住房空置率超20%！楼市，该变了！

ffycxyw2274436

以下文章来源于大咖聊房 ，作者层楼

自80年代至今，住宅商品化在我国已经发展了几十年。

这些年房产行业高速发展，房企更注重高速扩张，部分房企甚至打出了“4+5+6”的高周转模式， 即：拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正。

楼盘售罄，结完款，一个项目就算完结。

可对购房者而言，拿到房屋钥匙只是开始，他们将在小区里生活多年；

即使对投资客而言，他们也希望自己所购置的房子能长期保值升值。

但很明显，房企快速扩张的战略和购房者的长期需求存在质的冲突。

房企要的是高周转、高盈利，而购房者要的是居住体验。



虽然“以客户为中心”、“完美人居典范”等标语在各大售楼处随处可见，然而现实生活中能让我们真正感受到优质服务和完美居住体验的小区并不多。

随着房产行业逐渐模板化，很多小区都大同小异，相差无几的户型、绿化、配套如同一个模子刻出来的。

在硬件上都懒得下功夫，更何谈“软维护”？

但往往能拉开房价差距的关键点就在居住体验上。

1

很多小区在购置时地段、户型、价位都势均力敌，但在二手市场磨砺几年，房价渐渐拉开差距。

最明显的就是小区环境维护，有的小区维护得当，电梯间、楼道、入户厅没有乱七八糟的广告，小区植被也定期维护，绿树成荫。

而有的小区则迅速开启脏乱差模式，此种差距随着时间推移更加明显。

这也是为何，同是几十年的老小区，有的成了中高端小区一房难求，而另一些则成了老破旧。

除此之外，此次疫情也暴露出很多小区居住体验的对比。

一些小区在疫情中闹得不可开交，趁机卖高价菜，用垃圾车运食用肉品等问题层出不穷。



但另一些物业却是另一番景象，从基础的园区出入登记、体温测量、高频次的消杀，到细节的电梯按钮纸巾、入园消毒通道，再到人性化的代客买菜、理发、打印学生作业、防疫物资分发……每一项都做到了住户心里。

更不用说那些因给业主洗地垫，分发广告费红包火爆网络的“别人家物业”。

而小区管理、软性服务，往往是决定居住体验的核心要素，也是房子的保值利器。

2

我国市场有商品房以来，受国际、国内经济环境、国家宏观调控以及历史遗留因素的影响，购房者长期处于供小于求、房价波动攀升的环境下。

这直接导致我们对房产行业的容忍度都相当高。

长期供小于求的卖方市场让我们没有时间，也没有资本去挑小区物业、绿化是不是好，居住体验是否舒适。

但这种供求局面已逐渐接近尾声。

2015年高喊的去库存和如今居高不下的空置率等数据均表明，我们的房子不少了！

根据世界的经验看，空置率不应该超过10%，美国楼市最差的2007-2008年，住房空置率也才只有2.9%。

欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。日本房屋空置率在发达国家里算很高的了，2017年的数据是13%。

中国呢？虽然没有官方数据，但之前曾有一组民间调查数据显示中国住房空置率整体水平在22%至26%之间。

也就是说平均每四五套房子就要空置一套！

而且我们的城镇化进程已经过去了大半，新增刚需也将越来越少。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的城镇家庭资产指数报告中，我们能看出明显趋势，刚需占比从2008年的69.7%，十年时间就降到了15.1%。



空置居高不下，刚需日趋下降，当供求矛盾逐渐趋于和缓，买方就有相对充足的选择空间。

官方一直在倡导的“房子回归居住”从来就不是一句空话，而是未来的趋势，也是购房者可以参照的准则。

3

从某种意义上说，商业的本质是建立企业与顾客的一致利益。

但在房产行业迅猛狂奔的这些年，很少有从业者会深耕居住体验这个收益不明显的领域。

可随着房产市场以及媒体环境的变化，居住体验在客户心目中的植入也反过来影响企业的长期盈利。

地产行业发展至今，不少房企为了追逐新的利润点，纷纷开始进入细分领域，比如文旅地产，养老地产等。

但时至今日大部分文旅地产和养老地产都很鸡肋。

不仅套住不少房企，也套住了无数购房者，地产板块隔三差五就能看见大V们劝大家别入坑。

按照正常行业发展轨迹来看，行业发展成熟后，逐渐进入细分领域的战略没有任何问题，之所以铩羽而归，纠其症结，还是在软性服务上。



比如旅游地产的服务体系（代租、淡季管理），再比如养老地产的医疗服务等等都很难同步跟上。

当概念、服务难以落地，旅游地产、养老地产自然也就成了购房者口中的“雷区”。

这不仅容易影响同公司的其他产品销售，甚至还会影响到整个行业的同类产品的销售。

虽然目前市面上大部分物业以及后续服务，跟房产开发之间都是分开的，但二者之间的共生关系在整个服务过程中很难撇清关系。

再加上传统房企营销战略往往将顾客当作需要被征服的对象，尽管已经楼市进入下半场，但大部分房企都没有完成，从营销驱动到服务驱动的改变。

这让优质的服务更显可贵。

而未来能保值、升值的也将是那些软性服务好，管理优质的楼盘。

在房产行业未来的重点工作“旧改”中，国家相关领导人也多次提出：“要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等‘软件’服务；改造后的小区不光要”好看”，关键要“好住”。

显然当“房子回归居住”，好住将成为房子的最好价值体现，居住体验、“软件”服务才是不容忽视的保值利器。

侬去斯

第二套以上开征房产税3%