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本文原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观
今天不摆枯燥的数据，也不分析楼市的各项指标，我想从自己深入第一线看房的切身感受出发，告诉大家当下真实的楼市是什么样子的！
1
暗流涌动
过去一周之内，上海的三家银行工行、建行、农商行都主动给我打电话推销他们信用贷，之前当然也有，但从来没有过如此的频繁和急切。
出于我的专业敏感性，我顺便咨询了下具体情况：工行额度50万，建行额度23万，建行给出的信用贷月利息是4‰，也就是相当于年利率4.8%，和5年期LPR4.75的房贷利率差不多。然后我紧接着追问她，这个信用贷能不能买房或者交中介费，建行说不行，目前上面还没有开这个口子，其它消费都可以。
但其实，如果你这段时间正在买房的话，你一定会知道，目前上海的信贷政策其实正在逐渐向房地产倾斜。
目前上海的首套房贷利率是4.65%，比5年期LPR4.75%还要低10个基点，全国独一份，也是全国最低。
上海的抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率4.75%还要低40个基点。我周围的很多朋友，买房的首付或者全款都在走这个渠道，曲线救国，降低成本。
上海买卖房产还有专门的税费贷，利率更低的出奇，为3.5%，和公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万，个税增值税契税统统可以贷款。
还有就是买卖二手房的中介费，官方是不允许刷信用卡的，而且去年央行还专门发文强调过。但现实中，上海90%的中介都在鼓励客户刷信用卡，而且还有一套规避的程序。
目前，上海的商业贷款审批和放款速度已经比去年明显加快了。网签后申请贷款，1-2周就可以通过，新产证出来后3-14天即可放款。我的一个朋友，刚刚买好房，贷款审批一周通过，产证出来4天就放款。
也就是说，现在在上海买房，从首付到按揭，从税费到中介费，全部可以贷款，全部都有信贷支持。其实，上海根本不是个案，只是一个缩影罢了！
从各银行拼命的让客户办理信用贷，到对楼市全过程的变相支持，完全可以看出来，随着央行多次降准降息放水之后，各大银行的资金已经多到无处安放了，急切的需要寻找突破口把钱花出去。
现在的实际情况就是，银行钱太多，憋的要死，而楼市又是银行最安全坏账率最低而收益最高的业务。
所以各大银行是既有动力又有积极性做房贷业务，更有意向降低首付和贷款利率。而地方政府就更不用说了，更是倾向于降低门槛鼓励购房，增加财政收入，弥补疫情带来的损失。
严防洪水流入楼市，难度其实非常之大！
现在整个流程中只有一个唯一的阻力，也是唯一的堵点，那就是高层仍然没有放松。也就是说，从供应端到需求端，从上游到下游，全部已经迫不及待，全部已经水涨船高，但是掌舵人始终不肯开闸泄洪。但其实，水位已经严重超过了安全线。很多水也正在从缝隙中流淌出来。
这就是现在最最真切的楼市现状，表面上风平浪静，但底下其实已经暗流涌动。
如果闸门一开，后果其实不难想像！
2
风向和局势
3月26日，中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年在中欧校友会上演讲时表示：“在全球化的今天，中国经济已离不开世界。全球疫情一天不结束，我们就没有订单，工人没有工资就没有消费。后半段我们跑不了，要陪着全球走完防疫的全程。世界经济恢复正常，中国才能正常。”
许小年的这段大白话，也正是我从2月份就开始多次强调的疫情2.0版本。疫情对我国经济的影响才刚刚开始，还有一段艰苦的路在前方等着我们。
中金公司在最新的研报中，将2020年中国实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％。中金公司董事总经理梁红3月10日在接受中国证券报记者采访时表示：“应该放开房地产和车辆限购。我们如果说逆周期要调的话，微调的话，要趁早调的话，房地产的一些限购、限贷政策，包括我们的利率都是有调整的空间。如果要想把内需补回来，不调整房地产的政策是做不到的。因为在经济下滑的情况下，你不可能靠发消费券去吃吃喝喝就堵得住的，更大的一定是车和房子。”
其实，前方更大的危机和冲击，高层看的比我们更清楚，更明白，所以才会提前部署和行动。
从去年LPR出台后，每次最多5-10个基点的降息之后，3月30日央行超常规的大幅度下调了7天逆回购利率20个基点，这个动作正说明了，事态的发展远远比我们之前预计的还要严重。
现在可以基本断定4月15日的MLF和4月20日的LPR也将会超越以往的大幅度降息。
一切的一切都在表明，我们降息的速度正在加快，宽松的力度正在加大，刺激的动作正在增多。
过去一段时间，虽然有5座城市的放松被叫停了，但仍然还是有一些城市顺利过关。接下来的2-3季度，我们会看到更多的城市和银行联合起来与高层博弈，不断的刺探和松绑楼市。
至于高层最终的态度如何，我们没必要妄加猜测，能及时看懂即可。至于何时出手，请务必参考我的文章《2020年，最强烈的买房信号是什么？》，切莫错过最佳时机。
3
实操技巧
大趋势说完了，接下来我再结合自己最近看房的情况，给大家分享一些实用的买卖技巧。
最近看房过程中，遇到两套房子比较特殊：
第一套是上海第一梯队的双学区房。夫妻刚离婚，有矛盾，房子产权归老公，老婆的户口还在房子里，老公在老婆不知情的情况下把房子挂牌了。中介带我去看房的时候，老婆正好在家，一脸懵逼，完全蒙在鼓里，对我们横眉冷对，十分抗拒。然后我让中介务必要和房东老公聊聊清楚。据房东老公说房产已判给他本人，他需要卖掉房子之后才有钱补偿老婆。而且老婆名下已经没有房产，户口在里面无法迁出。另外，他老婆也想通过推迟迁出户口的办法来威胁老公尽快补偿自己。她害怕一旦房子卖掉了，自己户口迁走了，手里没有了老公的把柄，补偿落空。
虽然从去年开始，上海规定卖掉的房子，原户口逾期不迁出的，公安部门会进行强制迁出，但是程序比较复杂，而且特殊情况需要特殊处理。
所以这套房子虽然性价比很高，但我还是果断放弃了。以我多年来的经验看，这种房子再便宜也不能碰，否则卷入其中，时间和精力都会是极大的损失，而且会错过今年绝佳的入市时机。
那么假如当初第一次看房时，老婆正好不在家，看房过程愉快又轻松的话，是不是就很容易入坑呢！
所以，买二手房一定要弄清楚房东卖房的目的，家庭成员现状和夫妻关系。我在前几年的买卖技巧文章里一再强调，卖房目的是你第一步必须要搞清楚的，除了当面问房东外，还要让中介去侧面打听。如果是买学区房，付定金前，一定要自己去派出所查清楚里面有没有户口有几个户口，房东有没有故意隐瞒。
第二套是一套空置房，价格明显低于市场价。看完房子后，在我的逼问下，中介小哥说这套房子原本属于老夫妻两个人，现在都去世了，房子由两个儿女继承。这套房子是儿子的唯一住房，不是女儿的唯一住房。根据继承法，女儿要承担属于自己一半份额的20%的个税（遗产税），其实也就是说，这套房子有总价10%的个税需要下家承担。这样一算性价比全无，低价急抛就完全是个噱头而已了。
其实，在我这么多年的买卖经历中，碰到遗产税的有很多次了。在这里我要提醒各位亲们，有些中介会很诚实，告诉你有遗产税，而有些中介和房东却不一定会如此善良，或者说他们自己也不知道有哪些税费要缴。
所以，买二手房，一定要各付各税，因为你根本不知道或者说无法准确计算一套房子到底有多少税，假如在你买房之前就签好协议，答应承担房东所有的税，那么未来等待你的也许会是一笔巨款。
在这里，我也可以教大家一个技巧。继承或者受赠来的房子，需要满五唯一才能免除个税（总价20%），满五年指的是父母当年买进到现在你卖出的时间是否满五年，唯一与否是看这套房产是否是你名下唯一住房。当然了，假如你婚姻破解，房子都被前妻拐跑了，这套继承的房子就会变成你的唯一住房，免个税也就理所当然。总价20%可不是小数字哦。
最后，再来谈谈应对中介的生存法则。
在各个城市中，链家是规模最大也是市场占有率最大的。当然对买房者来说，链家也是最不友好的。这里我指的不是态度而且费用。
一、链家不会帮你砍价
链家公司内部规定：挂牌价和成交价差距超过一定比例，就会扣业务员的提成。说的直白点就是，链家会鼓励业务员按照挂牌价成交。
所以，一方面业务员会在开始时尽量让房东挂低价，另一方面，一旦房东挂牌后，业务员们就不会帮下家去努力砍价，因为他们要保证挂牌价和成交价尽可能的接近，这样才不会被扣钱。
所以，很多时候，不是房东不降价，而是中介在中间作梗让你高价买进。
二、链家成交价最高
链家中介费是全行业最高的，而且是上家下家都要收取。比如上海链家收上家房东1%，下家2%。而其它连锁中介和小中介总共只收取最高2%，而且还可以再打折优惠。
因为链家必须要从上家那里收取1%的中介费，所以导致最终的成交价至少会比其它中介高出1%以上，因为上家要的是到手实价。虽然在链家的案子里，也存在上家这1%由下家承担，但这丝毫不会影响实际成交价格高于其它中介。
所以，在二手房业内有个说法是：如果你要卖房，建议选择链家，因为可以给你卖个高价；而如果你要买房，最好别选链家，因为代价太大。
以上就是我今天分享的全部内容。我写文章的宗旨就是绝不划水，一定要让读者实实在在的学到东西，包括对趋势的判断和实操的技巧。
我可以自信的说，只要你持续读我的文章超过2个月，一定会有非常大的进步。
房产买卖，无非宏观加微观，宏观上知道什么时候出手，什么时候观望，微观上知道什么房子危险，什么坑必须避开。只有宏观和微观全部掌控，你才能在最合适的时机买到最满意的房子！ |
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发表于 2020-4-21 13:27:30
