庆，待计算。 足够买北京了。
提问：房姐您好！上次提问没太说明白，我北京有一个名额但不是首贷。手里400万现金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大宁山庄市值约1150，望京雅特住区102平米市值600万月收租1.3万；石景山紫御国际公寓市值240万，石景山crd银座老人住。燕郊福成市值150万。目前在五棵松上班，以后有可能在亦庄。 目前打算调下房产结构，卖掉紫御国际和大宁山庄（需要时间），买东边有升值空间的投资房。那么应该1、先卖后买还是先买后卖？先买是不是要把大宁山庄抵押出去？2、买到什么地段有没有大概小区的指导？3、这些资金买一套还是慢慢倒腾两套？4、限竞房或者亦庄有没有适合投资的标的？ 感谢！
回答：建议卖，房山不具备长期价值，早置换掉比较好 主看 双井和望京片区 例如 珠江帝景、罗马嘉园、国美第一城、珊瑚湾这些区域大面积 1000+一套更好，维护成本低 亦庄当前溢价，不建议投资限竞房
提问：房姐，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？
回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。 由于地域小，很容易收到政策\\规划\\人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。 燕郊最好的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。 那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢
提问：房姐好，现金350，首房首贷，中央财政拨款单位，公积金可贷120，自己不住，纯投资。目前的思路是贷120买400左右两居老公房，剩余资金做理财。问题1.该思路是否正确？还是尽最大努力买更优质房？近几年内无大额现金支出。2.若买上述老公房，有无合适地段和小区推荐（最好能具体到小区），盼指导。
回答：如果只贷120太保守了sfsd这样用太浪费，房产的稳定性远超过其它资产 在你的承受能力内，建议买大，400内的标的都是红海市场，想找到性价比高的很难，只能追求跟随大盘 公房主要看 甘露园、北工大、潘家园、劲松、十里堡等区域
提问：房姐您好，我家孩子现在5岁，明年上学，目前手里270万首付，房子刚卖完属于二套。想在北京买个兼顾学校和保值升值的房子。目前关注了田村，苹果园，劲松，请问哪里比较好些或是推荐哪里好些。另外还有另一种选择(今年有可能落北京户口，也有可能落不了，11月之前能定下来)，就是能不能明年9月份孩子上学后买房，这样的话，如果没落户口，可以租房上六一小学，如果落户可以上西城小学但西城上学成本压力比较大有些犹豫。在西城工作。另外刚发了付费回答，意外删除，怎么办。 期盼房姐答复，感谢。
回答：二套建议全款抵押方式入，能做到4成首付，能看到700内的标的 如果考虑学区 推荐看 和平里 、安贞 、西坝河片区。没必要硬上西城 删除后会退回
提问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！
回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是吸引最早一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选
提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！
回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置
提问：房姐，如果只考虑投资，不自住，北京上车的最低标准是什么？
回答：如果懂得一些选筹技巧，可以首付100万买到250+的房产，通勤地铁线路上的90后公房两居。 首付130，可以买到300出头，东三四环两居。
提问：房姐您好！烦请有空帮忙出主意！本人2018年公贷120，购买回龙观龙华园北区一套120平房子，以租还贷，想再全款300，投资一套回龙观区域的房子，可否推荐哪个小区?已看过您写的回龙观板块的介绍了，还是希望您具体指导，我还有其他什么方式可以入手二套房仅投资用?（首套房抵押条件）能让我的利益最大化，盼复！谢谢
回答：垫资抵押依然可以做到低首付 如果流水充足，不如加点杠杆，500-600总价的TTY大户型更适合投资，再以租抵供
提问：房姐老大，请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？
回答：500万以内很少有次新。 500万以内的次新，有两种为主： 1.远郊带地铁两房 2.三四环或带学区一居 一居或学区基本都会产生溢价。 远郊地铁房，需要精挑细选； 例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高； 房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。 一定要把握好地段和对应的价值。 在城市中挑选地段的房产，就像吃鸡的毒圈，一定要站在圈内，用手上仅有的子弹，创造最大化的生存条件。
提问：房姐，在办理第一张信用卡的时候，怎么操作才能达到最大额度？
回答：如何办下更多额度的信用卡？ 信用卡的申请情形，类似于过红绿灯。 一上来遇到红灯，接下来大概率都是红灯； 第一张卡是菜卡，如果没有干预，后面很容易接连不断地菜卡。 用任何你可以办得到的方式，来博一次开门红。 你的社保 \\/公积金基数是否高到可以匹配一张10w+白金？ 你的公司是否有团办加成？ 你的工资行是否对应下卡率批额高的银行？ 有没有放水期，匹配你的条件，额度给到不错的卡种？ 如果都没有，你可以考虑适当搬砖，先下一张10-15万。 以上是纵向的维度，战略下的战术。 在战略上，首先可以做出方向性的选择。 高额度*多张 中等额度*多张*N人 5万额度*多张*N人*借卡 申卡人的条件和资源是什么情况？更适合哪种？ 我们的目标是最终的额度最大化，任何一张卡的绝对额度和某个人的开发，都不是最终的目标。 想要追求更好的结果，首要考虑的是如何对精力进行分配，以及边际效益。 #信用卡
提问：沈阳有些楼盘土地被抵押了。导致楼盘房屋出售的时候，只能全款，不能按揭。也不能抵押。 房姐，这个情况的房子可以买吗？
回答：能按揭的，说明基本正常。 不能按揭只能全款，可能是开发商单方面政策，那就实际考虑抵押物的问题。 自由交易，认清风险。
提问：已婚有几套2-3居。开公司家庭收入数百万以上，家和工作在学院路附近，老婆在西二环，准备沿八达岭高速附近选别墅，准备3-4年当第一居所。3年后出手学院路的学区房作为第一居所，别墅再作为第二居所。家庭可支配现金2000万以上。还年轻工作比较重要，我们希望别墅具备第一居所的功能。顺义中央别墅区觉得贵，马坡价格便宜些但是距离远无法日常居住，奥北面积大但是堵车严重，八达岭沿线的别墅都小和旧，沙河看到中海尚湖有联排1300左右\\/精装\\/340平不用装修直接可入住，交通方便一些，但是周边环境有点乱，关键是觉得贵了点，准备全款。房姐怎么看，价格合理吗，全球金融危机情况下，出手正确吗？北京别墅房价会不会大跌
回答：远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好。 如果想兼顾还是向孙河板块淘下 6\\/7左右，虽然现在价格也不便宜，但依托望京的发展，有其内在价值，能兼顾部分保值属性。
提问：房姐，北五环亚奥金茂悦可以买吗？3居1000左右了，带景山小学学区。这个若是性价比不高一千左右的三居望京那边您给推荐一下。另外首套贷款是尽量多贷吗？感谢。
回答：亚奥金茂悦 单价直逼8，性价比不高 望京板块选筹 季景沁园、宝星国际、大西洋新城 原则上尽可能多贷，当然也要在自己的承受能力内
提问：【新人首问】房姐，目前我和女朋友准备结婚，想找一个二居或小三居，准备结婚刚需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大爱城的74平二居在贷款ing，16年买的没下房本。手头子弹150-160。 我在望京上班，她在知春路上班，自住的同时希望未来5-10年有稳定涨幅将来好置换大三居预备孩子上学。目前找了一首楼盘北七家的和悦华玺、金辰府、未来金茂悦；二手楼盘在看天通苑、回龙观龙华园、双桥天泰北双苑、石佛营西里。 求问1.以上一手和二手更考虑哪个？2.北七家这几个一手盘值得买吗？3.二手楼盘是否可以从这个几个区域选，主要还有哪些笋盘推荐呢？3.从长远考虑，香河的房子能长期持有吗？有潜力吗？
回答：1. 当前市场大部分新盘都处于溢价，淘笋机会只存在二手市场 2. 性价比不如二手，如果一定选建议看 未来金茂悦 3. 石佛营西里>天通苑>双桥天泰北双苑>回龙观龙华园 4. 香河有合适的机会建议出掉，长期收益不如北京核心区
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-24 17:11:51
