降息了，楼市会受影响吗？高科麓湾涨价了还值得买吗？

luly靓

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@低调的青涩

问：老师，又降息了，LPR会下降吗，楼市会受影响吗？

答：3月30日上午，中国人民银行发布公告，以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.20%。中国版量化宽松，就有了实质回应。

此次逆回购利率通过招标产生，实际是央行非常重要的“政策利率”之一。

它的大幅下调，简单理解，就是变相降息。反应到LPR上，意味着4月20日的LPR，可能也将至少下调20个基点。

去年11月到今年3月，央行有过两次降息，但总共只下调了10个基点。

前后对比，反差极大。这说明贷款利率下调已经到了发力期，可以预计，未来LPR还会有进一步下降的可能。

市场上的钱变多了，用钱成本却更低了，对楼市来说，当然是利好。

但从短期看，并不意味着房价会上涨。

首先，多出来的钱，主要是为了支持实体经济，刺激消费；其次，目前房地产的底线，仍是“房住不炒，不以房地产作为短期刺激经济的手段”。

即主基调是稳定市场，不会大规模刺激房地产市场。广州、宝鸡新政“一日游”，就是典型。

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@博古通今

问：老师，分析一下华清学府城和高科麓湾，你觉得这次涨价后还值得买吗？谢谢。

答：

高科麓湾国际社区是高科集团在城东打造的规模比较大的社区。

项目优势：

1、社区有高新一小分校（能否就近上学要看具体学区划分）；

2、自身有商业街配套，基本满足生活需求；

3、项目距离地铁5号线比较近，日常出行比较方便；

4、价位便宜，适合预算有限，刚需购；

5、距离雁鸣湖比较近，大环境比较好。

不足：

1、离三环近的楼栋存在噪音；

2.周边感觉还是城乡结合部的形态，而且后期是西安东站有利有弊，利的方面坐火车出行方便，弊的方面，外来人流动大，整体显得比较乱。

3、虽然临浐河，但浐河水流量小，且比较混浊，体验不佳。

华清学府城是开发时间比较久了的本土开发商 。

优点：

1、 地段可以，门口公交以及后期的地铁8号线，另外项目往北一两站路就是地铁6号线，

2、项目门口就是幸福林带， 且自带有幼儿园小学 （能否就近上学要看具体的学区划分）

不足：物业一般，户型设计一般，且缺少大型商业。

此次高科麓湾价格虽有上涨，但整体看来还是比较适合下手的，性价比很好。

华清学府城这次的涨幅较大，上涨涨2730元/㎡，建议大家还是去售楼部看看产品有何不同，涨幅这么大，还是需要实地考察一下看值不值得。

@浅喜

问：老师你好，想问绿城桂语蘭庭和旁边的合悦华府相比，优劣势麻烦分析一下，谢谢！

答：绿城桂语蘭庭，这个楼盘最大的优势就是小区规划有学校，经开一中，经开一小等（能否就近上学要看具体的学区划分）。

其次，项目距离渭河城市运动公园距离较近，整体生活环境较好；另外项目是绿城开发和物业，相对会好一些，而且现阶段在售的高层，均价1.1万/㎡左右，性价比很不错。

合悦华府主推的是洋房社区。项目就在绿城桂语蘭庭的西面，价位适中12500-13000元/㎡，面积114-143㎡。

北面700米左右是渭河城市运动公园、西安湖（整体环境较好） ，东面一站路就是经开一小、经开一中（能否就近上学要看具体的学区划分），西侧隔壁是西安高级中学博爱校区和儿童医院，项目和周边都有商业一些配套逐渐增加中。

目前缺憾：周边生活配套有待后期发展。

@珍妮

问：老师，我在电子城工作，之前摇龙湖紫宸没摇上。能否推荐一下附近还有什么性价比高的盘？看了一下附近的奥园和悦府还有天地源的盘，价格都要一万八左右了，是否值得入手？谢谢老师。

答：

奥园和悦府是奥园打造的高端盘，玻璃幕墙、新风除霾中央空调等配套相对比较多的产品附加值。

此外，地铁7号线 、生态公园都在项目周边跟前，还有他们南面围挡起来的宜家、俊发的商业都也在规划。后期感觉配套会更多一些，日常生活还是比较方便的。

项目的不足是：靠近三环边有一些噪音， 价位略微有些偏高。

你说的是天地源，不知道是不是天地源万熙天地？天地源万熙天地上次开盘均价在15500元/㎡左右，没有到18000元/㎡。

项目靠近主城区，以位置来说我觉得性价比不错，主城区这个价位自住投资都还是可以买的，生活配套也相对更成熟丰富一些，周边现在建设的立丰国际，后期还有地铁8号线，以及自身的商业配套满足业主需求。

不过项目目前教育资源相对欠缺。
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@崔小兔

问：老师，紫薇希望城、西岸国际花园的二手房怎么样，物业、学区等情况？

答： 首先这两个盘地段来讲，紫薇希望城会更好一些，且生活氛围好，社区物业也不错的。

而西岸国际花园来讲，基本配套是没问题，社区也挺大的。

对于学区来讲，具体要看政府划分，一年一划。紫薇希望城东区去年学区划分是高铁寨小学，西区是西航三校。

西岸国际花园广运潭大道以东，去年学区划分对应的是未央区新房小学，初中学区对应西安市第48中学 。

广运潭大道以西业主子女义务教育入学小学学区对应浐灞一小，初中学区对应西大附中浐灞中学。

@Jessica

问：老师，金泰经开花城咋样？

答：金泰经开花城是一个典型的刚需盘以及比较低廉的价格，不过周边配套还是比较欠缺，主要是靠的星雨华府等小区的生活配套，区域本来定位的也是草滩工业园区，多见一些厂子，如石羊集团之类。而且出行来讲还是有点不太方便。

另外项目最近因4#、7#楼无证销售被住建部3月26日通报处罚103万元。
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@博古通今

问：老师，公积金有几种，我的榆林市公积金可以在西安用吗？另外，在西安买房想办理二手房公积金贷款，请问能贷多少年？

答：公积金主要大类是省、市公积金。

目前公积金最新政策是“暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。”

也就是省内除西安、西咸新区之外买房不能提取在西安缴纳的公积金。

西安地区是指西安市行政区域内，包括周至、蓝田、鄠邑区周边区县。

如果是榆林市的公积金而不是陕西省的公积金 恐怕目前在西安用不成了。

二手房贷款年限：房屋建成年限与贷款年限之和最长不超过30年，且不超过法定退休年龄。

但对距法定退休年龄10年内的职工，经过本人申请并通过特别预审批，可延长至法定退休年龄后5年。

具体贷款年限多少还是要根据办理贷款的银行决定。

结语：

本期的有问必答就结束了，你有任何关于楼盘选择，买房难题的疑问急需解决！