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我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！谢谢！
回答：既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅
关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话，我建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。
未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。
当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。
如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以_上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。
投资效率最高的是近郊次新，单价上最好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件加上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？
回答：详见内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔好，请问央行今年内多次降准，到底对我们购房者有什么直接影响吗？何时才是购房时机？
回答：简单来说几点降准对楼市影响：
1.全面降准，过半资金进入房地产，楼市利好。
2.房企融资贷款环境变松，利好房企。
3.一举三得，一则为楼市放水，二则促进销售成交，三则稳定房价上涨信心。
对购房者：
1.银行资金宽松，对于房企和购房者的贷款利率下调有积极的作用，进一步活跃房地产开发和房屋买卖的市场。
2.银行资金宽松，总体上后续放贷的节奏会加快，相关贷款业务也能够得到很好的支持，利好买房者。
关于购房时机：
今年大的基调应该是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
也将是全面降准降息之年。
LPR会继续降低毫无疑问，即使不降，各地也会通过降低加点数来显著降低刚需的房贷成本。
宽松的货币，积极的财政，外加大基建和稳房产，这些都有助于提振楼市信心
各种利好频出，现在就是买房的绝佳时机！
提问：坐标东莞厚街，预算200左右。工作在康乐南路，我是应该买康联汇展中央的毛坯房还是继续等珊美地铁口的新盘？子弹200+，年收入20万左右，首套房，我应该怎么买？
回答：子弹200+，首套我更建议你上车深圳
虽说东莞有一定潜力，但毕竟还只是临深城市，作为一线城市卫星城，升值潜力还是远远不如深圳。
最主要你的子弹刚好符合深圳上车，那肯定大单优先，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。
在职业多军的资产配置理念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之优秀，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错。
深圳投资价值高的板块 详见内部资料
提问：坐标银川改善生活+投资房，子弹不多怎么操作？14年买了05年建好的87.89平二手房，商贷月还1700，16年进行了精装改造，6层顶楼无电梯。交通便利离单位近，离西夏区实验小学700米，旁边购物商场将完工，距在建幼儿园800米。
个人情况: 32岁地方国企年入9-10，年可结余2-3万，公积金月1900。子弹10～15，可向父母借20，能不借最好。
思路: 1、卖住房，换130-160的改善住房；
2、出租住房还贷。公积金贷购130-160精装二手次新。哪套涨幅快卖哪套再投资。
3、借父母资金，还清现有房贷。做大待购房标的，套出资金还父母借款，操作细节不清楚。
4、借助杠杆在全国寻找投资机会。
回答:你好，首先你的子弹太少10-15，加上银川城市能级太低，房子实际价值有限，所以方案三和四不可行。
银川虽然是省会城市，但是存在感不强，全国来看属于三线城市，市区常住人口200w左右，也没有特别高新的产业，纯投资建议去人口1000万以上的一二线城市，人口流入和产业结构决定了房子未来的价值。
银川去年涨幅10%，因为房价基数低，属于补涨，但是实际内生动力不强。当然，作为本地土著，买一套好的房子，自住加投资是没有问题的，未来会随大盘涨，不过幅度会很有限，期望值不要太高。
我更倾向方案一，银川这种城市买一套好的自住房享受生活，不要过多想投资，涨幅不会如你意，银川房价没有前途。
另外你现在的住房顶楼+无电梯，未来都是硬伤，现在也适合刚需置换。
如果未来想纯投资，资金30万左右建议考虑沈阳，长沙。
提问：星叔好，请问房价那么高，谁还买得起房。一套80万元的房产，至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，会导致购买力越弱，消费越少，您觉得对吗？
回答：这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80 万元房款时，必然有另外一个人，收入了80 万元。二者严格相等，丝毫不少。
当有一人丧失80 万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。
一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。
将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80 万元入帐。其中10 万元建筑工人工资，10 万元建材原料，10 万元广告营销策划， 10 万元金融融资收入，10 万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。
当小白领掏钱80 万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。
货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。
所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-21 14:58:53
