福州楼市三年盘点：桂湖土拍“四大地”，如今回首卖如何？

jimmy肖明

我们知道桂湖是一片很特殊的片区，这个地区远在福州城北山区，但和贵安不同，处于晋安区辖境内，也正是由于这一点，使得区位相当的两个片区房价拉开了一大截，当贵安的二手房只能卖六七千而不得的时候，桂湖的新盘不仅地价高，房价也连创新高，是贵安的两倍都不止。

随着当年楼市火爆，桂湖曾经一度也有过楼市热潮，甚至就连这个偏远山区都一度有楼盘加价四五千一平方的“惊装修”来卖房，而之所以开发商这么有底气抬价，除了那时候福州市区房价飞涨桂湖也跟着水涨船高之外，其中一个很重要的原因也在于桂湖地价高、成本高。

桂湖地价的顶点出现在2017年7月28日，福州四城区当年的第三场土拍会上出让桂湖四幅地块，占地面积合计高达409.8亩，其中溢价率最高的2017-19号地块（龙登后花园）楼面地价一举破万，而其他三幅地块（保利、世茂、碧桂园）的楼面地价也高达7600-7800。桂湖光是地价就能比隔壁贵安的房价还高，真可谓“面粉贵过面包”。

但是2017年的顶点出现过后，桂湖的地市、楼市都不复当年的荣光，这两年来随着楼市下行、价量齐跌，对于桂湖这样的偏远山区来说，楼市退潮效应更加明显。那么，当年楼市火爆期土拍气势如虹的桂湖“四大地块”，至今拿地已近三年，在时过境迁之后，现在他们卖得怎样了呢？我们不妨略作一番盘点。

经查福州市商品房网签系统，截止2020年4月3日，桂湖四地的销售情况如下：

2017-16号地块，项目名为溪叠苑，宣传名称：阳光城保利源溪里山，这是一幅占地面积131987㎡（约198亩）的巨型地块，容积率1.2，2018年12月29日领取预售许可证，共有住宅1459套，已售439套。



2017-17号地块，项目名为世茂国风苑（世茂桂湖新城），宣传名称：世茂国风晋安·溪里，这幅地块占地面积15988㎡（约24亩），容积率1.2，2018年3月30日领取住宅预售许可证，共有住宅304套，已售151套。



2017-18号地块，项目名为悦玲珑花园（北郡花园），宣传名称：碧桂园正荣悦玲珑，占地面积77113㎡（约115.7亩），容积率1.5，也是一幅大型地块。2019年8月30日领取住宅预售许可证，共有住宅1340套，已售82套。



2017-19号地块，项目名为龙登后花园，这幅地块占地面积48111㎡（约72亩），容积率1.2。目前领取过两本预售证，第一本取得于2019年11月15日，共有住宅385套，目前一套也没卖。



回忆龙登后花园这幅地块十分有趣，因为拍地的是一位个人买家“蒋先生”，当时被各路房产自媒体所热议，称之为穿着拖鞋来买地，并以此来体现福州人有多么有钱，有的文章还借此告诉你们福州房价多贵也应该，房价永远涨也不奇怪。

我们简单汇总一下，这四个项目共有3488套住宅，目前已售672套，去化率还不到两成。这四个项目均为容积率1.2和1.5的低密度小区，都是洋房和别墅为主，产品总体来说差不多。他们虽在同一天拿地，但销售情况还是有一些区别，通过他们之间的对比，我们发现入市时机的选择对于一个开发商来说十分重要。

四大地块中行动速度最快的是世茂桂湖新城，拿地半年多就开售，2018年上半年楼市还在巅峰期，因此赶上了最后的好时光，该楼盘去化率也相对最高。而阳光城保利源溪里山虽然比世茂慢一点，到了2018年底才领证，但也赶上了2019年上半年短暂的回暖，因此他们卖出了最多房。

而碧桂园悦玲珑和龙登后花园等到了2019年下半年以后才领证入市，此时楼市已经进入“二次下滑”，更不用说2020年初经历了黑天鹅，如今连续错过时机的他们，销售情况不佳也就毫不奇怪了。



除了上述几个项目外，去年7月5日武夷实业底价竞得的2019-28号桂湖苑西侧、垅头路南侧地块也已经亮相，项目备案名称叫“武夷樾府”，又将给桂湖片区增加约8万方住宅，至少也是好几百套房。对于过去两年四大楼盘总共也就卖了几百套房子的桂湖来说，如今既不是楼市巅峰，也没有去年的小阳春，面对着堆积如山的库存，不管是期房还是现房，现在是真的不知道该怎么卖才好了。​

愿为素心人

今年的三月我还去看过悦玲珑，一万三一平米，精装修[捂脸]

勇敢的树袋熊1

悦玲珑六年前就开始买了，当时八千起卖，我去看过，谁买谁倒霉。

hecgdge4

经过从桂湖口上高速，一直很纳闷这荒山野岭的那么多房子怎么会有人买和居住，要啥没啥，生活非常不方便。贵新隧道又堵，搞不懂

胡胡胡美丽_ss

降了三千多一平[捂脸]

勇敢的树袋熊1

这些都是有现房出售的么？

内托体头

四面环山，负离子超高……

飘渺九月

后花园…这名字

寒郁轩良

福州市周边这些房子都住满，要多少人口，得福建30%人都过来

因醉鞭名马幌

这里也是晋安区。