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提问：房姐您好。目前有大户型一套有贷款。即将出国归期不定。想卖房还清贷款后，全款入1000-1200左右纯投资用途房并迁移户口(手上还留几百做其他投资）。主要考虑是现在的大户型是房姐提过的CEO盘其自住舒适但投资属性较弱，反正未来至少五年也不住，想优化并分散投资。您觉得这样做合理吗？ 看您之前说过望京双井大望路青年路附近是这个价位的较好区域。能否给一些具体值得淘的楼盘及分析? 还有其他地方值得看吗？ 另外就同一小区而言，在没有硬伤的情况下，同一户型不同楼层的差价怎么样是合理的? 非常感谢
回答：你好，自住和投资是2个不同的逻辑。 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 宝星园性价比最好的，环境不算差周围商业配套齐全 天之骄子 珠江帝景 朝阳公园丽水嘉园 首城国际 乐城国际 富力城 金海国际，能习惯老破大的话九龙花园 华腾园可以考虑。 九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。 华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了，毕竟珠江帝景纯住也只要6.8万了，能淘到5.5万有价格优势。 20层以上，1-5层和顶层折价5-10%左右 如果考虑投资，子弹1000左右建议贷款入手1套自住盘，一套投资盘。剩余子弹用来还月供。
提问：房姐 我爸七十，有北京房票，方案一：300全款买后抵押出款，然后用我的Sfsd再买一套。这样操作值得吗？方案二：300只用我的sfsd 来买一套。我的流水不到两万，贷不了很多，想把公积金120用足。暂没有居住需求，这种情况下投资多少在哪个地段比较好？
回答：年龄到70无法抵押了，用方案二，组合贷经量高点，sfsd用足很重要，可以出租供血，看700内的标的没问题，在望京和百子湾选筹
提问：房姐你好，我在北京有一套拆迁下来的房子，福盈家园的70平米，房产证刚下来，前些日子有中介买卖房子的中介人员打电话说我的房子到手价可以是380万，因为这套房算是全款房也没花钱，想利用金融杠杆去投资一套升值潜力更大的商品房，因为这个房子性质是两限房。我是北京户口，爱人不是，是武汉的，她名下武汉有处房产，我在北京卖掉这个拆迁分的两限房再买房算首贷吗？您有更好的建议如何利用金融杠杆让这套房的价值最大化？北京现在投资标的理想的盘都有哪些？谢谢老师
回答：是否首套要去房管局查 你媳妇这套房有没有体现在你的房查结果上 一般来说只要是房子有证且备案了，就算名下有房。不能算首套抵押 如果不是刚需，可以出售掉，投资要看你的首付有多少，如果300+可以集中在望京和双井
提问：房姐好，西二环广外片区，总价差不多1400，三室两厅。两个小区纠结中：朗琴园和易水莲花。朗琴园130+，优点小区环境好，缺点，没有标准南北通透的户型，每层户数多。易水莲花，150，优点户型方正，单价比朗琴园便宜10%，两梯两户。缺点：小区环境和周边交通差，离孩子学校步行远5，6分种。 您建议选哪个小区？谢谢
回答：朗琴园主要塔板结合，所以大部分户型不方正，密度偏高，另外可以看下5号楼和6号楼的板楼，户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ，户型影响没那么大
提问：房姐，巴南中交锦悦三期叠拼200w，紧邻地铁，万达广场，单价10500，是否可以买，以后好出手吗？
回答：巴南区不建议碰1万以上的物业，尤其是叠拼等小众物业，小众户型，小众产品。 本身人口有限，多是底层人民，只看实打实的小区硬品质，面积，位置等因素
提问：请问同样的房子，因为不同房屋性质所以报价不同，应选房价高税费低的还是选房价低税费高的呢？
回答：计算两边总价，将税费计入首付中，剩余贷款再计算利率成本等，多个维度比较你就自然清楚了 选择首付（包括税费）最低的的标的
提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右
回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6+万，望京6+万。 慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。 亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。 自住可以考虑，投资回避。
提问：房姐好！ 怡美家园和当代两个小区地处上地与清河交界，这里应该属于被互联网+产业巅峰推高的高溢价区域吧？ 被高铁和部队大院夹持，安宁庄路拥堵严重，尽管清河高铁开通，13号线加站，对于自驾出行还是很不方便。 这两个小区的房价果然下降明显，大面积尤其下跌的厉害，笋的明显。 北京的区域建议中，海淀普遍溢价，这样的小区，出来八折笋能拿吗？
回答：你好 当代moma这类小区有一定另类元素，价格略高。 清河＋西二旗地段中间，2016年以前码农购买力充足，2016以后可以明显看到没有过抬头的迹象，相比之下期间北京仍有很多地段阶段性行情，所以补涨。 海淀的普遍溢价，是建立在学区的加持，以及购买力人群相对固定，区域自成市场上面的。 你的分析基本正确。 这个溢价，可能超过20%，所以即使市场价8折，也不一定完全保险。 麻烦的是，怎么计算折扣，怎么算8折？
提问：房姐你好！请问中海丽春湖墅这个项目，刚需可以入吗
回答：一般通勤人口数量急剧下降的地区，或者卫星城的地铁外缘。 比如天宫院再往南，沙河再往北。 而中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。
提问：老师您好！新人报到，幸会！刚卖了东四环大望路房的子弹1000，单身有一女成年未婚，在北三环有一居室学区房出租状态，目前想用孩子SFSd买一套三居室新房,自住兼顾投资（孩子结婚后不喜欢可以出手很快的标的）。问题：1、是用孩子sfsd名义买还是我的二套房票买，哪个成本可以降低？2、哪个区域买新房最有升值潜力？3、通县的金茂悦和万科的城市之光.东望这2个项目老师看看如何？万望回复！
回答：建议用你的名额保留孩子的sfsd，以后可操作空间更大 目前新盘不适合投资，特别是两限房，纯自住可以买 投资+自住 建议淘 二手次新盘，集中在 朝阳公园 双井
提问：您好，我在北京买了两套，两套各贷款不到50%，剩下1000w贷款。 当时贷款的时候想的是多贷款，手头留现金去做别的，但是现在感觉利息很高，并且手头现金没处用，考虑是否把贷款还清。 想问一下，大家都主张贷款要足，但是这个前提是，现金在别处能创造比贷款利息更高的价值对吧。 如果没找到更好的投资方式，是不是还了贷款比较好？
回答：选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。 这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。 如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。 选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款； 选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。 如果选筹错误，还清贷款是正确的。 但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。 如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。 这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情， 往往是3年不涨给，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。 在此之前，买入的动作，也要同步进行。 支付的利息，换取了新的利润机会。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-23 14:06:12
