中国房价何时触底反弹？四大信号揭示楼市复苏时间表

sanasnoz

近期，关于"中国房价是否见底"的争论持续升温。有观点认为，中国楼市正经历前所未有的深度调整，但长期来看，核心城市房价终将反弹。多位业内人士预测，这一拐点或需等待至2028年后，并需满足四大关键条件。本文将深入剖析楼市复苏的底层逻辑与潜在路径。



全球经验揭示规律：货币贬值驱动房价螺旋上升

纵观伦敦、巴黎、东京等国际大都市150年房价走势，尽管经历战争、经济危机等重大冲击，但以本币计价的房价始终呈"波浪式上升"趋势。东京银座地价在泡沫破裂后沉寂20年，却在安倍经济学推动下于2013年重拾升势；伦敦核心区房价即便在脱欧动荡中，仍保持年均3%的复合增长。
经济学本质：纸币体系下，货币购买力呈持续贬值态势。过去30年，中国M2总量从1.5万亿飙升至300万亿，年均增速超15%。这种货币超发惯性，构成了房地产作为"抗通胀资产"的根本价值支撑。



中国楼市复苏的四大先决条件

1. 行业出清：头部房企完成"大洗牌"
当前万科、碧桂园等TOP10房企平均负债率突破80%，2023年百强房企销售总额同比缩水17%。行业专家指出，只有当头部房企债务重组基本完成，土地市场流拍率降至10%以下（当前约35%），才标志着市场完成出清。
2. 政策工具箱见底：最后一剂强心针
目前各地已出台超800项松绑政策，但限购松绑、房贷利率下调等传统工具边际效应递减。市场期待更重磅措施：如央行直接购买房企债券、存量房贷利率普降、商品房预售制改革等"政策底牌"。
3. 库存去化周期回归健康区间
截至2024年6月，重点50城新房库存达28亿㎡，去化周期延长至26个月（健康值为12-18个月）。若维持当前销售节奏，预计需3-5年才能消化现有库存，这将成为压制房价的核心因素。
4. 超常规货币投放：二十万亿级刺激猜想
参考2008年"四万亿"和2020年抗疫特别国债的经验，若要扭转市场预期，可能需要启动相当于GDP 15%的刺激计划（约20万亿）。这将直接提升居民购买力，并推动资产价格重估。
时间窗口研判：2028年后的结构性机会

综合多方模型预测，中国楼市或经历三个阶段：
2024-2026年：深度调整期，三四线城市继续探底，一线城市部分区域现"以价换量"
2026-2028年：筑底震荡期，核心城市二手房率先企稳
2028年后：分化复苏期，长三角、大湾区等都市圈开启新周期



值得注意的是，未来房价上涨将呈现显著分化。贝壳研究院数据显示，2023年一线城市核心区90㎡以上改善型住宅成交占比已达62%，预示"品质住宅抗跌，老破小阴跌"将成为新常态。
专家激辩：历史规律能否在中国复制？

看多方（如中房研李宇嘉）："中国城镇化率仅65%，对比发达国家80%仍有空间，每年1100万新增城镇人口将持续释放住房需求。"
谨慎派（如是金融研究院管清友）："人口负增长、保障房分流、房产税预期三大变量，可能改变房价单边上涨逻辑。"
房地产市场正在经历从"黄金时代"向"青铜时代"的转型。对于普通购房者而言，当下更需理性看待市场波动：自住需求可择机入场，投资属性需精挑核心资产。毕竟，在纸币永不眠的时代，优质不动产仍是抵御通胀的重要选项。
（本文观点仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，决策需谨慎。）