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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值
回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能
提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？
回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。
提问：房姐，我家目前的情况是北京工作居住证，二套，手上有资金400万左右，兼顾自住和投资。目前都在北三环附近工作，不考虑学区房，考虑的区域是北苑，望京二手房和朱辛庄地铁站的新房万橡悦府。北苑看了天居园，望春园和天怡家园，都在地铁周边，望京还未开始踩盘，想问问，1.北苑是否值得现在入？这几个小区溢价如何？是否还有投资的机会？2.万橡悦府如果作为自住是否还可以兼顾投资价值？3.是望京区域现在还可以购入的房子主要有什么特点？4.是否还可以等到年底？5.中介说我是二套，最多就是贷款147万，这样看，我也就只能考虑550-600之间的房了，有别的操作可能吗？
回答：北苑溢价区域，好楼盘少 万橡悦府投资价值不高 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 有合适就上车 全款抵押可以上900到1000的标的，可以看之前精华帖
提问：房姐老师您好 后现代城看上两套房 一套南向81平一居 报价500 单价6万2 另一套西南向 85平两居报价580 单价6万8 我知道您是不推荐一居 但这两套房就差4平米 价格差了80 我看这一居也有能改两居的 请问该如何选择？谢谢您
回答：后现代城差异很大，要看具体房子。 除非房源出色，一般不选后现代城。 6万8的单价肯定回避，事实上超过6.5万兴趣就没了。 一居81平明显错配，40-50平的一居已经把市场抢走了。。
提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大
回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。 在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。 放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。 明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。 这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。 从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。
提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，租金回报高 能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？
回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。 你分析的基本没问题 但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手
提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城学区房的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的学区房吗？
回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买学区房，有的有子女入学。
提问：房姐您好 我首付250左右，考虑石景山 八角苹果园，海淀五棵松附近有推荐吗或者朝阳潘家园
回答：你是自住改是投资？ 石景山未来也是住宅区，投资会长期跑输大盘 海淀溢价不推荐 250万首付贷足买套接近600万的公房，或者角门4\\/10交汇地带550左右商品房是大方向
提问：对于投资来说，北三县，通州，和东三环四环间的老破小，那个更有价值一些
回答：北三县老破小无价值。 通州很大，老通州老破小一般，发展潜力不大，租金有限。 相对最优质的老公房集中在东三四环，但仍然需要精挑细选。
提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。 按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少升值空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。 您从投资角度看，建议值得这样置换么？
回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。 除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。 但望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。 所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8\\/9万以上的溢价或者CEO盘即可。 阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。 望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。 所以望京建仓的难度也不小。 一直不鼓励置换，更倾向抵押再入手一套望京。 一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定收益的笋盘才考虑。
提问：房姐是否了解廊坊东方大学城内的的荣盛花语城这个项目，现在均价一万二，而且说外地的不用社保也能贷款买，靠谱吗？未来是否有升值空间？
回答：廊坊没有投资价值，环京只有燕郊，不必一定要投资环京周边 可以考虑沈阳，未来有赚钱效应和购房资格后再入北京更好
提问：房姐你好，请问美立方一层86平，5.3万一平，可以入手吗？美立方，国美第一城，炫特三期请问您更推荐哪个楼盘？谢谢
回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。 新房癌，品质癌，地板价高。 随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。 国美第一城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。
提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子 问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期收益更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年 问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了 问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗 多谢
回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。 建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。 或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。 如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。 北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。 房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。 北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。 一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。 总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。
提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值
回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-21 10:08:07
