楼市遭遇重击!房子挂180天没卖掉,卖家:唯亲身经历才知有多难

10
回复
382
查看
[复制链接]

91

主题

91

帖子

283

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
283
发表于 2020-4-1 18:56:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
一大早醒来,无意间浏览到一个帖子,话题还是老话题,但却给人以深思。

说是根据数据显示,北京的房租高居世界首位,而上海排名第5,撇除通胀和利率因素,仅从收支计算,30年后,买房与租房哪个更划算?

设置几个数据,一套80平米的住房,总价400W,按揭周期30年,房贷利率上浮10%,即5.39%,整租5000元/套,计算结果如下:

1.买房=房产+房贷

向开发商买入时除了支付首付款30%,即120W,缴纳房屋总价1%的契税以及2%房屋维修基金,按揭280W,30年支付总利息约285W,每月月供15705元,总花费为4W+8W+120W+280W+285W=697W。也就是说,30年后,买房人花了697W拥有了一套住宅。

2.租房,30年后有多少财产?

按照上面同样的条件,有两部分钱可支配理财。一是首付款120W,利率按照2.75%复利计算,30年后,利息大概在150W;二是月供拆分为两部分,5000元用于租房,剩下的15705元-5000元=10705元存进银行,存1年定期,按单利1.75%算,30年后可获得利息约为53W。

30年后,租房的费用合计为180W(算含物业费),增加的利润150W+53W=183W,而租房的总花费还是697W,那么,租房30年后留下的资产为697W-180W+183W=700W。

所以,买房者30年后拥有了一套价值697W的房产,而租房者获得了700W的现金,到底哪个更划算,其实,最关键的一点还是要看30年后房价是涨还是跌。当然,也有网友质疑,这个算法没有考虑到通胀因素,此外房子上还附着其他东西,比如学区,还有房子是一种固定资产,可以传承等等因素。

其实,这些不同的观点交锋,不也正说明人们不再闭着眼买房,对房子的思考也越来越理性吗?租房观念逐步进入大家的脑海,也意味着人们对未来房价趋势表达了担忧。

特别是在今年以来,在经历本次风波后,楼市遭遇到了前所未有的“重击”,大部分售楼处关门,很多城市进入零成交状态,开发商虽然在线上开辟了战场,但效果并不明显,一些房企公布出的销售数据也仅仅停留在纸上,并未实际落地。下面,我们梳理出一些典型的案例,或给我们启示。



(一)楼市遭遇重击,二手房房价下跌城市数量继续增多

根据统计部门公布的数据看,1月份在监测的70个大中城市中,二手房价格下跌城市数量达到32个,这要比去年12月份的26个多出6个。2月份的数据这几天应该也要公布了,但预计结果仍不会乐观。

其实,出现这样的“结果”也在很多人的意料之中,此前一些趋势的数据也证明了这一点。

按照统计部门的数据看,二手房价格上涨城市数一直处于减少过程中,2019年3月到2019年12月,房价上涨城市数量分别为57个、55个、55个、45个、48个、43个、40个、31个、32个、26个。其中只有7月份稍微有所回升,其他月份均在持续减少。而今年初又遇到这个突发事件,数据再下降也是自然而然。

这里需要大家注意的是,这些数据都是国家统计部门选取的70个重点代表城市,一二三线城市都有,具有极强的代表性,基本上反应了全国楼市冷暖

此外, 2月份商品房成交面积数据也显示,楼市遇到了前所未有的“寒流”,克尔瑞监控的27个城市中,一线城市环比下降82%,二三线城市下降了78%、84%,成交量率先下滑,出于人们买涨不买跌心理,接下来购房者观望氛围还会持续。

在业内有一个共识,新房价格数据由于楼市调控,高价房源网签可能存在延迟情况,往往难以真实反映情况,而二手房价格数据变化情况则最能真实体现市场冷暖。二手房价格下跌城市数量连续增多,也表明了楼市持续降温,前期虚高的市场正一步步回归合理。

即使没有本次风波,对于2020年市场,上海易居房地产研究院发布的《2019-2020年度全国房地产市场报告》也预计,“就最重要的指标房价而言,全国下跌城市数量将多于上涨城市数量”。



出现了本次风波后,这种趋势就更明显,原因就在于楼市这2个主体

1.开发商:日前有机构对12家头部房企进行了测评,如果不卖房,仅有2家能活过7个月,最短的仅能存活1.69个月,头部房企如此,其他大量的中小房企就更不用说了。所以,现阶段,开发商的主要目标就是“活下去”,到期债务、资金成本、运营成本等,都逼迫开发商尽快把房子卖出去,让资金回笼进来,看到很多开发商又是折扣、又是低首付,难道他们不想多赚钱吗?没办法,如果1万一平米你不买,那就9000,不行就8000,直到你买为止,不过是少赚些而已,“留得青山在,不怕没柴烧,这是或是当下开发商较为普遍的心态。

2.购房者:一段时间内,人们的关注焦点应该是恢复正常的生活秩序,比如工作、学习等等,房子的事暂时摆在一边,毕竟,现在能全款买房的人只是少部分,大多数人还要考虑长达二三十年的还贷,巩固好家庭经济基础,确保较为稳定的工作和可持续收入一定是考虑在买房之前。所以,此前一些人的买房计划也会相应顺延。



(二)二手房挂牌量持续增加,卖房变现越来越不容易

根据网上数据显示,据不完全统计,重庆、成都、武汉、天津、杭州等城市的二手房挂牌量超过10万套,而且还在持续增加过程中。除了传统的置换季节到来,还有一个重要原因就是受本次风波影响,一些业主对本小区的环境和物业管理水平等不满意,也提前了换房念头。这几天,就有好几位朋友告诉我房子挂出去了,要买的楼盘还没看好,但卖出现有房子的决心已经下。但大家都挤着卖,在楼市低迷期真的就能卖出去吗?告诉你的是,真的不容易!

一位房产中介朋友给我讲了一件事,他的一位客户是外地的,在本市有一套房产,由于本人长期在国外出差,就把房子委托给了他的门店销售,从去年9月份挂到现在,足足有180天,仍旧没有卖出去。就房子本身来讲,除了户型不通透和东西向外,其他方面没什么大毛病,楼层也还可以,总楼层22层,他的房子在14层。为了能把房子卖出去,他在小区成交均价2.2W的基础上,让了好几次 价格,现在挂牌价也仅仅只有2W了,在客户看来,这个是诚意价了,如果再降,他就把房子留给孩子了。

中介朋友也不好建议什么,最终卖多少钱,主要是由客户定夺。当然,中介朋友也被客户数落了一番,说他们只能靠行情吃饭,没有技术含量。不过,客户也承认,耳听为虚眼见为实,都说楼市火热,现阶段卖房只有亲身经历才知有多难!



其实,这种现象是有“苗头”的。

抛开今年开年售楼处关闭,中介门店关门等客观因素外。根据人民网在题为《经纪人眼中的楼市:超1/3从业者去年成交2套以下》中的报道,诸葛找房数据研究中心发的2019年12月经纪人市场信心调研报告显示,超过1/3的经纪人成交套数在2套以下,无成交占比超六成,经纪人成交3套以上占比不足10%。换句话说,大部分的房产经纪人一个月白忙活,由此可见市场之冷。

通过以上介绍,我们对2020的楼市也逐渐有了一个清晰认识,在房住不炒的大环境下,地方出台的楼市新政也仅仅是维持市场的平稳,楼市难以像过去那样再次大涨,在这样的市场状态下,如果确实要卖房,还需要拿出诚意的价格。当然,对于我们买房人来说,如果看中了自己满意的房源,待价格能接受,未必不是一个出手的机会,毕竟,指望楼市大跌也不太现实。

学习更多房产知识,欢迎关注本号
回复

使用道具 举报

96

主题

1156

帖子

2277

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2277
发表于 2020-4-1 18:56:53 | 显示全部楼层
房子最后的结果是有价无市,因为到了一定时期几乎家家有房,只是在不同的城市想都有房那也不可能,过几十年后人口下降都想卖房套现,可卖给谁那,因为大家都有房,最后看似房子值百万千万那都是虚的,因为没有接盘的,没有接盘的套不了现那就是纸面财富,现在农村房好多都是纸面财富,别说卖白结都没人要,城市房以后卖只能卖给流动人口,而流动人口以打工为主而老家几乎家家有房,只是在打工地无房况且这部分人以后卖房的很小只是租住而己。
回复

使用道具 举报

0

主题

1039

帖子

1948

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
1948
发表于 2020-4-1 18:57:06 | 显示全部楼层
难卖是因为价格太高,老百姓买不起。想卖就赶紧降价,不着急用钱就继续挂着吧!
回复

使用道具 举报

0

主题

1080

帖子

2048

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2048
发表于 2020-4-1 18:57:12 | 显示全部楼层
贷款买房就中大奖啊,首付款跌没了还要还月供,卖不出去太难了[流泪]黑中介忽悠吃差价和评估费小心啊[灵光一闪]
回复

使用道具 举报

0

主题

1145

帖子

2158

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2158
发表于 2020-4-1 18:57:49 | 显示全部楼层
才挂半年,必须挂他个三五年后等着
回复

使用道具 举报

0

主题

1088

帖子

2051

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2051
发表于 2020-4-1 18:58:06 | 显示全部楼层
不降价卖不掉,挂着没利息,静下心算算划算吗
回复

使用道具 举报

104

主题

1170

帖子

2311

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2311
发表于 2020-4-1 18:58:55 | 显示全部楼层
现在房价完全看能卖出去的价格,接盘的人越来越少了,船花也快结束了
回复

使用道具 举报

0

主题

1097

帖子

2085

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
2085
发表于 2020-4-1 18:59:10 | 显示全部楼层
一套80万的房子,非要挂180万,卖的掉才怪,你挂个70万试试
回复

使用道具 举报

0

主题

1061

帖子

1980

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
1980
发表于 2020-4-1 18:59:48 | 显示全部楼层
这次疫情让国人冷静下来,现在及至一两年内最急迫最重要的是好好存钱存够,再去谈其它的。因为接下来的几年经济肯定不会好,如果来一次经济危机,自己家庭能否应付得过去,若果家里有人有个意外病了拿什么救命?所以现在开始最重要的是存钱存钱,房子什么的都是浮云!
回复

使用道具 举报

0

主题

1055

帖子

1990

积分

金牌会员

Rank: 6Rank: 6

积分
1990
发表于 2020-4-1 19:00:04 | 显示全部楼层
什么时候钱花不了发愁的时候再考虑要不要买房!说不准什么时候就有天灾人祸!享受生活最重要
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系我们

免费联系电话

400-8855-271

客服QQ:2524604571

服务时间:周一到周日8:00-23:30

关注我们
  • 关注官方微信

  • 手机APP