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提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？
回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是最早开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是最早铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批最早的外销公寓，以及最早的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连通南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。
提问：房姐您好！昨天跟您咨询，您建议看罗马花园和千鹤家园，那么什么价位算比较合适呢？另外，关于溢价的问题，我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好，环境好，而不是学区这样的因素，是不是也可以投？未来应该也会比较确定能够上涨，只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。
回答：主要淘6以内的 品质盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机 一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你够买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。 在房价上涨中品质盘多为先驱领涨，其它盘随后跟涨，所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后，在品质并未贬值时套现离场
提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢
回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。
提问：房姐这是真的吗？这么大事情感觉也没有引起什么波澜
回答：关于产权的年限，并没有官方的大通知。 目前业界默认的标准是，到期自动续约。 但目前距离70年产权的续约还有很长时间，所以这个事项不急。 为什么不会在续约时狮子大开口，因为执行成本，摩擦成本会非常高，得不偿失。 交易频繁，交易自由，才能创造更多的税收。
提问：沈阳大规模建仓的话，是不是很受贷票限制啊。北京人，主核都在北京，想建仓沈阳，但是舍不得北京贷票。怎么办？找一堆代持吗？
回答：沈阳的突破点在二手不限购。 但是贷款的限制始终存在（所以新手不用过于担心贷款，贷款比买房更难。） 通常的做法是，平均一个50-60的老人按揭2-3套（并发）。 按揭结束后，再尽量堆抵押贷上去。 1000万贷款，可能要分3-5个老人核。 年轻人的购房资格和首房首贷，优先用在北上深这类大城市。
提问：房姐好！我现在情况如下：1.我与女朋友分别有SFSD资格，分别能拿出180和150的子弹。2.我在未来科学城工作，全北京有班车可以通勤，也可以自驾通勤；女朋友在大兴黄村工作。 主要考虑投资，最大化利用子弹和SFSD资格，请问房姐有什么方案推荐？ 自己考虑过1.两人合买一套，石景山（两人折中）。2.分买两套小一点的回龙观（子弹180）+大兴（子弹150）（两人各自距离近）。
回答：如果投资合买更好，分开子弹略低，买不到什么好的地段 合起来300+的资金，主看望京，金台路，平乐园
提问：匿名用户 提问：房姐好，坐标 北京、看了两套房子情况如下： 1.面积65平，老破小，94年电梯公房，南北通透， 户型完美，毛胚，比市场价低15万， 2.建面73平，大一居，2005年，小区环境明显较好，纯北向，原业主客厅玻璃隔断，可当小两居用，装修较好，价格适中。 两个房子位置相似，单价基本一样。 请问房姐，总价局限，（350万上下）两个比较，选哪个？谢谢回复
回答：1.比市场价低15万，不能作为判断依据，因为不知道这套房实际是贵了还是便宜。 2.73平大一居，不适合刚需盘，如果是品质盘，则需要品质到达一定程度，有充足的高收入白领租住人群，价值才能夯实，例如新城国际，华贸国际公寓。 3.要看具体房子。 北京一居一般不选。
提问：房姐你好，预算比较有限，但是又想买双井地区的次新，有没有什么办法呢？大概370-380万。
回答：380万首付，预计对应760-900万总价。 900万以内，双井次新，基本都在两居的范围，个别三居可能户型，朝向，楼层有一定缺点，看你是否接受以及落地价格。 另一个方法是调整预期，从次新扩大到九龙花园一类的老破大类型标的，900买到3居部分可能4居。
提问：房姐，手上目前800现金，一套目前价值1200的住宅和一套价值600的商住（目前年租金20）。 想再入手一套房兼顾未来5年后自住和交房后直接出租收取租金，朋友推荐朝阳的新叠拼——和锦薇棠，180平中叠约1300，上叠约1600，这样的房值得出手吗？目前是二套，现金子弹不够怎么办？现有的房子做抵押出手？还是去做全款抵押买呢？本来想在金茂府买套200的住宅，总价近2000，超出预算了，如想买入（自住和投资），还有其他方案吗？这两个选择您觉得怎样抉择？谢谢！
回答：看的这几个都不推荐，金茂府更是ceo盘 看下望京7*210，5*300的标的，东四环6.5*230的标的
提问：房姐！我父母南三环洋桥全款一套三居自住，处于价值洼地，想一换二，但全家缺资质，目前我7月工作居住证，我弟深圳户口工作居住证待定，房子卖560万，想先低首付落实一套北京的小二手，目的保值地段优势，剩下的等弟弟资质买80多平的，或可投深圳，请问这个操作有何注意事项？另，第一套位置有什么建议吗？
回答：流水充足的话没有问题 第一套建议按揭看百子湾次新两居400-500总价 第二套不推荐深圳，首先深圳去年有过30%涨幅，未来横盘概率大。其次如果你们均在北京有主场优势，更易于淘笋和维护
提问：房姐，目前手里有150万，我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力，目前看好马家堡和丰台科技园一带，您觉得这哪个位置有好一点二手房，交通方便些，环境好些，谢谢！
回答：马家堡，角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显，距离南站一站地，角门10\\/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 草桥板块可以重点关注下。
提问：房姐好，您之前说不建议用二套贷款，而是找垫资全款再抵押7成，相当于首付3成。想问下具体怎么操作，是找中介还是银行，需要有公司抵押还是个人就行，利息和贷款年限大概多少，谢谢！
回答：垫资找贷款中介，担保公司 当然，如果你的资质比较好，不需要包装，也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同，申请的产品也不同，一般推荐企业经营贷，20年 利率6%以内都可以接受。
提问：房姐您好，看您之前有提到申请三张高额信用卡，然后互相还款，请教您一下，为何要这样操作，想达到啥样的效果？具体对购房有啥好处呢？还请帮忙详细介绍下步骤，谢谢。
回答：空档接龙操作，用来临时周转资金，利率极低 3张是从操作性和输出额度来看最合适的组合，每张卡的还款日间隔12天左右，就可以循环起来
提问：房姐好，丰台草桥恋日花都，石榴园慧时欣园，方庄时代芳群，朝阳美景东方，哪个地段投资合适？
回答：优先美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。 如果预算充足的情况下，双井 劲松 九龙山是更优选。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-16 19:41:16
