三次降准之后，中国楼市、股市的投资机会

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小长假周末傍晚，宏观管理层宣布2020年起始3个月内的第三次降准。这次降准很有意思，总共释放了4000亿，而且要分两次实施，且对象是中小银行当中的村镇银行和城商行。

在此次降准之前，在今年短短3个月内已经宣布降准3次，分别是2020年1月1日（8000亿），2020年3月13日（5500亿），2020年4月3日（4000亿）；三次降准规模共计1.75万亿。

首先判断一下降准的性质。

连续三次降准的原因，作者认为大致如下：

1、公共卫生事件对经济、生产生活造成了重大影响，尤其是大量中小企业、个体工商户目前面临较大影响。必须要从金融政策上予以信贷支持。

2、美国在大放水，美元在贬值，当前形势下过于坚挺的人民币不利用国际贸易，不利于中国产品出口的竞争力，人民币也要适度贬值，对冲美元贬值的风险。

3、前几天，G20会议有二十个经济体一共释放5万亿美元，救助处于衰退的全球经济的承诺和一致行动，这次降准应该也算中国行动的一部分。

4、维护金融稳定、现实楼市、股市的考虑。

为什么屡屡降准而不降息，在连续降准环境下，个人投资如何安排？对房价，股市会有什么影响？房价是不是要涨，什么时候买房，什么时候买股？接下来楼市和股市会怎么走？

首先降准是间接的货币宽松措施。

各个商业银行吸收了社会存款之后都会按照央行的指引将存款总额的一定比例存在中央银行，中央银行会付给商业银行一定的利息。

这么做原意是为了控制银行的风险，当发生银行现金流危机或者挤兑的时候，央行可以把这部分钱释放给商业银行，这部分钱叫存款准备金，具有保证金性质。

存款准备金现在成为了常用的货币调节工具，央行根据实际货币需求，降低或者提高商业银行存款准备金率，相当于把存在中央银行的钱还给商业银行或者再更多地拿回央行。

商业银行手中的现金发生变化，就得根据它自己家里余粮的实际情况缩小或者扩大对外放贷规模，这样就会对实际需求如，股市、楼市、商业生产活动等的货币需求产生影响。降准是温和而且有针对性的，逐渐向货币需求端传导。

给他们充值，让他们买装备，买武则天、买嬴政、买韩信、买赵云。。。他们就可以去轻松攻打水晶塔。

利息调节则是一个直接重磅的工具。

央行宣布加息降息，相当于以国家名义向全社会宣布提高或者降低资金价格。资金的价格，意思就是钱本身也是有价格的，这个价格就是我们日常说的，利息。银行的钱的价格”贵”了，人们就会往银行里存，”便宜”了人们就会取出来，四处去找个人投资机会。

利息工具实际上是一个非常重磅的工具，是一剂猛药。

以前我们用这个工具很随性，加息降息家常便饭，但是用药过猛，就带来了经济基本面的后遗症，刚出重症监护，又进夜总会跳蹦擦擦，这样的情况一直搞，谁能遭得住？

一把梭就把子弹打出去，也很容易造成缺乏后手，当敌方扔出手榴弹时，这边已经无力还手。

有一个特别大的案例，就是美国，30年来美国经济走进了这个过度依靠货币杠杆的怪圈，炒房，炒股，货币疯狂宽松加杠杆，最后的结果就是，爆炸。

正是因为有过去十几年的深刻教训，2016年3月，高层首次提出不搞“大水漫灌”，后来变成了“坚决不搞大水漫灌”，然后从哪一年开始，就一直强调这个基本货币政策。”坚决不，坚决不，坚决不…………”

这次是真的，因为自2017年以来，就再也不随便货币放水，一直非常谨慎使用货币工具，尤其是在释放流动性方面。

一是，经常用降准的工具而几乎不用，慎用降息工具；二是，非常有针对性，什么地方缺钱就给什么地方撒钱；三是，绝对肥水不流外人田，尤其是坚决管死了释放的货币流向房地产开发商和个人住房贷款的渠道，开发商层面，目前想要通过银行直接获得房地产开发贷款非常难。个人住房贷款方面，一度也比较难批。

为了管住货币冲动的欲望，还玩了一个新花样。2019年8月20日，采用新的人民币贷款报价利率(贷款市场报价利率，LoanPrime Rate)，这个行动叫做：改革完善贷款市场利率报价机制。

简单地说，就是过去你拿到的贷款利率是由你贷款的商业银行根据央行公布的贷款基准利率上下浮动得到的。

现在这个定价机制改了，是以公开市场操作（中期借贷便利）的利率（也就是短期借给商业银行货币的利率）为基础，选了进入中央银行视野的18家各种商业银行，各家背对背在公开市场操作利率基础上加点报价，去掉最高的和最低的，算出个平均数，这个平均数最终作为今后一个月，整个金融市场的基准贷款利率。

由于商业银行最贴近货币市场，他们对资金价格的理解当然是最能反应市场实际需求的。这个机制是市场化的，也就是说资金的价格，利息的制定过程，是在市场化的基础上完成而不是领导坐在办公室看数据拍板的。

三次降准是货币大放水吗？

是在货币放水救经济，救困，不是货币大放水刺激经济亢奋，这是居于当前全球经济困难局面，因时因势的调节。

作者个人原创财经长文《若再次大放水，则中国楼市泡沫破灭》，讲的很清楚，我们过去十几年的发展和美国很像，房地产泡沫的本质是债务经济，一旦债务超过债务人、企业的还款能力，债务人和企业就会破产，也就是杠杆率过高就会产生经济危机。

领导对这个问题清楚得很，所以2018年以来，一直在拆杠杠，而不是刺激杠杆，加杠杆。这种背景下，所谓货币大放水的言论，没有仔细研究和分析过政策和现实基本面的实际情况。

那么房地产，楼市肯定没戏了吗？

也不是这样的，在新的经济增长支柱没有崛起之前，房地产还是两手中的一手，中国的经济现实目前不能完全放弃房地产。政策追求的目标是“稳”，即房地产领域不能出事。

缓慢有序转移房地产泡沫，一方面必须承认楼市现在隐含着巨大的泡沫，另一方面，解决这个泡沫的手段是时间。随着时间慢慢推移，产业向高质量、原生、具有创造力的现代服务业、现代高端制造业、信息化高科技等领域转移，通过内生增长，社会的实际收入增速与房价相适应，通过时间慢慢释放楼市的风险。

房价是不要涨，什么时候买房比较合适?

上文已经讲清楚了，即使是放水，也不会让水大量流进房地产，这些年早已经扎紧了这个笼子，比如银监会发布了2017年《关于规范银信类业务的通知》，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产；对于银信通道业务，商业银行不得通过信托通道将表内资产虚假出表。

按照中信证券分析师的统计：信托资金主要以集合信托产品的方式投向房地产，一度占比超40%。

现在的房地产问题就是干柴烈火，一点就着，任何火上浇油的行为都是被警惕和限制的。

由于受此次卫生事件的影响，一二季度开发商基本上处于没有进账，对于严重依靠现金流，需要通过卖房回款周转的房企来说，当前相当于已经冰封了整个一季度房地产市场的交易；二季度是传统房地产交易淡季，今年真正能有盼头的楼市成交量只能企盼三季度，有多少中小房企能够熬过这一关，又有多少中小房企将命悬一线。

接下来，降价，打折促销是房地产市场的一个趋势，在政策不会轻易鼓励房地产的情况下，开发商只能靠自己的销售政策，快速走量。另一方面，由于此次事件对于实体经济的影响，手中有房产的实业者，在房价上涨无望且现金流压力巨大的情况下，也会考虑尽快卖房周转。预计二手房业主的心理预期也会下降，二手房房价下调也是必然。

因此，今年二、三季度是目前迫切、坚决有置业需求，计划购房者出手的一个时机。

对于投资客来讲，应该完全放弃靠投资房产短期暴富的幻想，要正确面对经济大周期、大格局已经转换的事实。

但这也并不意味已经不存在房地产投资的机会。

目前政策和资源高正在高度集中的国家级中心城市中的广州、成都、西安、武汉、郑州的部分地区；粤港澳大湾区规划的深圳、香港一侧，深圳中心地区，长江三角区经济规划带浙江与上海接壤的地区，上海的中心地区；北京的中心地区以及北京东部与河北接壤的地区等。

这些地区的房地产还是具有长期自然增值，投资的价值。

三次降准后的股市会有什么影响？

股市的逻辑要更简单一些。首先股市反应的是经济的基本面，任何货币措施对于股市来说只不过是增加了一种预期。

三次降准不可能改变经济的基本面，当然也不会改变股市自己的运行趋势。通常降准会对市场带来短期小小的提振，而对于长远来讲，该跌还是会跌，该涨还是会涨。

目前A股还在寻求底部和盘整的阶段，原因主要是，春节以来大涨的获利盘需要出局，而在这部分资金中有相当一部分是无处可去的中小企业主，个体工商户的自有资金，随着国内情势好转，这部人要复工，资金也要获利了结。

此外，外围形势，尤其是美股不稳对A股投资者短期也造成了心理上的影响，想要买入做多的资金和心态都相当谨慎。A股要脱离美股影响需要一个盘整过程。

由于美股核心资产暴跌，也有大量投资A股的外资不断卖出A股中的指数权重股（如贵州茅台、中国平安等大蓝筹）回美股抄底，客观上加剧了A股的调整。

这一轮货币政策的宽松是预期中的，这段时间，银行，地产，基建已经轮番表演了很多次。所以，4月7日开市不要再去追涨这些股票。

但是居于全球1-2年内宽松的逻辑，在此次股市剧烈调整之后，银行、基建是可以作为今年中期（3个月以上持股不动）的资产配置的一部分。

对于不会炒股，或者没有选股能力的人来讲，这是一次大机会，甚至是一次人生难得的一次做趋势投资，与国运共振的大机会。

地产股的基本逻辑已经不存在，没有连续上涨的可能性，只能碰机会短期持有。并不建议追地产股。

宽松货币环境逻辑下，更看好新老基建，这将是今年新一轮股市投资赚钱的热点之一。个人尤其强调和倾向于兼具了新老基建特点的一些上市公司，这些公司具有估值，业务类型等多方面的优势。

进入的时间会选择在这一轮A股调整基本到达底部，按照右侧交易逻辑，上升趋势形成时再入手，此轮建仓的时机预计在4月中下旬，也就是下下周，根据事态的变化发展，适时进入。

总体上A股今年要走独立于美股的行情。

没有那些“厉害了”的理由，根本原因是中美目前各自所处的经济基本面和周期不同，美国经济股市经历十几年大牛市的泡沫行将破灭，而我国经济在5年前就已经进入了深度盘整。

此时的中国，正处于走出底部的关键时期，中国经济会逐步走出来。在宽松的货币环境下，今年的股市前景依然可期。