房企4月集中撤回优惠！房价又要涨了吗？一文揽尽2020年楼市行情

贺老师

最近，房企4月集中撤回打折优惠，即将全面提价的消息频频见诸报端，与前段时间“全国75折”、“买房送车位”、“1元抵10万”的打折消息形成了鲜明对比！也着实让很多刚需小伙伴睡不着觉。

这究竟是怎么回事？难道说房价又要涨了吗？怎么疫情都还没结束，国外都还在水深火热之中，国内房企就这么自信地提价了呢？

对此，小菜只想说两个字：套路！那么，2020年的楼市行情会怎样？分享下个人的看法，供参考。
如何看待4月以来，房企集中撤回打折优惠政策？

01、房企营销策略

亿翰智库数据显示，1-3月全国各型房企的累计销售额都是负值，销售金额和销售面积两项指标同比2019年同期双双下滑。

其中，TOP100房企1-3月累计实现销售额1.7万亿元，同比下滑21.2%！累计销售面积同比下滑19.1%！两项指标也都呈下滑趋势；中小房企方面，1-3月累计破产超100家。



可见，头部房企日子很难，中小房企面临生存危机。在这种情势下，集中撤回优惠政策，还要全面提价，无疑就是“死要面子活受罪”，自欺欺人的套路而已。

说白了，房企是想通过释放涨价的信号，营造出房价上涨的行情，让不明就里的刚需恐慌，进而入市交易，房企就好回笼资金，偿还到期债务。

02、贷款降息吸引，替代房企优惠政策，房企有自己的“小九九”

3月27日，政治局会议定调贷款降息。随后30日，央行逆回购如期降息20基点。

根据LPR利率传导机制，逆回购降息▶MLF降息▶LPR降息，那么，本月20日LPR降息将基本是定局，不确定的地方可能在于下调基点是否能达到20基点。

银行降息后，意味着整个贷款期间的月供成本都将相应地降低。那么，这个吸引力对刚需而言，比房企给的一次性优惠要更强。

在这种情况下，房企适时地撤回自己的优惠政策，对刚需而言，捡了番茄，丢了大蒜，会有些纠结。但对房企而言，这可省下了一笔钱。

03、部分房企“随行就市”的定价机制

房企本质上是商人，市场行情差，就给些折扣促销；市场行情好转，就收回折扣优惠，回归正常定价。

随着国内疫情全面好转，企业复工复产有序推进，贷款利率下调，新基建计划提振下，市场行情复苏还是合理的预期。

在这种背景下，负债率低、现金流充足的房企，可能会随行就市地做出撤回优惠的决策，回归正常价格，甚至做出提价的决定。



因此，4月房企集中撤回折扣优惠，更多可能是套路，“催单”的意味更浓。但也不排除部分资金充裕的房企看好市场复苏，随行就市地做出了调价决策。
房价又要涨了吗？

国内疫情还未过去，国外疫情已经超越了110万，而中国的贸易伙伴都是重灾区，中国进出口贸易及上下游产业链也难以独善其身。

虽然各国都采取了经济刺激计划，预防发生金融和经济危机，提振经济。但在疫情没有全面好转以前，这个危机都是存在的。叠加国内“房住不炒”的调控基调，房价大涨的概率是没有的；与此对应的是，房价大跌也是缺乏基础的。

小菜的结论还是：房价总体维稳，整体分化趋势难以改变。

01、房价总体维稳

房价总体维稳，应该是社会共识。怎么说呢，楼市是不完全自由市场，处在调控下，楼市热了，就撒撒水降温；楼市冷了，就加点柴，笼笼火。

首先，行政调控政策还是“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”、“因城施策”和“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”。这个政策不转向，房价就不会大涨，也不会大跌。

其次，金融宽松，意在拯救实体经济和扶持刚需购房。不管是降准、逆回购、降息，还是LPR下调，都是直接拯救实体经济，不是直接冲着房地产去的。

当然，房地产会因此受益。尤其是LPR下行，降低购房月供成本，在房价高企的情况下，对刚需而言无疑是利好。

最后，疫情冲击后，楼市修复需要时间，房价大涨缺乏基础。疫情冲击了楼市，尤其是三四线错过“返乡置业”回血后，房价大涨是缺乏基础的。而一二线面临国外疫情输入，二次冲击楼市的威胁，大幅的购房需求释放概率也是不大的。



因此，疫情好转，经济待修复，在政策双向调控下，房价基本面维稳，难以出现大涨行情。当然，基于城市特殊性，不排除在整体行情之下，出现少数逆势上涨的城市，比如，深圳、上海、成都等。

02、房价整体分化

这个趋势应该也是社会共识。

国家的资源总是有限的，城市发展到一定程度，难以支撑所有城市全面发展；有限的资源总是需要分配给有前景的城市，这样整体才能向前发展。

①房价去年就已分化

国信达的数据显示，2019年，一二线房价整体稳中小跌；三四线的房价稳中小涨，涨幅大幅回落。

从2020年1-3月房价看，一线房价整体上涨，二三四线下滑，但二线房价复苏的势头明显好于三四线。

②房价中期内也将分化

2019年，全国300城土地交易明显分化。

一二线土地供需两旺，房企、资本积极布局，市场前景看好；三四线土地供需萎缩，市场转冷，显示房企、资本均不看好未来市场。

这无疑将影响未来1-3年内各线城市的房价前景，而土地分化的趋势也将决定房价分化的趋势。

③城市发展分化

基于国家城镇化发展道路选择和城市发展战略，国家将重点培育19个城市群，通过城市群的发展，带动全国城市和国民经济发展。

这个战略也就决定了未来城市发展也将是分化的，有政策倾向。而房产与城市发展紧密相连，城市分化，房价也会跟随分化。

④人口流向分化，产业分化

我国在2015年编制了《中国制造2025》，随后编制了《中国制造2050》，加上“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”，房产地位或将下调，科研及技术服务业地位或将逐步提升。

从城镇化第二阶段的人口流向看，中小城市人口持续向大城市转移，深圳和上海等城市立足科创，有产业布局，叠加人口流向趋势，购房需求分化，房价也将分化。



因此，短期内看，房价维稳基本上是社会共识，不管是大涨，还是大跌，都是缺乏基础的。而中长期看，房价在维稳的基础上，延续分化发展是大概率事件。
2020年房子该怎么买？

通过上面的分析，4月房企集中撤回优惠，更多是“催单”，难以说明房价会上涨。但房价趋势是分化的，在不同的城市，还是应该多关注自己城市的房价变化，不宜只看整体房价走势。

在2020年购房时机上，小菜认为应该注意关注三个时间节点：

01、7月节点

今年房企整体面临1.46万亿的高额债务，7月是高峰期。

也就意味着，部分没有做好“备胎”方案的房企，在这个时间节点到来之前，为了回笼资金还款，可能会给出优惠折扣，越临近7月，优惠政策会越有诚意。

02、10月节点

7月高峰期，基于疫情尚未解除，部分房企不会将偿债的希望完全寄托在销售上，往往会借新债还旧债，而又考虑到市场复苏，3-6个月债期是合理选择。

那10月就是第二个节点。但是，“金九银十”是传统楼市旺季，叠加“双十一”促销季，这个节点房企的销售压力应该是不大的，优惠政策可能不会太友好。

03、年底节点

这是今年的第三个节点，这个节点房企可能面临工程款等付款周期、7月借的新债偿债到期和年终报表业绩要求，所以，这个节点前的优惠应该是很有诚意的。



综上分析，4月房企撤回优惠，并不意味着房价就要上涨了，房企押注“金九银十”的意味很浓。

在这种情况下，还是建议资金实力不够雄厚，收入不够稳定的小伙伴，多关注自己城市的房价行情，适时出手，根据自身情况合理决策。而经济比较宽裕的小伙伴，在房价整体企稳和分化的趋势下，适时出手也是合理的。