香港楼市“撤辣”三个月以后的表现，给内地楼市提供了哪些警示？

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这是熊猫贝贝的第2459篇原创文章

就当国内还在对517新政的力度和效果进行观察，互联网和现实中多空争执喋喋不休的当下，中国香港的楼市的现实情况，实际上是给很多心存侥幸，思维固化的国内群体，敲响了警钟。
对比国内所有的宏观政策，以及各个城市和地区针对房地产和楼市的放大招，香港无疑是最狠的。
而且，从经济活力，市场化程度，以及商业管理等等出发，香港楼市对于内地楼市的意义和观察价值，是没有任何争议的重要。
什么首付，公摊，预售甚至是炒房这些东西，不就是香港楼市传到中国的么？
2024年2月28日，香港宣布全面撤辣。
香港财政司宣布：以后内地人来港买房，可以和本地人一样，只需缴纳最基础的从价印花税。
为期14年的香港楼市“辣招”，退出历史舞台。
这就相当于全面解除限购，因为，香港主要是依靠税收来调控楼市的。



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以市场价800万港元的房产为例，非香港永居人士在“全辣期”购买需缴纳240万港元的税，而在“半辣期”需缴纳120万港元，在“撤辣期”仅需要缴纳24万港元（税率3%）。



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如此巨额的优惠，瞬间点燃了香港楼市！
空口无凭的吹当然不行，用数据说话：
中原地产数据，“撤辣”后首个周末（3月2日及3月3日），香港一手市场录得452宗成交，较上周末（2月24日及2月25日）的24宗急增近18倍；香港十大屋苑的看房预约量达到了约510组，环比增长34.2%，创下2023年3月以来11个月的新高。
香港一手房市场在3月共录得约4170宗成交，为近11年单月新高。
“撤辣”后首个月（2月28日至3月26日，香港有多达115个新盘录得成交，合计共录得约3799宗买卖，平均每日达到136宗，总成交额高达381.38亿元，与“撤辣”前一个月（1月28日至2月27日）的229宗及39.2亿元比较，按月劲升了15.6倍及8.7倍。
香港楼市“撤辣”引发的市场热度和舆论声量，甚至一度还在讨论，这一轮香港楼市的火爆的浪潮，会不会吹到内地，点燃内地楼市的热度。
并且，不仅一手市场火爆，二手市场也显著回暖。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰透露，3月份，中原地产住宅部佣金收入突破5亿元，至约5.5亿元，较2月急增近3倍，创5年新高，全月业绩有望打破2019年3月创下的6.2亿元历史新高。
按照这个势头来看，香港楼市应该起飞了吧？再不济，也要红上一段时间才合理吧？
没想到，现实给出的答案，既打脸，又醒脑，同时还给国内的楼市，敲响了警钟……
这就很有看头了，当年有着先进发达的资本经验和各种市场玩法，持续影响着中国国内楼市和房地产经济发展的香港，最新一轮的楼市大招出台落地以后，真实市场的反应和行情的表现，究竟是一个什么真实的情况？
而这样的情况，能够给当下同样是楼市政策组合拳持续落地的国内楼市，城市，还有行业，带来哪些具有现实意义的启发和警示？
这篇文章，就将基于对香港楼市“撤辣”三个月以后的市场真实情况和行情表现详细梳理，结合现实，深入挖掘香港楼市当下情况所折射出来的信号和关键本质，并对香港楼市撤辣新政以后的市场表现，能够给国内楼市和民众带来的启发和警示，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

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图片来源：头条图库
1

撤辣三个月后，香港的楼市和房价具体是一个什么情况？



事实是，香港楼市在撤辣后一个月内确实向上。反弹表现明显，而且，热度也很高。
撤辣第一个月，香港楼市迅速升温。
据美联物业监测数据，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创下了1998年后单月新高；十大二手屋苑交投按月升约2.6倍至359宗。
一夜之间，笑容洋溢在每个销售和中介脸上。
甚至一夜之间，滋生了一大批试图追这波政策红利，从来没有经验，就跻身楼市想要倒腾炒作的投机群体。
撤辣前，香港经常一个月成交几百套。撤辣后，有多达11个楼盘录得过百宗买卖。
也是那段时间，内地买家疯狂涌入香港扫货，售楼处大排长龙的消息层出不穷。



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一句话来形容撤辣首月香港楼市：香港人一套一套买，内地人几套几套买。
那段时间连中介老板都吐槽说：“我们不是卖房，而是卖西饼，一卖就是卖半打啦。”
之前连续几年很多时候只能领底薪的中介，也开始畅想未来：
“如果这个态势持续，月入20万港元不是问题。”
香港楼市，似乎又疯狂起来了。
然后呢？就没有然后了，2月28日香港全面撤辣那一周，CCL指数是144.19
撤辣之后的峰值出现在3月最后一周，CCL指数是147.08



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美梦仅仅持续了一个月。就在全面撤辣的第二个月，政策效果迅速减退。
据美联物业统计，4月香港一手市场录得1816宗成交，环比3月降低56.18%，来了个大跳水。



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就连香港本地人都觉得这一轮撤辣的力度和诚意史无前例，就这个效果？一个月都坚持不过去？
4月份10大指标屋苑交投共录得约170宗，较3月约359宗的高位减少约52.6%，但较2月份约101宗仍有约7成的升幅。



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如果能够保持4月份的市场热度，倒也不算太差。
但是现实啪啪打脸，从来不会选日子：
5月31日香港中原地产发布了当周中原城市领先指数CCL，最新一周的指数143.78，比上周下跌了0.15%，比上月下跌了1.84%。
反映香港二手楼市表现的中原城市领先指数CCL最新报144点，按周跌1.43%，创9周新低。
尽管近期香港多个新楼盘热卖，但CCL连跌4周共1.97%，六月第一周跌幅扩大，向下迫近撤辣前143.02点低位。
楼市撤辣效应似乎逐渐消失，撤辣后10周CCL五升五跌，仅升0.69%。
CCL重返2016年11月中时的水平，处于逾7年半低位。
香港二手楼价升幅几近蒸发，而且还上了香港本地的报纸：



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撤辣第三个月，市场温度已经逼近政策前。
据香港《信报》消息，5月最后一个周末，香港新房销售跌至三个月低点，一手市场仅录得60宗成交。相比撤辣后周末成交一度冲上502宗，缩水得只剩个零头。
反映香港二手楼市表现的中原城市领先指数CCL最新报143.78点，比上周又跌了0.15%，正在逼近“撤辣”前的143.02点低位。
中原地产预测，CCL在6月份可能会跌穿140点。
香港楼市，又被打回原形了。



来源：中原地产香港
国内媒体的风向，也发生了变化：



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为了保证对市场表现真实性的确认，我个人周末还从深圳特意去了一趟香港，实地看了几个新房项目，以及找了几个中介门店聊了聊。
大概真实的情况，就是新房市场依然有人气（分项目，冷热不均），而二手房市场，本地大小门店，基本上，就是一个门可罗雀的真实情况。
而且，二手房的价格，有着明显下行的压力，只要是有兴趣的房源，中介都会主动引导“价格还可以安排再谈谈”……
数据说话，结合实际考察，有依有据，香港楼市撤辣三个月以后具体是一个什么情况，说清楚了吧？



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2

港资房企，一个值得重视的“反向操作”动作，释放了什么信号？



同样是“取消限购”级别的大招，内地开发商恨不得连夜取消折扣，能多赚一点是一点。
各路中介和房吹群体，也是连夜敲锣打鼓，大肆鼓吹房价马上要反弹暴涨，楼市即将恢复火爆。
就在这种大家都能看到的氛围环境和趋势表现下，香港的开发商，却做出了非常具有共性表现的“反向操作”：
众所周知，每当嗅到市场有一丝丝不妙的气息，香港的李超人总是第一个降价跑路的。
比如，2023年他7折甩卖旗下的亲海駅II项目后，没过两个月，香港楼市成交量就开始下滑，价格也跟着下跌。



图片来源：见图
李嘉诚不一样，来了个降价三连。让人不得不佩服：姜还是老的辣。
可惜香港没有“限跌令”，无法阻止李超人的砸盘行为。而且，不仅仅是李嘉诚，除了一些中介脱离现实的吹嘘和造势，以及刻意营造价差准备套利以外，实际上香港有头有脸的开发商，并没有一家在撤辣新政的热度之下，向上进行房价调整的动作。
是一家都没有，反而，有不少香港知名和老牌的开发商，还搞了很多促销，刺激成交的优惠和让利活动。
实际上，不止李嘉诚一家在打折出售房子。自“撤辣”，香港房地产行业反弹回暖之后，大部分香港房地产商都降价促销，清库存。
没有比较就没有伤害，这和国内517新政以后以后马上翘起来，傲娇的不得了的很多开发商相比，或许，才能看出真正的差距。
现在来看，“撤辣”的效果已经完全蒸发，香港楼市又被打回原形了！
那么大家认为，这些纵横资本市场和商业领域多年的老狐狸，老油条们提前抢跑，逆势降价甩卖，积极主动，宁愿让渡一部分利润都要变现落袋为安的选择和做法，究竟是明智还是愚蠢？



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3

警示意义和信号分析：香港撤辣后的数据和现实，能够给国内楼市带来哪些启发？



517房地产政策，到底能对房地产行业产生多大正面影响力呢？李嘉诚最近密集降价出售新房，似乎在告诉众人，利好政策也难改房地产行业颓势。
至于内地一线城市，至今仍然不肯“脱光”，恐怕也是不想像香港这样，而是保留一定的余地，避免大起大落。
打折促销，其实是一种正常的行为，但李嘉诚打折卖房会让人不得不多想。李嘉诚的一举一动被认为是房地产市场的风向标。他不断打折出售房子，让人猜测房子价格可能会进一步下跌，是不是有更重磅的信息即将出台？
精明如李嘉诚都开始降价卖房，那些持有房产的投资客到底要不要现在降价脱手呢？众多房产投资客焦虑难安。
当然可以质疑李嘉诚的人品和道德，但是在商业领域和风向趋势判断上面，恐怕没有任何讨论的必要吧？
人老成精，经验丰富，嗅觉灵敏……
两个维度看启发信号：
第一，是经济和行业的下行周期，有形之手和规则限制的市场托举和刺激效应有限，短期反弹以后也难以扭转已经形成趋势的经济现实。
对应到国内，其实也是一样，517新政，包括后续各个城市和地区的跟进和优化，是否能够彻底中国楼市和房价的走势，或许，需要提前降低预期。
第二，是香港楼市场内主力玩家们的选择和动作，也折射出来资本老钱对于楼市和房地产经济的一个判断态度。
大白话翻译出来就是：在充满不确定的年份里，拥有更多现金流才是王道。
这很值得国内学习，因为这套逻辑的背后其实是非常理性的生存之道：只有好好活着，才有未来可言。
事情，就是这么一个事情，无论从现实，数据，还有主要玩家的真实动向各个维度来看，这一次，香港用撤辣以后的真实市场表现，是给国内的517以后的楼市和房价，给出了足够的警示和启发的。
至于愿不愿意接受，愿不愿意承认，那就是另一回事了。
"好言难劝该死的鬼,大慈悲难度自觉之人"，是不是？



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写在最后：

回到国内个体和家庭的角度，应该从这个动向中，看到哪些有价值的启发？



文章最后，回到国内普通个体和家庭的角度，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
首先，不吹不黑，不空不多，理性出发，对于当下517新政以后的各路盲目乐观，积极鼓吹楼市要反弹，房价要暴涨的论调和观点，一定要保持足够的警惕。
其次，新政出台，利好房地产。在5月17日，整个房地产板块涨幅超过7%，并在5月22日达到峰值565.89.。不过，在5月23日，板块开始转跌。
资本市场连企稳都做不到，足以看出国内资金的浮躁和情绪驱动。
最后，不确定的时代，除了保持敏感和持续关注，对于真正有自住需求的群体而言，对于中国房产的购置逻辑，或许要进行一次深度调整了。
在房价没有上行想象力空间的情况下，想要买房，最重要的考量，是购买力是否匹配，房贷月供压力是否能够承受。
用消费的心态去考虑是否应该买。
那未来中国国内的房产还有没有投资的价值，以及还能不能通过买房实现财富增长？
能，是一定能的，但是这样的房子，说个残酷的结论，99%真正意义上的普通中国人和家庭，这辈子大概率是接触不到的。
简单打个比方，以后再中国国内，想要通过买房就能发家致富的概率，可能比赌场赢钱还低。


六月是检验5.17政策的关键月份。
如果六月一线城市和部分二线城市的增长乏力，不知道政策箱里还有多少能拿出来，或者拿出来的又是什么政策。
值得拭目以待！
不过从现实来看，属于中国房地产经济和楼市的高光时刻，已经结束了。
上行阶段，一切利空，皆为利好；
下行阶段，一切利好，皆是利空。


以上，就是基于香港楼市撤辣三个月以后的真实市场情况的复盘梳理，对能够给当下国内楼市带来的启发和警示，进行的一次专题讨论和分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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