从低谷价到天花板，马尾楼市冰封之下再迎新挑战

普通人物怨

此前我已经多篇文章描述马尾的楼市现状。过去这三年间马尾房价走了一轮过山车，巅峰时逼近三万，此后经历了各种价外加价卖房，再到1.6万备案价开盘几日抢光。此后的马尾楼市便进入了一个不温不火缓慢下行的时间段，新盘不再有华润紫云府那般实惠的备案价，二手房成交量又始终不高。新房卖不动，二手卖不多，马尾的楼市在从高峰滑落低谷之后就这样逐渐冰冻。今年以来在疫情影响下本就不高的成交量更加低迷。与此同时，马尾的开发商和二手房东们还面临着新的竞争者，这便是马尾的拆迁户们。

这些年来马尾的旧改规模也不小，建设了大量崭新的安置房小区，例如和谐家园、儒江新苑、魁岐佳园、魁岐小区、魁协新苑、共和苑、易安居、君竹佳园等等等等。但是马尾的安置房办证速度比四城区要慢一些，这些小区里大量安置房至今尚未办证，拆迁户们想卖房而不得，这些年来只能眼巴巴看着房价不断走低。



不过，近期马尾的安置房小区办证速度显著加快，有的安置房小区已经批量办证并有不少房源开始涌入市场，有的小区也已具备办证条件。例如，这两个月以来，马尾的库存新房和二手房又迎来了一批竞争对手，那就是儒江新苑的已办证安置房。

儒江新苑位于快安环岛西侧，名城国际旁，小区北侧是东方名城名郡，西侧是海关保障房东江欣居。这一片区楼盘林立，是东江滨一带比较成熟的居住区。刚刚办证就有不少房源涌入市场，可以看出的确有不少拆迁户已经等不及要卖房变现。



这个小区不算很大，一共四栋楼，却代表着马尾最新的安置房建设水平。从外观上看，和隔壁的名城国际并无多大差别，二手房报价和名郡相当，但房子比名郡更新，并且有更多适合刚需家庭的中小户型可供选择。

如今儒江新苑二手毛坯房的报价在1.4万多，但实际上房子并不好卖，马尾相当不错的地段，单价不过1.3-1.4万的新房，却依然卖不出量，这到底是为什么呢？

其实这个问题并不在于马尾本身，而在于福州房价的整体现状。对于马尾而言，如今崭新的二手房也不过1.3-1.4万的单价，相比于接近3万的房价巅峰，已经近乎腰斩，东江滨一带甚至已有报价低于一万的电梯房小区。但是，此时就在福马路隧道的另一头，晋安区的鼓山脚下一带，六一佳园等小区也不过是1.5万以下的成交价，和儒江新苑相当。

既然东江滨的这些二手房主要面向普通刚需家庭，那么，对于刚需而言，同样的价格，人家为什么不直接买在鼓山脚下地铁口旁，为什么不买在五四北，而要去买在更遥远的马尾呢？一年之前1.5万之于马尾还是个惊艳的低价，一年之后对于马尾而言，1.5万已经是房价的天花板。这并不是马尾的房子性价比不高，而是时势使然。

这些崭新的安置房项目将会带来天量可售房源，除了给予购房人更多选择之外，对于马尾早年的安置房小区也是一个巨大冲击。比如江滨锦城这样的超级大盘，如今有的房东已经明白必须降价抢跑，而那些依然价格虚高不肯降价的，我们也不必上门扰人清梦了吧。



对于考虑在马尾购房的刚需来说，接下来一方面可以仔细思量，与其用同样的价格买马尾，还不如干脆买晋安。另一方面可以继续耐心保持观望，多看房积累经验的同时，你们还会眼瞅着马尾的房价向着1万的关口跌去。或许如今马尾1万左右报价的房子你们要么觉得偏，要么觉得差，尽管价格十分便宜却有点看不上眼。但是，随着疫情过后房价的进一步回落，相信会有更多低价房源持续出现任君挑选。

内托体头

都教授，刚从儒江新苑看完回来，架空一楼105平精装修160万，采光还不错，可谈点。六一佳园也是二楼，108平165万，装修一般。入手哪套好点，给个建议，谢谢。

清风吹袭断

华润紫云府都看到铁路和山边了，性价比超低的

阿豆学长长ov

海关保障房是什么意思？

崔炫俊献

良心教授

内托体头

良心教授，真亏关注了教授，买房越来越不着急，心态越来越稳，慢慢掏，毕竟赚钱真不容易。

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不买马尾的人根本不懂马尾，乡下这观念我承认是，但是空气好，地方小，办事容易，城区一部小摩托搞定，离主要的交通枢纽也很近，房价也低，靠，五四北算啥，除非高端，不然同档次能和马尾比，剩下的钱买部车在马尾不香吗？而且马尾教育资源不说高档，也算主流，所以不懂马尾的也没办法交流

寒郁轩良

阳光城山与海117现在多少钱可以下手

愿为素心人

福州地形和人文决定，出了二三环外就不值钱

崔炫俊献

马尾快安就值’7千每平