政府工作报告定调楼市：因城施策调减限制性措施，给予城市政府收储更大自主权

sanasnoz

“止跌回稳”仍是今年房地产政策的核心目标。为此，地方政府将在推动存量房收储等方面，被给予更大自主权。

3月5日，十四届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。今年的政府工作报告提出， 实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市股市健康发展。

政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

“在房地产方面，今年的政府工作报告更加注重供求关系调整，并提出了更为具体有力的政策举措。” 成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经分析说。

去年12月召开的政治局会议首次提出“稳楼市”后，多个重要会议连续强调“稳住楼市股市”。今年的政府工作报告以“更大力度促进楼市股市健康发展”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等表述，释放出积极有为的政策信号。

国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。2024年全国新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

进入2025 年之后，部分头部房企信用风险处置获得积极进展，此前市场对于其风险外溢的担忧有所缓解。与此同时，以一线城市为代表的楼市销售数据和房价数据持续企稳向好。

亦有业界人士提出担忧，近期全国整体房价止跌回稳节奏有所放缓，大量未售商品房和未开发土地仍制约市场供需平衡，房企依然面临资金压力。

冯波分析称，今年政府工作报告在需求侧明确了三个具体举措：一是提出因城施策调减限制性措施，为尚在执行限购政策的城市解除或者优化住房限购政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求指明了方向。目前，住房限购主要集中在一线城市，而一线城市历来对全国房地产走势具有引领带动作用，适时调减限购等限制性措施，将有利于有效释放住房需求，加快房地产销售去化；

二是加力实施城中村和危旧房改造，同样可以在危房拆除、旧房更新改造等方面释放住房需求潜力；

三是深入实施新型城镇化战略，科学有序推进农业转移人口市民化，也有望进一步扩大购房需求。2024年全国常住人口城镇化率为67%，与发达国家相比，新型城镇化仍有较大空间，随着农业人口市民化不断增加，住房需求仍有较大支撑。

另一方面，高库存问题能否在“去库存”政策下得到明显改善，是楼市企稳的另一关键。今年政府工作报告再次强调，合理控制新增房地产用地供应，同时明确，将拓宽保障性住房再贷款使用范围，并给予城市主体收购存量商品房更大自主权。

随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，加之早期开发项目的陆续竣工，近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022 年末全国累计的商品住宅待售面积约为 56366 万平米，2023 年末增长至 67295 万平米，2024 年末更是达到了 75327 万平米，同比继续增长了 11.9%。

“目前，各地土地库存比较大，去化周期远超过房屋，这是制约房地产价格稳定、止跌回稳的关键，但各地基于财政考虑供地的积极性仍很强。因此，会议提出合理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，稳定了再谋求未来发展。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

冯波说，通过控制增量、盘活存量和提高质量，是房地产供给侧调控一以贯之的“组合拳”。其中，在盘活存量方面，报告中也有新提法和新侧重。新提法包括提高地方的自主权，用以收购存量房；新重点在于强调盘活“商办用房”，主要在于部分地区商办用房销售去化困难，还存在较高的空置等问题，盘活利用好商办用房，如收购用于改建改造为保障性住房等，有利于推动房地产市场更好实现良性循环。

李宇嘉也认为，“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”是重大的突破。据其观察，近期，土地收储获得了进展，但房屋收储提出得更早，却始终没有明显进展。这背后的原因主要在于各地要由2家国企来承担收储，而收储价格偏低，导致收储很难推进。“随着地方政府在收储商品房的主体、用途、价格上拥有更大自主权， 2025年存量房收购将加速，这对于有效解决楼市库存问题、稳定房屋价格，实现房价止跌回稳具有重要意义。”

(本文来自第一财经)