正月初六，立春开工：分享对新一年中国房价楼市的几点观察和思考

sanasnoz

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这是熊猫贝贝的第2928篇原创文章

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按照传统风俗，初六是“开市”的日子，大小商家贴上“开市大吉，万事亨通”大红对联，在门口放一盆橘子“橘”和“吉”谐音以示吉利。



图片来源：网络
正月初六，六六大顺，祝大家在新的一年里：心顺意顺，一帆风顺！
2025年的正月初六，还是节气立春，也算的上是双喜临门的好日子。
2025年2月3日22时10分，迎来立春节气。
立春是二十四节气的第一个节气，也是春天的第一个节气，时光在又一个轮回里洞开了新天地，以温柔笔触写下四季的序章，“从此阳春应有脚，百花富贵草精神”，愿所有人，都能带着发芽的念想，一步步走向自己的十里春光。
对于绝大多数普通个体，公司，和行业来说，距离正式的开工，已经近在眼前了，希望大家2025年都好。


这篇文章，回归本行，将从几个维度入手，通过笔者的春节观察思考梳理，从敬畏常识，尊重规律的角度，和大家有深度的来聊聊国内房价和楼市的话题。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

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图片来源：头条图库
1

2025年，国内楼市，能真正实现“止跌回稳”吗？



毫无疑问，2025年国内楼市的主基调，还将延续2024年国家在高级别会议上提出的“止跌回稳”主线。
这个观点，就连当下国内炒房投机，因为利益关联，长期无脑看多的群体，都无法反驳。
当然，有些自媒体，年都没过完，就开始炒作2025年房价要涨，先不说有多少效果，但是和现实，显然是撕裂脱离的。
2025第一个月的楼市，和之前的十二月比起来，冷清的不行。
短期行情和市场热度没啥好说的，当下最关键，也是很多人比较关心的，就是2025年往后，国内的楼市和房价，是否能和国家规划和努力的那样，实现“止跌回稳”？
实际上，这个问题是不可能有标准答案的，从现实来看，就问大家一个问题：
国家认为的“止跌回稳”，和普通民众，还有利益关联的群体认为的，是一回事吗？
止跌的定义，是全国止跌，还是几个重点城市止跌？
回稳，是成交量回稳，还是价格趋于稳定，又或是，房地产经济对宏观经济的拖累和负向拉动效应回正？
几个问题一梳理，大家也应该回过味了：国家定义的“止跌回稳”，或许，并不是很多炒房投机，引导预期群体所认为的那么一回事。
个人的理解，从国家的角度，2025年能够实现具有典型代表意义的有限几个核心和头部城市，主要就是4+7，房价下行处于可控范围，市场成交保持稳定，是概率比较大的。
但是对于绝大多数城市和地区的楼市，基本还将延续2024年的下行势头。
而三四线，以及县城级别的楼市，2025年最大的问题，不是房价涨跌，而是市场成交的进一步收缩，流动性承压。
同样的一个定义，从国家角度出发，其实和利益关联群体想要的效果，可能就完全不是一回事。



图片来源：头条图库
2

春节见闻：为什么过年越热闹的城市和地区，未来房子越没有价值？



2025年春节，从一个地产人的观察角度出发，最大的一个感触，就是过年越热闹的城市，往往意味着经济发展潜力有限，而这些地方的房价增长空间也较小。
反观那些春节显得冷冷清清的城市，未来的机会可能更大，房价的长期走势也许会更加乐观。
这背后的原因其实很简单。春节是一次大规模的人口迁徙，越是热闹的地方，说明回家过年的人多。但换个角度想，这些人为什么平时不留在家乡？根本原因是家乡缺乏足够的就业机会，他们不得不到外地打拼。相反，那些过年冷清的城市，平时因为吸引了大量外来务工人口，才显得春节空空荡荡，而这恰恰反映了它们具备更强的经济活力和更多的就业岗位。
此外，还有一个值得注意的长期趋势：人口出生率持续下降。2024年的新生儿数量只有954万，而十年前的2014年是1,897万，短短十年间减少了一半还多。这种变化目前可能影响不大，但当这些孩子逐步成长为劳动力时，大约在2035到2040年间，就会对就业市场和经济结构产生深远的影响，这也让人们对未来房价的预期更加谨慎。
对于那些经济活力不足、人口净流出的城市来说，未来十年或许还能依靠现有需求勉强维持。
但十年之后，人口减少与外流带来的双重压力，可能会让这些地方的楼市进一步遇冷。
家乡，生活，前途，未来，从中国当下的经济现实来看，这几个词，对于绝大多数普通个体和家庭来说，是没机会组合到一起用的。



四川内江春节民俗活动（图片来源：头条图库）
3

判断未来一个城市和地区的房子是否有价值，应该关注什么？



阳光底下没有新鲜事，历史,是现实的演练,而现实,不过历史的重演或更新。
所以，要看清中国房价的价值走势，就要从历史和经验中去寻找答案。
从香港2000年房地产泡沫破裂经历，可以来看如今国内房价的一个变化情况。
从1998年房改，允许商品房买卖以来，中国大陆房地产一共才经历不到30年时间，相比香港、美国、日本等成熟市场来说要新兴很多。最近5年也是中国房地产市场的第一个真正的下行期，因此借鉴之前成熟市场发生过的事情是有意义的。
香港楼市历史的最大跌幅出现在1997年到2003年，六年时间香港房价下跌幅度达到-69%。
目前国内一线城市房价下跌幅度大概是30%（深圳多一点，大概40%），从下跌幅度来说国内还远未达到最差的可能性。
房价回落幅度这个指标其实不算精确，因为每个地方的情况不一样，泡沫大小也不一样，但是可以作为一个宏观参考指标，给一个模糊的方向。
但是第二个指标，就异常重要了，可以算是最重要的指标，那就是贷款利率和租金回报率的差额，是衡量买房还是租房谁更划算的工具。
简单理解，如果贷款利率大于租金回报率，那么还贷款更贵，因此租房更划算；如果贷款利率小于租金回报率，那么租房更贵，因此买房更划算。
香港在泡沫的顶点，也就是1997年的时候，租金回报率是4%，贷款利率却高达11.5%。
这个时候，买房是非常不划算的，付出的代价远远大于租房。
换句话来说，这时候香港房地产泡沫非常大。
然后这一轮泡沫破灭的过程，就很有借鉴意义了：
97年下半年开始，香港房地产市场崩盘，房价快速下跌，虽然经济下行使得租金也在下跌，但是房价下跌速度比租金下跌速度更快，使得租金回报率开始上涨，到了2003年达到了5.4%。
更加关键的是，经济下行使得香港投资回报率下降，房贷利率也开始下降，2003年下降到了2.56%。
这个时候香港的租金回报率达到了5.4%，是贷款利率2.56%的两倍多，2003年这个时点来看香港房价是被低估的，这时候是抄底的好时机。
从97年，到2003年，掐头去尾，这一轮香港的房价泡沫出清，用了最少整整5年的时间。
回到国内来进行一个对比，以上海为例：
上海房价是从2023年开始下跌的，因此2022年算是顶部。
2022年的时候，上海的租金回报率是1.8%，贷款利率却高达4.8%。
上海2022年的租金回报率远远低于贷款利率，差额达到了3%。虽然比香港1997年7.5%的差额要好不少，但是也是有泡沫的。这也意味着，上海回调应该是达不到香港69%那么多的，但是肯定也会回调。
随后上海开始了长达2年的房价下跌，也一样伴随着经济的回落以及房租的下降。
目前来看，上海的租金回报率达到了1.8%，贷款利率则下降到了3.1%，差额从3%缩小到了1.3%。
结论就很简单了，泡沫消灭了一大半，还剩下一小半。
从经验出发来推算，如果经济不出现大的预期差（现在的预期就是未来三年缓慢下降，直至平稳），那么上海的房价就会再降20%左右。
或者说还有20%下降的理论空间。
当然，再降20%也只是意味着租金回报率等于贷款利率，上海房价回归合理水平。但如果市场情绪太低的话，是有可能超跌的，也就是跌幅大于20%，直接把房子干成低估，可以被抄底的资产。从香港的经验来看，2003年租金回报率也达到了房贷利率的两倍，当时香港房价是被严重低估的。
当然，这是纯粹从市场经济的经验和逻辑进行的推演，其实中国的房价泡沫还有两个最大的问题，也要引入考虑：房地产税和人口下降。
房价下行的阶段，土地财政是无法维系的，房地产税是必然的取代方案，不然地方公务员的工资哪里来？
第二是人口下降，购房/租房需求就没有现在这么旺盛了。
所以，从这两个问题出发，其实中国国内楼市，包括一线城市，还是有“超跌”的风险的。
未来一个城市的房子要判断是否有价值，其实就两个维度的现实考量：
要么，租金回报率能够和房贷成本持平，甚至还能倒挂；
要么，就是现实存在供需挤压的情况，具备购买力的群体持续聚集。
至于说什么调控政策，货币政策，甚至是金融手段，都没有多少影响价值走向的意义。
政策只能改变趋势的斜率，而不能扭转趋势的方向。



图片来源：头条图库
写在最后：

2025年，该如何用理性务实的态度，去看待中国的楼市和房价？



基于以上几个维度的梳理和讨论，实际上，不吹不黑，不空不多的来看，2025年国内的房价，是没有多少上行反弹的想象力空间的。
而且，从春晚的机器人，再到横空出世的DEEPSEEK，再加上美国新一轮的关税贸易战打响，从中国国家的角度，如果2025年国内房价再被炒起来，那肯定是不符合大国博弈，技术竞争的现实需求的。
科技，贸易，金融战场硝烟弥漫，国内楼市要涨起来，那只能说中国在博弈过程中，出了大问题了。
这个逻辑，非常直接，但是能不能接受，那就是另外一回事了。
毕竟，利益关联，利益驱动之下，很多人只能蒙眼狂奔。


结论其实并不复杂：2025年，降低对国内房价的预期，是最理性务实的态度和判断。
日本的案例，可以说不适合中国，没毛病。
但是香港的经验，不管从跌幅，还是持续时间，就很值得大家去仔细体会和感受了。
几十年形成的泡沫和问题，不要指望几年就能顺利消化，完成软着陆，短期能解决，只有一个可能，那就是主动刺破泡沫，然后硬着陆。
既然国家定调软着陆，那么就是时间换空间。
在市场和行业没有着陆以前，在房价没有清晰的筑底稳定以前，去聊什么上涨潜力，有一个算一个，都不是为了赚房价差价，而是为了忽悠人去接盘和赚中介佣金的。


以上，就是写在2025年春节期间，对接下来国内楼市和房价的几点观察和思考内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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