中国楼市当下现实存在的三个真实情况，是否能揭示接下来的趋势？

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这是熊猫贝贝的第2038篇原创文章

2023年的当下，关于楼市和房价的话题，其实并不是什么好话题。
一个重要的背景需要交代一下：
自7月份开会定下调子准备救市以来，时间已经过去3个月。
这3个月里，各地给楼市松绑的政策百花齐放，每个月红头文件要发几十份。
然而，各地楼市没有丝毫回暖的迹象，传说中的金九银十没有到来，反而早早显现出寒冬将至的肃杀。
9月份，全国住宅均价同比跌幅为3.38%，跌幅还有进一步扩大的趋势。
看到这种态势，实际上国家和各地政府说不着急，还能风轻云淡，都是假的。
取消限购限售，降低首付成数，降低交易成本......
各种大招源源不断的从工具箱拿出，但是舆论叫好，市场不叫作的情况，愈发的明显：
一边是各路自媒体，炒房群体和资金，还有利益关联，直接驱动的群体在互联网和舆论中天天各种利好解读，摇旗呐喊；
一边是政策只有在压抑受限已久的一线城市略有表现，未旺先衰，实际效果无论从现实还是数据，连差强人意的程度都达不到。
没有争议的是，在上一个经济腾飞的周期，房地产是人们不二的投资选择。
把赚到的钱换成砖头放着，不知不觉间能赚更多的钱，这就是时代的力量！
今天时代变了，环境变了，周期变了，投资房产的逻辑自然也变了。
无脑买房就能赚钱的事不会再发生，每个拿着几十万甚至上百万买房的人，都要慎之又慎，生怕一不小心栽倒沟里。
当然，这次的楼市和政策的博弈并没有那么简单，还涉及到信心和预期，以及全球经济大环境走向等等维度的复杂因素。
恒大前首席经济学家任泽平先生有一套关于中国房地产和楼市的分析框架：

短期看金融,中期看土地,长期看人口

这个框架从逻辑和经验层面，当然是有水平的观点，也常常被各路有炒房套利心态的群体奉为圭旨，大肆引用。
任何宏观维度的经济领域要发生变化，说到底其实是基本面和关键因素发生变化导致的。
这篇文章，不谈什么枯燥乏味的宏观内容，而是集中关注到基本面上的变化，以子之矛，攻子之盾，挖掘关键，抓住本质，从三个当下中国楼市当下现实存在的三个真实变化情况梳理入手，对后续中国楼市几个可能走向，进行论证研判。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库
1

国家统计局最新公布的前三季度经济数据透露出来的一个重要信号，不要视而不见



2023年10月18日，国家统计局公布今年9月经济数据和（前）三季度GDP。整体上看，和7月的不及预期、8月经济数据整体还行相比，9月经济数据显著超预期。
不过，受投资端疲弱、地产端恶化加剧等因素影响，但基础仍不牢固，呈现出“经济向上、地产向下”的特征。
这个重要的信号，不能忽视：前三季度让中国经济支棱起来数据的不是房地产，而是消费。
第三季度，消费增长达到 6.8%，餐饮收入 37105 亿元，增长 18.7%。
而房地产依旧拉垮。
很多人并没有意识这个信号有多么重要，但是对于整个楼市来说，长期支撑信仰的那根脊梁骨，被抽掉了：
从中国过去几十年的经济增长规律和经验来看，这一次的数据公布，揭示了中国的经济正在出现惊人转向，那就是维稳和增长，正在初步摆脱房地产依赖。
数据是客观的，官方发布是有公信力的，但是路径依赖，思维惯性，也是必然存在的。

10月18日，国家国家统计局官网公布了2023年1-9月经济数据。
初步核算，前三季度国内生产总值913027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。
其中，全国固定资产投资（不含农户）375035亿元，同比增长3.1%；扣除价格因素影响，同比增长6.0%。
分领域看，基础设施投资同比增长6.2%，制造业投资增长6.2%，房地产开发投资下降9.1%。
全国商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%。

除销售端与竣工端外，地产行业的其它指标也呈现出更多问题。例如，今年1-9月施工与新开工面积同比增速分别为-7.10%和-23.40%，均有走弱迹象，反映出当前施工与新开工动力仍显不足。
这样的情况，还是在第三季度4.9%的GDP增量表现之下，结果，低迷的房地产经济，并没有拖累经济的增量，这样的信号，不可谓不关键吧？
#三季度GDP增长4.9%#



图片来源：头条图库
2

最简单的经济学供需信号：中国地产库存逼近历史极值



从“保交楼”角度来看，今年1-9月房屋竣工面积同比增长19.20%，依然保持在相对高位的水平上。不过从绝对完成量来看，目前保交楼工作虽然仍在进行，但似乎也显示出一定乏力态势，表明各方博弈比较厉害的保交楼仍是一项中长期任务，希望许家印事件能为后续的保交楼工作带来一些正面作用。
但是，市场库存的情况，很有看头：
保交楼措施发力下，新楼建成仍源源不断，但销售面积却在持续下滑，两头挤压之下，9月末，商品房待售面积64537万平方米（约6.4亿平米），同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。
这意味着，目前市场上有大量的空置房屋，而且供需失衡问题愈发凸显。
其中一些城市的库存量甚至达到了连续六年的积压状态，说明房地产市场的供需关系压力已经进一步加剧。
6.4亿平米全国商品房库存，按照100㎡一套粗略计算，那就是640万套房子，开什么玩笑？
近年来，由于房地产调控政策的加强，房屋成交量显著下降，而房地产开发商仍然保持着高额的土地储备和持续的项目推出。这导致了市场供应过剩的情况出现，造成了现在的库存危机。

此外，一些城市在过去几年内过于依赖房地产开发，大规模盖楼，导致了市场供应过剩。很多城市在这种情况下已经决定暂停新开发项目，以期待现有的库存能够得到消化，但即使如此，仍然没有取得明显的效果。

从市场经济的角度出发，供需关系决定市场行情，当下中国楼市如此悬殊，但是又现实存在的供应过剩情况，接下来，全面行情的趋势哪里有向上拉升的理由？

还请当下依然头铁无脑死多头吹楼市的各路朋友，出来反驳一下？

图片来源：头条图库
3

值得重视的政策效果：本轮救市效果不佳，更多的猛药值得期待吗？



总的来说，2023年从7月开始，国家打出这么一系列的楼市政策组合拳，降准、降息、认房不认贷、房地产上市再融资、首套二配套房贷首付与利率及存量贷款首套利率下降、取消限价限签限售限购限贷等限制措施，楼市救市效果比想象中的糟糕。
这是客观现实，容不得仅凭主观能胡乱言语的。
这轮楼市救市效果不佳，不仅体现在商品住宅成交上，连房价上涨、土地市场的成交面积、房企融资金额、房屋交付数量、债务（工程款、借款、商票、到期债券）违约数量减少也是不如预期，同时出现商品房库存上升。
这就和前面说的库存逼近历史极值形成了呼应：要是这一轮政策发力到位，先不说什么二手房挂牌大增的事情，库存新房总该跑一波量吧？
当然，市场惯性依然存在，还是有很多自媒体在呼吁“更猛的药”，“更大的招”来拉行情。
实际上，这种惯性可以理解，但是从逻辑上来说，是很可笑的。
强行让一个已经进ICU抢救的人拔掉管子停掉救助护理工作，出门直奔夜总会，大酒喝起来？
会是个什么结果？
好嘛，原本可能还有救的，嗨不到一会，直接猝死了？
客观来说，三年疫情带来的经济冲击，或许比绝大多数人认为的要严重，信心和预期的修复，需要的时间和过程，可能也是一个道理。
内需不足只是表象，往深层看，内需不足是房地产挤压消费和房地产风险挤压资产负债表的结果，而房地产的问题再往深处去的话，则是土地财政。
但这些深层次问题在需求政策的推动下，都出现了一定程度的恶化。
这不是因为大家风险偏好度高，在收入不好的时候还非要继续负债。
而是因为在多数企业进入资产负债表衰退的同时，两位数的信贷投放和财政部的债券额度流向了少数部门和企业，其后果就是经济结构愈发失衡，要素生产率更加低下。
更多的猛药，要多猛？问题的关键在于，这个药，对症么？
当然，这个道理国家也懂，欲速则不达，越急越容易出大问题，所以，接下来，并不会有前面政策不及预期，就一股子劲接着发力，直到见效。
别的国家和经济体可能会这么干，但是从一个以稳健作为追求的经济大国来说，年初既定的政策基调就是扩大内需，从这一点来说，其实是完成了目标。
稳定安全压倒一切，既然面上已经达标，而且宏观经济初步摆脱房地产依赖的势头明显，那么，就绝无可能多此一举，继续在房地产上有什么大的发力动作了。
病来如山倒，病去如抽丝，既然已经确诊，安心将养着，遵医嘱先稳定病情才是重中之重，浪不得，也浪不起。
更麻烦的是，虚不受补，药力过猛的结果，其实隔壁小日子过的不错的那个国家，已经在90年代，给出过现实示范了。
或许很多当下依然还在鼓吹的群体，并没有意识到自己其实是被私利蒙蔽，催着中国房地产经济硬着陆，人性如此，丑态毕露。



图片来源：头条图库
4

趋势研判：中国的房地产经济虽然不会突然结束，后续已经没有财富想象力空间了？



当然，回到文章开头提到的曾经恒大首席经济学家任泽平先生的那套研究框架来看，当下中国楼市的几个维度的现实，也同样适用：
短期看金融，这一次政策力度和表现没话说吧？效果不太理想；
中期看土地，商品房库存已经接近历史极值，面包过剩，还指望面粉有行情？
长期看人口，这就更不用说了，2022年中国人口正式进入负增长，这势头是能短期就扭转的？
做人不能太双标，不能上行周期用来鼓吹的逻辑，放到下行周期里面就弃如敝履，视而不见吧？
结合本文以上梳理的中国楼市当下现实存在的三个真实情况一起来看，实际上，对于中国楼市和房价未来的一些趋势和走向，已经能够提供很多具备确定性的信号了：
1，市场分化将成为中国楼市在不同城市的主旋律。
其中改善需求比首套房需求多、二手房比一手房成交要好、一线城市比二线城市火爆，二三四线城市升温缓慢。
目前房地产市场总体看，处于探底、调整阶段。而这样的状态，在中国经济基本面没有得到更多的增量实质性推动以前，会长期保持。
2，短周期炒作房价，价差套利的游戏已经彻底失去空间，但是长周期的价值投资，比拼眼力，财力的楼市竞争，将成为未来主流。
3，房地产经济不会突然结束，事实上，对于依然定位发展中国家的中国而言，房地产经济还将伴随中国经济的进一步发展，继续扮演重要的支柱作用。
不要误会，超过GDP5%就是支柱，别说中国，就是经历过楼市泡沫破碎的日本，当下房地产经济的占比也远远超过5%。不过形式已经以租赁和房产税为主了。
4，短期政策已经无法改变在经济周期和宏观环境综合决定下的行业趋势大方向。
国家当下的一切政策和核心思路，都是为“软着陆”服务，而不是为了拉行情，追求经济增量，这个判断观点很重要。
目的看准了，才知道后续行情的可能表现，也就不用听着有些观点只言片语，被煽动掉坑里去。
大概就是以上几点判断，如有不同观点，请用具备足够说服力的论据来反驳，不要抬个嘴就来喷。
要知道，就连炒房第一城的深圳炒房玩家们，当下基本都没什么底气了。
唠的都是精准避坑，这种情况，以前其实从来没有出现过。



图片来源：头条图库
写在最后：

楼市其实不是问题，普通个体和家庭，当下最大的发展迷惑，究竟是什么？



作为房地产行业从业者，写这么长时间的文章，都应该知道我本人对于炒房群体，相关思维和套路的反对和厌恶，但是对于这个群体的一个观点，我却是非常认同的，这里给大家分享一下：
绝大多数普通人，依靠打工是挣不到钱的，努力是没用的，只有负债投资房产，才有机会实现财富自由。
这话放在过去20年，一点毛病没有，虽然直白残酷，也算是符合现实和契合逻辑。
那么放到2023年的当下来看，显然相信和认可这个观点的人，是越来越少了。
难道中国国内经济环境中，有取代房产和楼市造富效应的新市场，新资产，新渠道了？
其实，这就折射出当下中国中产群体和普通群体的经济发展困境：那就是没有明确的财富增长路径和方向。大家都在迷雾中，人人自危。
很现实，房子无论是客观还是现实，都没有继续保持过往增长的条件和理由了。
那么，去炒股行不行？当然不行！15年大A，年年3000点保卫战打的不亦乐乎，劝人炒股，简直天打雷劈！
银行存款？除了安全，没有其他优点了，利率一路下行，存款节节高升，是不是？
至于其他的野路子就不说了，统统pass，不是政治不正确，就是风险高到离谱，没多大讨论意义。
中国老百姓的投资需求，财富增值保值跑赢通胀的需求，客观来说，在当下中国国内经济环境中，没有一个明确的方向，资产类别，市场，或者是渠道的存在。
医疗，教育，养老保障建设还没有到位，难道就能不顾死活直接跑步拥抱消费主义？
所以，看准了这个当下中国经济环境现实存在的困局，再来看楼市和房价，或许更有意义：
对于房地产市场来说，其实大家关心的终极问题还是房价的走势。
城镇化放缓及人口红利的逐渐消失，房价继续上涨的基础将逐渐消失。
城市的发展格局将导致房价会因城市而分化——一二线产业基础好、经济发达及人口流入的城市，房价有望保持稳定向上，但也不要有过高期待，能跑赢通胀就不错了；
而过去上涨过快的三线及以下城市的房价很有可能出现下跌调整。
房地产的终局不是说房地产这个行业会消失，而是指的过往的“高周转、高杠杆”模式的结束，取而代之将是运营大时代的到来。房租，房产税，衣食住行在经济循环里面永远存在。
对于房地产未来的走势，不存在乐观或是悲观的问题，只是发展的形式不同而已。
新的，取代房地产，并且具有普适性的资产方向和市场成熟以前，一个很现实的经济悖论就绕不开，那就是房地产即使不绑架经济，但是也一定能拖累经济。
现在再去体会国家“房住不炒”，“稳字当头”的表达，是不是有了更为深刻的体会了？
对于房地产市场的未来趋势，一定不要误判了形势。
曾经的发动机已经不具备新一轮发力的条件，但是从国家的角度来看，至少希望这个发动机在新发动机到来以前，相对稳定的再坚持坚持。
还指望押注这样的发动机能发家致富？


以上，就是基于对中国楼市当下现实存在的三个真实情况一次梳理，进行的一次关于中国楼市和房价走向可能的专题分析和讨论研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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