楼市专家：2020深圳房产投资指南

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问：十三老师您好，我决定听从您的建议投住分离，首套首贷，总价550万以内，首付160万，单纯投资角度，预计4-5年出手，有以下几个方案不知怎么选择： (1) 碧海或宝中区域小两房，如富通城三期58平2房， (2) 西乡区域三房，如中信领航城或富通V都会3房 (3) 南山学位房一房或小两房， (4) 南山次新房松坪村三期，60平2房 (5) 龙华 龙悦居或星河世纪2房 (6) 龙华 金地上塘道或潜龙曼海宁2房

答：你好，感谢赞赏！ 深圳买房，接下来该关注什么样的产品？ 以下几种类型产品或是今年重点可关注对象： 1.热点片区的非热点楼盘，比如之前无人问津的侨城馨苑，最近关注和咨询的人都开始多了起来； 2.热点片区外溢，西丽—大学城片区夹在北站、科技园、宝中片区中间，本身条件也不错，今年或是补涨对象； 3.冷门区域标杆，哪怕是龙岗、坪山这样的冷门片区，标杆楼盘和热点片区楼盘的相对价格差距因为显得越来越大，也开始具有一定的性价比。 合正观澜汇就是正面典型，颐安都会这样的片区CEO，也快洗干净了； 4.潜力学位，在深圳，学位似乎是永恒话题，学位房的供需矛盾，远比住宅要大的多，远是其他城市人所不了解的。 可以说，学位房投资几乎弹无虚发，基本不会跑输大盘。 5.热点片区笋盘，这一点比较难，但不代表没有。 你说的选择，优先5 2 3，能不能入手也需要看价格，淘淘笋。

问：你好。我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值260万)和一套百合盛世89平(值370万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概400万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。

答：如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。

问：老师早上好，可否从自住和投资的方向来分析评价深圳湾的双拼户型？可否买入？谢谢

答：您好，双拼自住性价比很高，单价比单证低很多，但是投资角度来看，房票始终是个门槛，深圳限购放开的可能性也不大，而能够进军深圳湾的，名下无房的概率极低，很多人只能望房兴叹。受众面过窄，交易不活跃，价格就上不去。

问：你好，我在老家有一套房子在按揭中，还有70万在还。 小孩子今年很快要上幼儿园了，想在深圳入手一套自住2房；我在南山上班，年入55万，我老婆30万，但是现在要在深圳买房有贷款未还清，需要五成首付，目前深圳基本在400万以上。 一直租住在宝中这里，看着房价上涨，就是首付不够，请问这样情况能否有三成操作方式

答：你好，目前有3种方式可以操作成首付3成： 1、全款抵押，找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。全款也利于淘笋。 2.采取5+2模式。5成首付+2成首付贷，有渠道可以操作 3.开发老人票，把老人户口迁到深圳，做接力贷，首付3成，最多贷款30年

问：福田区有两套房：福民大厦（三房）自己住；一套是南方国际广场小户型，放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套，换成一套四房一是自己居住，二来希望以后老三能就近上学，所在的学校（主要考察初中）希望不能比“石厦中学”差！ 目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手，因石厦中学还不错有学位费概念，如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右，但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W，最好是800W出头，适合居住交通配置好，学位要好，不比石厦中学差。关外也能接受！如果罗湖希望能上深中或翠园！请您给予详细指导！最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划，谢谢！

答：石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 所以出手石厦是正确的决定。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。

问：总价400w目前考虑西丽桃源村、松坪村、西乡桃源居，请问这三个片区哪个比较好一些？要考虑学位

答：桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 桃源村比较平庸 总价400w还有更好的选择

问：小哥好，我在北京上班想在深圳投资一套总价不超过300万的小房子，最好学位房。我觉得最近热门的宝安南山的片区挺好的但是涨的多了会不会接盘，您看好哪个片区，感谢

答：在过去三年，学位房作为深圳房产投资神话，跨越了地段、品质；如果说是四大上涨，可以理解为炒作，但是前30甚至前50都涨，背后一定是供需严重不平衡；至少在未来10年，学位房依旧会跑赢大盘，至于买哪里，前30最低总价列出来，看一看就知道了。

问：请问老师，光明片区（不含公明）有什么新房和二手房推荐？总价600万以内的。

答：你好，光明重点关注： 光明一号，正兆景，宏发嘉域。 绿地新都会也可以关注

问：十三老师： 罗湖德泓天下华府即将开盘，带深中学位，请您点评。

答：德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。 不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。

问：十三老师好！举手提问！我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

答：华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

问：深圳有拆迁概念的老破小都在那些区域？

答：拆迁概念的住宅就回避吧，填进去不止一波投资客了，死得尸骨都冷了还没谈完

问：老师您好，想咨询下，当前家中有两套房，分别在海印长城（2房）和坂田佳兆业（3房），两套房总计剩余贷款100W。目前两套房都是自己和父母自住。考虑到5年左右公婆会来深，为了便于照顾，现考虑在后海附近买个1房（先投资+后自住）。父母有房票，但可贷款年限短。由于不想贷款压力过大，首付可凑150左右，总预算350左右。看了下现代城梦想家园，请问这个小区怎样？或有什么更好的方案？请老师给点建议，谢谢

答：首付150万，全款抵押的方式可以买400万左右的两房 推荐 蔚蓝海岸二期，后海理想雅园、海境界、漾日湾畔 现代城梦想家园如果价格合适可以入

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