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问：老师您好，特别喜欢你的风格，是我在星球上关注的第一个星主。我当前情况：现金1000w，在坂田佳兆业城市广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。希望入手一套自住，以及一套投资（想置换当前这一套）。自住的话，喜欢大平层，居住环境好一点，带稍好点的学位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投资就考虑升值保值需求了。请问老师有何操作建议，谢谢！
答：您好，感谢信赖和大额赞赏！ 坂田自住比较推荐深实验的盘信义嘉御山、佳兆业城广场都还不错。 但是投资上看，如果能接受投住分离，建议1000万首选南山，次选宝安。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇
问：深圳出政策后就一直看学位房，也找了不少朋友了解学校，福田上班，这段时间纠结这两个选择，三年后娃读初中，（一个科技园龙头，一个龙华龙头）。预算1000到1400。 第一个选择科华学位华润城三房89 1350左右，然后上周华润城89三房创了新高1400+。 第二个选择深高北学位三房1050或四房。之前刚出政策的时候，深高北四房1300还可以买到，昨天中介跟我说汇龙湾117四房成交1435。 到底选哪个好，求老师指点。一个在南山核心区，科技园大批码农不愁接盘；另一个市直属学校业绩好，而且有点招，未来四大八大数据不会差。
答：土豪的烦恼也是烦恼，1400万到底该怎么选? 这两个其实买哪个都不会差，只是华润城这一波涨的太猛，估计要横一横了。 深高北也有涨，但不像华润城这么夸张。 另外科华毕竟成绩未出，大家都认定码农子弟成绩不会差，可万一这届码农不行呢? 深高北毕竟真刀实枪上过战场了，前十的成绩不是盖的。 综合来看，还是选深高北更稳妥些。
问：请问老师，北三的大厂包括潮白新城和夏垫，有产业导入么，若干年后他的主要职能是通州的睡城？还是承接北京溢出产业的产城融合模式？
答：大厂的产业导入可以忽略不计，各种产业概念都是忽悠卖房子的。 大厂，香河和燕郊一样，都是睡城模式。 大香房价能否暴击，尤其要看通州运河商务区的产业导入是否成功。
问：大师好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？
答：华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w的了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。
问：老师，您好。深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？
答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。
问：十三好，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢
答：最快一个月就可以落户，不过没有特殊情况我们不会那么快，一般按规定交足几个月社保，这样比较稳妥，落户时派出所偶尔会查社保缴存时长，应届毕业生和留学生十天就可以。
问：老师好，请问签远期购买合同有什么需要注意的吗，如何防止卖家反水，房子要明年6月份才满二。
答：您好，不受法律保护的协议只能约束君子，约束不了小人。除了找对卖家，别无他法。
问：本人40岁，大学本科毕业，现在户口在广州，已经在广州购置了三套房，均在市中心区，越秀一套，天河两套。市值2000万左右，贷款500万，目前手中有700万左右弹药。一直犹豫是否把户口弄到深圳，投资一套500万左右的房子。可以考虑5到10年时间，有什么好的建议?此想法是否妥当?
答：您好，就算鸡蛋不把放一个篮子里，您也该买深圳了，何况您这几千万的身家还没有任何杠杠，另外一方面来看，广深两地那么近，深圳产业和广州不同，深圳置业一套，方便孩子日后来深发展。至于买多大的，无论投资还是自住，300-500W是一个主流刚性需求，竞争白热化，房价也涨了一波，您家庭情况建议把预算提高到1000W+，房价相对比较平稳，吃得起大虾的人就不要去买人人吃得起的大米了。
问：十三房十三，请问一下： 婚后在郑州购买房产两套，其中一套与妻子共有（贷款已还清），另一套为妻子单独所有（贷款未还清），都是用老婆的名字贷的款， 所以我想要用我的名字在深圳买房的话（我是深户且社保在深圳，已交5年以上，目前也再继续缴纳），算是第一套吗？（目前深圳无房）； 现在要想用深圳公积金（持续缴纳中）买深圳的房子，需要先办个离婚才能享受公积金贷款吗？ 目前深圳的公积金能贷款的上限是多少？组合贷有什么限制吗？
答：第一，先去查下你的征信，看你和你爱人共同贷款那次，是否有上征信，没上的话，目前可以三成。 第二，因为涉及JLH，所以不能使用公积金，因为公积金中心要求必须真实，或许可以试试中行，月供一个月后可以提前还款免罚息。 第三，如果真想用公积金，必须真LH，单身上限50万。
问：老师好，我在2018年入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里小学学位，但是现在又决定不去那边上学了，看了价格也没怎么涨？目前是出租状态，以租养贷。作为家庭投资性房产，我是否要卖掉换到宝安热门片区呢？不知道罗湖未来的走向如何？谢谢！
答：聚龙大厦涨的不好，一是因为罗湖的大概念，一是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。 昨天我又去了一趟罗湖，说句扎心的话，部分片区有沦为贫民窟的趋势。 罗湖自住性价比仍然很高，纯投资类则该果断置换了。
问：您好！目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里唯一1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？
答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。
问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！
答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。
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发表于 2020-4-23 16:25:28
