新政之后，楼市终于有起色了

前程无忧

周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。



万科获得大量银行贷款
年内美元债已全部还清


6月5日晚间，万科再传大利好。万科发布公告称，将全额偿还即将到期的6.126亿美元中期票据本息，所需资金已全数汇出至万科地产（香港）有限公司的境外银行账户。

根据公告，万科此次偿还的中票发行规模为6亿美元，起息日为2019年3月7日，到期日为2024年6月7日，利率为4.2%。该笔票据偿还后，万科至今年年底已无到期美元债，可以轻装上阵了。

虽然今年3月和4月，万科经历了一场舆论“危机”，但经过5月的一系列提振举措，业界对于万科未来发展的信心在逐步恢复。5月份，万科在融资端取得了显著的进展。

5月16日，万科在深交所成功发行一笔规模达14.35亿元的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年，进一步降低了整体融资成本。

5月20日，万科公告称，作为借款人向中国银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款人民币12亿元，以满足常州项目的开发建设。

5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，目前已到账100亿元。这笔银团贷款使其流动性风险得到了有效缓解，也是2020年以来房地产业金额最大的单笔贷款。

粗略统计，5月以来，万科累计获得融资额已超过300亿元。

另一方面，随着各地楼市重磅政策不断深化落地，万科销售业绩也在逐渐好转。

根据万科披露的5月销售简报显示，2024年5月，万科实现合同销售面积187.1万平方米，合同销售金额233.3亿元，环比增长12%。今年前5个月，万科累计实现合同销售面积742.5万平方米，合同销售金额1022.1亿元。（中国房地产报）

点评：

万科作为房地产行业的头部企业，目前已经逐渐从信任危机中脱身，开始逐渐靠岸了。这和企业管理团队的积极自救，脱不开关系。

此前万科制定了“瘦身健体”一揽子方案，统筹降负债和高质量发展，计划未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

之后，万科就非常积极地处置资产，缓解现金流紧张，深圳国资对万科的支持，也确实落到了实处。




5月27日，万科将深圳湾超总地块转让给深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司（南山区国资），回收资金22.35亿元。

但是，值得注意的是，今年之后，万科明年也仍然是偿债高峰期，全年有超过210亿元的债券到期，此外还有一笔4.23亿元的美元债也将在明年上半年进行兑付。




债务大山仍未挪走，万科下半年的日子依然难言轻松。



广州市响应中央号召
成本价收购库存，用作拆迁安置房


收购存量住房的政策暖风终于吹到了广州。

5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。

公告对安置房源的位置、面积等都提出了相应要求，如根据就近安置原则及协议约定，房源需在增城区新塘镇范围内，房源已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置需求量，总建筑面积不低于2.07万平方米，户型面积段必须能组合出72个280平方米、2个270平方米的安置指标。

房企报名需提交房源基本信息登记表、房源项目介绍、房企资质等资料。需提供的信息包括项目的可网签存量面积、户型面积段、涉及楼栋、交付时间、剩余工程量所需建设资金、楼栋对应预售证号、对应监管户账号、对应账户资金、“保交楼”特别措施、企业规模、等级资质、财务审计报告、业绩证明材料等。

至于备受关注的交易价格。公告提到，房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。

5月份以来，杭州、重庆等重点城市陆续宣布将收购一批商品住房用作公共租赁住房。其中，杭州市临安区打算收购的面积不超过1万平方米，要求现房或一年内具备交付条件的期房，以不超过周边房源、车位的评估价作为收购的最高限价。

重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司则以整幢、整单元作为基本收购单位，单套建筑面积不超过90平方米，须位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内。房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成。（中国房地产报）

点评：



其实不管是杭州临安区，还是广州增城区，都属于是所属城市内库存量最高的“去库存”重灾区。

例如，目前杭州的显性住宅库存的去化周期大约为10.2个月。其中主城核心四区的去化周期只有3.3个月，而最高的临安区达到了31.1个月。广州增城区的库存量在广州11个区中，也是排名第一，占了全市总量的近20%，去化周期达到29.2个月。

在这些区域，政府直接下场收储，能比较立竿见影得改善房企的现金流。尤其是部分地区，房企的市场销售价格，已经低于政府的收储价格了。因此，政府集中收储对房企有很强的吸引力。

但是，政府直接下场收储接下来能否大规模复制，最大的问题依然是资金。如果按照5月17号的“设立3000亿元保障性住房再贷款”的提法，规模很明显是远远不够的。如何在不增加地方政府债务压力的前提下，去完成去库存目标，还要看后续的资金支持力度。







5月投资金额环比下降68%
企业新增货值“断层”明显


5月，房企拿地持续低迷，百强门槛值各项指标同比降幅再度扩大。

数据显示，1-5月新增土储货值百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%。

而且，房企投资明显表现出“断层”的情况，其中房企新增货值“断层”尤为明显，新增土储第三位与第四位之间相差117.6亿元。

CRIC重点监测30家房企，5月投资金额仅143亿元，环比下降68%，同比下降82%，单月总投资额仅略高于2023年1月（春节月），为近一年次低。



前期拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等，在5月均无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地也不足10亿元。事实上，部分央企今年整体投资都出现了放缓，房企投资愈发收紧和聚焦，比如华润、招商等前5月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。

典型房企拿地节奏之所以明显放缓，首先与销售疲软有很大的关系，5月百强房企销售操盘金额同比仍降34%，业绩规模继续保持历史较低水平；此外，核心城市供地节奏放缓、减少供地也一定程度上影响了房企拿地积极性。（克而瑞）

点评：



目前，销售端依然处于底部修复的阶段。企业的经营重心也主要在去库存，新增投资的意愿非常低迷，除非市场出现大幅的反弹，或者去库存有了显著的进展，否则在短期内土地市场整体上不太可能出现实质性的回暖。

但是，库存较低的核心城市、核心区域如果供应确定性较强的优质地块，依然可能出现冰火两重天的情况。

百城二套房利率进入“3时代”

有城市首付低至7.5%

随着各地陆续落地“517”楼市新政，百城房贷利率进一步下行，已触及历史低位。

据贝壳研究院监测数据，2024年5月，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，环比下降12BP，同比下降55BP；二套平均利率降至3.9%，环比下降26BP，同比下降101BP。

值得关注的是，这是百城二套平均利率自2019年以来，首次进入“3字头”。

除了利率下行，部分城市首付比例，也再次突破下线。

山东青岛胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措。参与商品房团购，还有多项优惠政策。

一是年度最低价保障，确保团购池房源为2024年度内同等房源市场最低价，且为网签后半年内最低价。

二是在此基础上，争取开发企业再让利5%～10%。

三是购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1～2年交齐。这意味着，胶州的政策更进一步，在15%首套房首付比例的基础上，可做到7.5%的最低首付比例。（财联社）

点评：



随着“5.17新政”的定调，目前各地楼市重磅政策不断深化落地。购房门槛和持有成本都已经降至历史低位。




近期，在住房贷款方面，部分银行甚至发布了不少创新的按揭还款方案。例如平安银行的“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”和“气球贷”等等。




对于本来就有强烈购房意愿的客户来说，可能确实能解决一部分的问题，但是对目前普遍存在的主动“去杠杆”心态，难以起到明显的扭转效果。

“沪九条”出台满一周

新房成交量环比增34%


上海5月27日全方位放松楼市调控之后，沪房地产市场热度明显上升。

据中原地产今日公布的数据，上周（5月27日—6月2日）上海楼市成交量出现大幅反弹，新建商品住宅成交面积15.5万平方米，环比增加34.83%。

从成交格局来看，中心城区与郊区市场仍然有分化，但刚需以及首次改善需求加速入市的迹象，已有所显现。

“从成交榜单前十的楼盘来看，单价在10万元以上的项目继续保持了一定活力，不过与此前高价房成交量占据成交规模主导有所不同，当期只剩下1个豪宅类产品。而单价4万、5万元的首次改善产品，成交排名靠前，当期榜单中有4个楼盘成交过百套；这说明在楼市政策推动下，此类产品市场人气开始回归，活跃度明显提升。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。

不只是新房市场，上海二手房市场热度的回升也相当明显。

据上海链家向记者提供的数据，“沪九条”楼市新政之后，买家咨询量较近两个月的日均量，大幅上涨70%，带看量上涨约30%，新增房源量较近两个月日均量上涨40%。这些咨询及带看数量的增长，已有部分转化为实际的成交。

据诸葛找房数据，2024年第22周（5月27日-6月2日），上海二手住宅成交5909套，较前一周大幅上涨31.75%，环比涨幅领跑15城。

点评：



目前来看，一线城市上海、深圳、广州在新政策出台后，市场热度的反弹速度还是比较快的。

根据安居客的监测到数据，相比5月前三周日均热度，一二线热点城市5月最后一周热度增长明显，其中上海市场热度上涨38.6%，广州上涨11.8%，深圳上涨7.5%；在二手房市场，上海、广州找房热度分别上涨44.8%、12%。

现在的关键问题是，这种边际好转能否持续扩大，以及能不能够起到扭转市场预期的连锁效应。





上海土拍取消10%限价
“价高者得”时代回归



上海土地市场出让规则再次生变。


6月7日，上海市土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。此批次地块出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。
此前5月27日，为促进房地产行业高质量发展，上海发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“沪九条”）。这一批次商品住房用地出让即“沪九条”出台后的首批土地出让。
值得注意的是，自该批次起，上海将取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价将由市场化竞价确定。
这也意味着，从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号机制不再实行，上海土地市场恢复“价高者得”模式。

点评：



在上海之前，已经有很多城市都取消了土地限价。取消限价后，土地市场大多会加速分化，不少城市都出现“地王”和流拍同时存在的现象。


“地王”的出现，对市场预期会带来一定程度的正向引导，但企业获取优质地块的难度也会进一步提高。尤其是上海这种具有全国影响力的高能级城市，正负两方面的影响都会更加被放大。

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