楼市政策新变化，释放积极信号，止跌回稳在望

sanasnoz

近期，楼市政策风云变幻，好戏连台！
政府工作报告里那一系列大动作，简直像给楼市注入了一剂强心针。
就说城中村改造和危旧房改造吧，这哪是简单改造，分明是给城市来一场“美容整形”，顺便把那些被压抑的刚性住房和改善性住房需求给释放出来。
土地供应这块，政府也玩起了“精打细算”。
合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，这操作就像在下围棋，既要盘活棋局，又要稳住局势。
更绝的是，推进收购存量商品房。
还给城市政府在收购主体、价格和用途方面开了“绿灯”，这自主权一给，地方政府操作起来就灵活多了。
“好房子”这概念也出炉了。
安全、舒适、绿色、智慧，这标准一出，开发商们得费心思了，购房者也更有盼头了。
从这些政策里，我瞅出三个信号。
一是以前那些存量政策该出的都出了，现在得靠增量政策“撑场子”；
二是去化库存，尤其是广义库存。
这可是止跌回稳的“命门”，今年得在这方面下苦功夫；
三是打造高品质“好房子”。
把改善型需求这把“火”给点旺，让它们成为稳定楼市的“生力军”。
进入2025年，楼市好像缓过点劲儿。
1-2月重点城市新房和二手房交易同比增长30%-50%，杭州、成都、深圳、上海这些城市，反弹幅度超50%，看着像是要“咸鱼翻身”。
可仔细一瞧，跟去年四季度比，热度、活跃度降了。
交易量环比降了20%左右。二手房挂牌量上去了，去化周期拉长了，价格还在往下调，虽说跌幅小了点。



这说明啥？三年多的调整，大家对楼市继续转弱的预期根深蒂固。
止跌回稳的地基还晃悠呢。
政府工作报告起草组成员陈昌盛在国新办吹风会上那句话，可真是“石破天惊”。
“宏观调控重视资产价格，把稳住楼市股市写进总体要求，这是第一次”！
楼市量价大幅回调，就像多米诺骨牌。
通过抵押物效应、预期效应、财富效应、产业链效应等，对就业、内需、稳定等造成巨大冲击。
再看看今年九大重点工作，至少有4项跟楼市“稳住”紧密相连。
比如“全方位扩大国内需求”，楼市要是不稳，内需咋扩大？
还有“有效防范化解重点领域风险”。
楼市风险要是爆了，金融稳定从何谈起？
“推进新型城镇化和区域协调发展”也离不开稳定的楼市。
离开稳定的楼市，新型城镇化能顺利推进？
“加大保障和改善民生力度”，住房可是民生大事。
楼市不稳定，民生保障就打折。
从内外部环境看，要是楼市稳不住，今年压力可真不小！
才三年多，楼市供给端指标降到2006年以来新低，需求端指标降到2009年以来新低，
不管是按行业规律，还是看国际经验，这调整都太不正常了。




虽说我们要摆脱对房地产的依赖，挤挤泡沫，可也得慢慢来，不能“急刹车”。
去年“9.26”政治局会议和年底的中央经济工作会议，都强调推动房地产市场止跌回稳。
这“持续用力”的背后，意思很明白，楼市再不稳，就成全局性的大问题了！
这次两会，就是对“持续用力”的全面落地。
政策聚焦在增量政策上，城中村改造和存量收储是“重头戏”。
城中村改造，可不只是拆拆建建。
它能激活片区价值，就像给城市“换血”，年轻人、新市民的租买需求，原住户的安置房需求，片区土地价值上升带来的增量需求，都能被激发出来。
存量收储更是厉害。
能从根儿上解决上游库存对下游的“压迫”，让资产不再“甩卖甩卖”，价格一直往下掉。
政策指向很明确，就是让价格稳住。
这是止跌回稳的“七寸”。价格稳不住，居民预期乱，企业预期乱，出险资产重组难，白名单扩大也难，
后续的内需消费、企业投融资、政府基建等，都得跟着遭殃。
其实，增量政策的“种子”在2023年就种下了。
2023年7月，国家提出在超大特大城市启动新一轮城中村改造。
2024年5月，提出收购存量房做保障房，还拿出3000亿再贷款撑腰；
2024年6月，提出盘活闲置土地。
这些政策，一边给市场“输血”，一边去库存，供求关系改善了，价格就能稳住。
但现在，广义库存这“大山”还压着。
在建未售的项目和未开发土地，量太大了。这库存要是去化不了，下游销售再怎么努力，库存还是越来越多；
长期供大于求，价格自然往下走。
开发商不拿地、不开工，还得卖资产保交付、还债。





再加上这几年“房住不炒”深入人心，住房回归居住属性。
大家关注点从资产溢价转到“住的好不好”，改善型需求就“井喷”了，地方政府也开始供应好地、搞好的配套。
开发商也得“卷”起来了。
建好房子、搞好的物业、打造好社区。这本来是好事，可问题也来了。
以前高周转、靠资产溢价的时代，那些不愁卖的项目，现在都“愁嫁”了。
被新产品“吊打”。比如，外围或新区的大型项目、商办量大的项目、公摊大的项目、户型设计老旧的项目，都成了“难卖货”。
更糟糕的是，存量时代下，很多需求转向二手房。
投资属性一褪去，二手房挂牌量大增，包括“次新房”。





这就导致，那些库存一直“阴跌”。
要是还强调资金平衡、市场化原则，这些库存就成了“烫手山芋”，对开发商是巨大压力，也是楼市止跌回稳的最大“拦路虎”。
这次政策的最大亮点，就是“毕其功于一役”。
全力去化源头上的库存。城中村改造加速，像广州、深圳，开工项目的消息不断。
专项债还能用作改造项目的资本金。
不追求单个项目资金平衡，而是片区改造综合平衡、动态平衡。
土储专项债也来了。
广东省第一批307亿的土储专项债招标发行，后续还会有更多批次。
偿还渠道也拓宽了。
从原本仅用项目对应的政府性基金收入和项目专项收入偿还，新增了允许地方依法分年安排专项债项目财政补助资金等，
从项目融资收益自平衡，转为区域平衡。
省级政府还要兜底，专项债新增额度“切块”给省里，省里统筹使用，市县区域平衡。
收购存量房做保障房，城市政府在收购主体、价格和用途方面有了更大自主权。
不限制收购主体，国企、城投都能上，资金压力小了，还能多方申请专项债。
不限制收购价格。
能避免“价格踩踏”，利于价格止跌回稳。
不限制收购用途。
除了保障房，还能用作拆迁安置、人才房、高校宿舍等，特别是高校宿舍缺口大得很。





拓宽保障性住房再贷款使用范围。
目的就是把3000亿额度赶紧花出去。
当止跌回稳对经济全局影响巨大时。
再纠结单个项目的微观指标就不合适了。
政府工作报告提出的“出台实施政策要能早则早、宁早勿晚”，意思很明白，集中力量，用足政策空间，尽快达成目标。
那些以前财务上不可行的项目，现在要从更大范围、更大片区、更宏观的角度寻求平衡，专项债用作资本金、省级兜底，就是这个道理。
当然，增量政策重点不是把房地产行业及其产业链拉到高位，而是让房地产止跌回稳，为“内需引擎”创造稳定环境，甚至成为内需发力的一部分。
新房和二手房循环快了，消费品更新也会更活跃；收购回来的房子用作宿舍等，自然会带动消费。
政策效果还得靠项目落地，两会报告提出“拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿、比上年增加 5000 亿元”，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等，这是自 2015 年地方专项债券首次发行以来的最大规模！
不过，钱不够花的问题很突出，存量房收储就得 3-5 万亿，存量地块收储资金需求也大。
专项债用途还有“负面清单”制，各行业、各部门都在抢资金，楼市“止跌回稳”能分到多少，就看争取能力了。