合肥不同面积房产的投资价值分析

Aim_yuan

这篇文章主要解决大家问的比较多的一个问题，就是在你经济能力有限的情况下，买多大面积的房子，能够使得房产最大限度保值升值，我主要从学区房、非学区房和板块三个方面进行分析。

本文所用数据全部采自合肥链家网实际成交数据，我剔除了一些无效数据，比如为避税被故意做低的成交价格、商住公寓、停车位等，共计21672个有效成交记录，时间跨度为2016年9月至2019年12月份。

本文在学区房和非学区房分析中使用的面积段最小间隔为5平米，跨度从低于35平米到大于200平米。在板块分析中使用的面积分类标准是：入门级刚需房（小于60平米），刚需房（60-90平米），刚改房（90-110平米），改善房（大于110平米）。

在房产保值增值分析中，我参考的主要指标是：资产价格（房价），升值率（涨幅），流动性（市场接受度）。资产价格是房产优质程度的最直接体现，升值率是房产投资属性的主要指标，流动性则体现了资产的变现能力。

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学区房

此处学区房所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考我的文章《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区最新排名》。



从2019年不同面积段学区房成交情况来看，面积小于50平米的学区房，均价几乎都接近或超过2.5w，是所有面积段里成交均价最高的区间。

我在《合肥学区价值和学区房投资》里分析过，学区房价值分为房产本身的价值和学票价值，因为学票价值是一定的，房子越小，房产本身价值就越小，学票价值占比相对就越高，那么学区房单价就会越高。



从2019年不同面积段学区房成交量来看，学区房成交主要集中在100平米以内，其中85-90平米区间成交量最大。当面积超过100平米，学区房成交占比大幅降低，这说明学区房主要需求还是以中小户型为主。



从2017-2019年不同面积段学区房价格涨幅来看，绝大部分面积段都有不错的收益，其中表现最好的仍然是50平米以内的户型，涨幅都接近或超过20%。当面积超过135平米，升值率大幅下降（180-200平米和200+平米数据较少，误差较大）。

50-60平米和75-105平米这两个区间则属于第二梯队，表现仅次于50平米以内的户型。值得注意的是，60-70平米区间，涨幅最低。60-70平米区间的房子主要是老破小和房龄相对年轻的公寓，这个面积段对于它们来讲，确实有些大了。

一般来讲，房产越优质，市场接受度越高，成交周期越短，议价空间越底，反之亦然。成交周期和议价空间都与市场接受度成反比，在此我提出以下公式：

市场接受度=1/（成交周期×议价空间）

市场接受度越高，说明资产就越抢手，变现能力就越强。



从2019年不同面积段学区房市场接受度来看，最抢手的依然是55平米以下的区间，其次是75-100平米，第三梯队是55-75平米区间，超过100平米的学区房，市场接受度逐渐降低。

通过以上分析，我们可以得出以下结论：

1、无论从资产价格、升值率还是流动性上，50平米以内的学区房，都是最佳投资标的。如果你经济能力有限，恐怕这是你最好的投资选择了，顺便还能解决孩子的上学问题。

2、75-100平米是学区房投资的次选，个人建议选择次新房。考虑这个面积段学区房的同学一般会面临这样的问题：需要自住进行陪读，面积太小会不适住，或者兜里银子太多，而房票有限，如果房产总价太小就不能最大化利用房票，需要寻找一个相对更大的标的进行投资。

3、尽量避开投资60-70平米和面积超过135平米的学区房。不过这并不完全适用所有小区，个别小区可能会无视这种规律，需要具体房源具体分析。

非学区房





从2019年不同面积段非学区房成交均价来看，随着面积的增大，成交均价有一定的增加，毕竟大面积舒适度有提升，这是可以理解的，但这种差距并没有表现得像学区房和非学区房那样大，也就是说，面积大小并不明显影响非学区房的优质程度。



从2019年不同面积段非学区房成交量来看，成交主要集中在75-100平米这个区间，总价跨度从110w-155w，这才是合肥购房者最主要的需求范围。



从2017-2019年不同面积段非学区房价格涨幅来看，整体表现惨淡，呈现出中间高两边低的特点。跌幅低于-3%的面积段主要集中在80-125平米，面积超过160平米的户型，因为样本较少，误差较大，涨幅没有参考意义。

这这里我需要提醒大家注意的是，尽管非学区房整体表现是下跌的，但并非所有的房子都在下跌，这里面也存在一定的分化，也就是说有的房子是上涨的，有的房子是下跌的，只不过上涨的房子少且涨幅相对小，而下跌的房子多且跌幅相对大。



从2019年不同面积段非学区房市场接受度来看，接受度最高的是85-90平米区间，这个面积段应该是购房者经济能力和居住需求的最佳平衡点。高于或者低于这个平衡点之后，接受度开始降低，面积越大接受度越低，而小于65平米的户型，市场接受度基本保持一致。

通过以上分析，我们可以得出以下结论：

1、投资非学区房尽量选择80-100平米这个区间。这是综合资产价值、市场接受度和房价涨幅的最优解，考虑到目前的消费趋势，我更建议大家选择小三房。

2、尽量避免投资面积低于70平米或者面积超过125平米的非学区房。低于70平米的房子，一般以老破小和公寓为主，居住舒适度较差；面积超过125平米的总价过高，流动性差，一般不保值。

3、投资非学区房，一般以新房或次新房为主（房龄小于5年），无论你选择哪一个面积区间，尽量不要考虑房龄超过10年的房子，此处房龄从建成交房之日算起。

板块

我在之前文章《合肥房产的优质板块和劣质板块》（微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）里，对合肥各区域进行了板块划分，本篇在这个划分整体框架保持不变的基础上做了少许改动。



我将合肥分为34个板块，主要覆盖合肥4个行政区，以及滨湖区、经开区、高新区和新站区4个功能区，还有三县毗邻合肥市区的区域。

我在之前文章《合肥的刚需房和改善房》里将合肥房产分为四种类型，分别为：入门级刚需房（小于60平米），刚需房（60-90平米），刚改房（90-110平米），改善房（大于110平米）。

这里的成交量主要是2016年9月-2019年12月合肥链家网的成交数据，共计21672个有效成交。这里的成交占比指的是，同一板块内，不同类型的房子，在4种房产类型中的成交比例。成交占比可以反映出板块内哪种类型的房产占主流，主要体现板块气质，究竟是刚需区域还是改善区域。

相同条件下，房产总价越高，房子相对就越难卖，成交周期相对就越长，流动性就越差，流动性与房产总价和成交周期有着非常密切的关系，在此我提出以下公式：

流动性=房产总价/成交周期

你可以这么认为，流动性等于单位时间内所能卖出房产总价的量，单位时间内卖出的越多，说明房产相对流动性就越好。

对于不同板块不同类型房产价值分析，我主要采用以下指标：资产价格（均价），升值率（涨幅），流动性，成交占比。

入门级刚需房（60-㎡）



其实近十几年开发的新房，60平米以下的户型已经很少见了，低于60平米的新房，主要以公寓形式对外呈现，所以目前合肥市面上所能看到的入门级刚需房，不是公寓就是老破小。然而，无论是公寓还是老破小，都是劣质资产，当然，学区房除外。

从成交量和成交占比来看，入门级刚需房比较集中的板块主要有：蜀山区的长潜黄和黄潜望板块，庐阳区的环城河内板块，包河区的48中学区和二环路内板块。基本都是二环路内的老城区。

从同比涨幅来看，相对较大的板块有：政务区的4个板块，滨湖区的5个板块，蜀山区的长潜黄板块，庐阳区的环城河内板块，经开区的繁华南板块，高新区的蜀山西板块，包河区的48中学区板块。

除了滨湖区的5个板块、政务区的潜山路东板块以及高新区的蜀山西板块，无一例外，板块内都覆盖有真学区。

从流动性上来看，全市均值为0.78，这是一个很低的值，由此也可以反映出入门级刚需房资产的劣质程度。远超均值的板块主要有：政务区除潜山路东外的其它3个板块，滨湖区的启动区、46中和核心区板块，蜀山区的长潜黄板块，庐阳区的环城河内板块，经开区的繁华南板块，肥西县的繁华北板块，包河区的二环路外和48中学区板块。

毫无疑问，无论是老破小还是公寓，入门级刚需房表现最为亮眼的是学区房。这里最值得关注的是政务区50中新校，庐阳区环城河内45中和42中本部，蜀山区50中东、西校本部，经开区168玫瑰园学校，包河区48中本部，滨湖区46中本部。

其次可以考虑板块潜力相对较大的次新公寓，比如滨湖区的核心区板块，高新区的蜀山西板块，这些都是未来可能会发展成为区域性中心的板块，且有地铁，交通便利。

不管怎样，除了学区房，相同条件下，入门级刚需房始终是相对劣质的资产，有时宁可咬咬牙买更高总价的优质资产，也不要图一时便宜，上错了车。

刚需房（60-90㎡）



从成交占比来看，全市刚需房均值为42.8%，说明合肥是一个刚需群体占主体的城市。除了政务区的天鹅湖南和天鹅湖北板块，滨湖区的省府和核心区板块，其余板块的刚需房占比都在一个比较高的水平。

从同比涨幅来看，相对较大的板块有：政务区的4个板块，滨湖区除了金融西外的其它4个板块，蜀山区的长潜黄和长江路北板块，庐阳区的四里河和环城河内板块，经开区的繁华南和繁华北板块，高新区的蜀山西板块，包河区的48中学区板块。

这里需要说明的一点是，包河区二环路外板块因为2018年成交量较少，误差相对较大，经过一定的修正之后，该板块次新房的涨幅其实还是很可观的。

从流动性上来看，全市均值为1.43，超出均值较多的板块主要有：政务区除潜山路东外的其它3个板块，滨湖区的5个板块，蜀山区的蜀山西板块，庐阳区的环城河内板块，经开区3个板块，高新区的蜀山西板块，包河区的二环路外板块。

刚需房在所有房产类型中更为保值一些，只要是西南优质板块，且房龄不超过5年，我认为都是可以考虑的，如果是学区房，则更好了。

刚改房（90-110㎡）



从成交占比上来看，全市均值为23.8%，滨湖区除了46中板块外，基本都远远超过均值，正说明滨湖区是一个刚改区域，尤其是省府板块。

除此之外，刚改特征明显的板块还有：政务区天鹅湖南和翡翠路西板块，经开区的繁华北板块，包河区的二环路外板块，蜀山西板块，北城板块。

从同比涨幅上来看，政务区毫无疑问一骑绝尘，除了潜山路东，其余三个板块十分亮眼。此外，涨幅较大的还有：滨湖区的核心区、启动区和省府板块，蜀山区的蜀山西板块，庐阳区的环城河内板块，经开区的繁华南和繁华北板块，高新区的蜀山东和蜀山西板块，包河区的工业园和48中学区板块。

这里需要说明的一点是，包河区二环路外板块因为2018年成交量较少，误差相对较大，经过一定的修正之后，该板块次新房的涨幅其实还是很可观的。

从流动性上来看，全市均值为1.69，超过均值的板块主要有：政务区的天鹅湖南和翡翠路西板块，滨湖区的省府、金融西和核心区板块，蜀山区的长潜黄和蜀山西板块，庐阳区的四里河板块，经开区的繁华南板块，高新区的蜀山西板块，包河区的二环路外板块。

综合来看，刚改房保值增值最好的板块为：政务区的天鹅湖南和翡翠路西板块，滨湖区的省府和核心区板块，经开区的繁华南板块，高新区的蜀山西板块，包河区二环路外板块。

改善房（110+㎡）



从资产价格上来看，2019年合肥改善房成交均价为17158元/平米，其中高于均值的板块有：政务区4个板块，滨湖区除启动区之外的其它4个板块，蜀山区长潜黄板块，庐阳区四里河板块，经开区繁华南板块，高新区蜀山西板块，包河区二环路外板块。

从成交占比来看，全市平均值为17.6%，而超过20%的主要集中在这几个板块：政务区4个板块，滨湖区的启动区、核心区和金融西3个板块，经开区的繁华南和繁华北板块，包河区的二环路外板块。政务区改善房的成交占比，大幅领先其他板块。

从2019年合肥各板块改善房同比涨幅来看，全市均值为3.07%，超过均值的板块有：政务区4个板块，滨湖区省府、启动区和核心区3个板块，蜀山区的长潜黄板块，庐阳区的四里河板块，经开区的繁华南和繁华北板块。

需要说明的是，肥西县城成交量太少，误差较大，数据弃用。还有，由于样本数量有限以及板块轮动现象的存在，1年时间跨度并不能完全反映板块升值情况，因此对于部分板块来讲，数据偏差较大，比如政务区天鹅湖南板块，滨湖区启动区板块，蜀山区长潜黄板块。

从流动性上来看，全市均值为1.85，流动性超过2的板块有：政务区4个板块，滨湖区启动区、核心区和46中3个板块，蜀山区的蜀山西板块，庐阳区的四里河板块，经开区的繁华南板块，包河区的二环路外板块。其中庐阳区的环城河内板块和肥西县的两个板块因样本太少，误差较大，弃用。

出现4次的板块有：政务区4个板块，滨湖区核心区板块，经开区繁华南板块。

出现3次的板块有：滨湖区启动区板块，庐阳区四里河板块，包河区二环路外板块。

出现2次的板块有：滨湖区省府板块，金融西板块，46中板块，蜀山区长潜黄板块，经开区繁华北板块。

出现1次的板块有：高新区蜀山西板块，蜀山区的蜀山西板块。

毫无疑问，政务区目前是全市改善房保值增值性最好的区域，没有之一，各方面碾压其他区域，在你力所能及的情况下，应优先考虑政务区。滨湖核心区也是一个值得改善的板块，可作为次要选择。

与政务区一样，经开区繁华南板块主要得益于168玫瑰园学校学区，也是一个值得改善的板块，这里的投资原则是：房龄年轻，面积相对不大，高层。

滨湖区的启动区板块存在轮动滞涨现象，其实升值率并不算特别理想，考虑到平均房龄和资产价值，我并不建议持有启动区的改善房。

庐阳区四里河板块改善房主要集中在这几个小区：万科森林公园，中铁国际城，橡树湾，海亮红玺台，万科城市之光，祥源翡丽城，铂悦庐州府。特点是品牌房企，次新房。

包河区二环路外改善房主要集中在高铁板块，其中成交量最大的几个小区是：望湖城，天下锦城，信达天御，绿地中心公馆，高铁都市花园。基本都是次新小区。

其实高新区和滨湖区绝大部分板块，尽管发展潜力巨大，改善房并没有太大的保值增值空间，而合肥真正值得改善的区域，需要各方面优质资源占尽，但这种板块真的很少。这里没有提到的板块，绝大部分改善房都是劣质资产，最好不要去碰。