如何看本轮楼市新政组合拳之下，最新出现的几个微妙的市场动向？

前程无忧

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这是熊猫贝贝的第2452篇原创文章

517新政组合拳浪潮落地，包括后续全国各个城市和地区的跟进，已经过去了整整半个月的时间。
这轮新政的实际效果和最终结果，也没必要着急，更没必要争，让子弹飞一会，6月份的市场价格数据和成交情况，会给出一个真实的答案的。
当然，这篇文章不是和大家来聊楼市新政如何如何的，也不会和当下很多信息杂音一样，去炒作预期，比如：
许多自媒体纷纷跟进高呼“绝佳的购房机会来了”，“一生一次的机会不容错过”……中介们也纷纷放出“售楼处排长队”，“二手房东跳涨价”等消息。
这篇文章，要和大家聊的是，新政落地以后，在中国楼市环境和银行业领域，最新出现的几个耐人寻味，并且信号意义重大的动向。
从不一样的角度，来看到新的趋势和方向。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库
1

银行业微妙的一个态度转变：开始拒收“断供房”了？



5月份，楼市出台了不少政策，开发商高兴，买房者高兴，地方上也高兴，但与此关系最紧密的银行，却似乎很沉默。
不沉默不行，新政里面有一条，是首套房个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
房贷利率的下调直接降低了购房者的成本。
商贷利率下限取消，意味着商业银行可以自主定价，进行市场竞争。
预期房贷利率持续下行是大概率事件。
这让新一轮的“提前还贷潮”有了强劲的理由和动力。
但是这其实不是最关键的，来看两张图：



图片来源：网络



图片来源：网络
对于已经决定断供的购房者，前几年银行还非常硬气，该起诉的起诉、该查封的查封、该拍卖的拍卖，一系列动作旨在要求购房者按时还款。
但现在，由于房贷违约实在太多，据说很多银行已经不起诉了，甚至还跟购房者商量，可以给房贷延期，每月只需还房贷的4分之一。
哟，原本强势的银行，突然转性了？
但其实，银行之所以变得这么容易说话，跟所谓“大发善心”一毛钱关系都没有。
道理很简单，断供业主都做好了失信的准备，但银行仍选择要钱不要房，而存量房贷，可能是当前及未来都少有的高利率贷款资产了，完全可以相信银行绝对不舍得这块大肥肉。
“停收断供房、低房贷延期”无非就是一种妥协，典型的时间换空间的阶段性做法。
换个角度来看，如果房子有流动性，哪怕是实亏流转，也不会走到断供这一步吧？
没有流动性的抵押物，就失去了资产的意义了，精明如银行，选择债务关系延续，阶段放松，长远来看，到底谁吃亏？
从这个角度来看，中国当下无论是存量房贷利率，还是新政以后的房贷利率，恐怕，还有进一步下调的空间和想象力。
3字头可以说是史上最低，但是未来，可能依然还是高了。
2024年，银行想要依赖房地产和楼市，躺着就能舒服赚钱，恐怕是不现实了。
楼市不好过，银行能好到哪里去？



图片来源：头条图库
2

楼市买卖关系的一个重大转变：买房也能“七天无理由退定”了？



逛商场、网上购物，一般可以“7天无理由退货”，买房能不能也“无理由退定金”呢？
还真能，6月5日，长沙市房屋交易管理中心下发了《通知》，鼓励开发企业主动担当，自愿承诺购房无理由退定，让市民购房无忧。
文件原文如下：









根据《通知》：
购房者在支付定金并与开发企业签订无理由退定协议后，可根据开发商承诺的时限：
申请退定金，而无需提供理由。
长沙楼市一度被称为让炒房客跑不脱的城市，这次连房企也跑不脱了。
事情就是这么一个事情，有依有据，一目了然，通俗易懂。
但是事件折射出来的信号，并不简单：中国楼市真正意义上的买卖关系逆转，这个事件可以看作是一个标志性事件，市场的天平，真正向买方开始明显倾斜了。
而其实在2023年，同样省会级别的武汉也有类似的尝试：



图片来源：头条图库
3

头部城市以成本价收购商品房作为安置房，揭示了哪些趋势信号？



广州市增城区新塘镇5月30日发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。



图片来源：见图
房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。



图片来源：见图
这是广州市首次响应国家号召，推进“存量收储”用作拆迁安置房。
在此之前，已经多城出台政策，不再开工建设安置房源，实行“房票制”安置，即相关安置责任主体可采取公开采购选择安置房源。
5月份以来，杭州、重庆等重点城市陆续宣布将收购一批商品住房用作公共租赁住房。其中，杭州市临安区打算收购的面积不超过1万平方米，要求现房或一年内具备交付条件的期房，以不超过周边房源、车位的评估价作为收购的最高限价。
除三四线城市之外，二线城市也正在跟进房票安置政策，5月底，安徽省合肥市出台房票安置实施方案。方案明确，除政策另行规定以外，全市原则上停止安置房用地供应。
消息面就是这样的，但这个消息，对于还在期待房价上涨的群体来说，恐怕不是什么好消息吧？
逻辑非常简单，政府用成本收房子用作安置用途，对开发商是利好，哪怕是亏损出货也是利好，但是对于中国国内市场经济环境来说，这个收购行为对于炒作起来的价值泡沫，就是极其锋利的一根针。
大家细品。



图片来源：头条图库
4

信号分析和趋势预判：一系列新政以后的动向，以及后续的市场，该怎么看？



517新政以后，这几个貌似毫无关联的新动向，联系起来，其实共同都指向了同一个结果：
那就是房子的商品属性，被持续放大了。
对应的，就是房子的资产属性，金融属性，还有流通价值，还有炒作空间，被加速剥离。
这个变化本质上是由人口决定的，之所以房子会附上户籍、学区乃至投资属性，都是因为人太多，城镇化不够，资源太少，因此需要用房子来作为筛选门槛。
但是当下中国的楼市，形势已经完全不一样了，城市的房子已经可以满足所有中国人居住了，简单来说就是供过于求。
这个趋势在未来会加速兑现，而且对整个楼市带来颠覆性的改变：
作为消费品的房子，跟作为投资品的房子，底层逻辑就是不同的，这种颠覆性的改变将从根本上改变未来的楼市格局。
而绝大多数的城市的房子，以后也就是耐用消费品的逻辑了，和投资需求基本没有关系。
新政热度和持续刺激的背景之下，不管是刚需自住，还是改善投资，必须认清这个趋势，尽量避坑。
这里还可以补充一个市场行情变化给大家，那就是中国楼市价值泡沫特征最明显的北京学区房，在当下是一个什么价格变化，有兴趣的朋友可以去了解一下。
当然，这样的结论肯定有人不愿意接受，也不想面对，可以理解。
任何时代的转变，都需要成本和铺垫的。





图片来源：头条图库
写在最后：

基于对一系列楼市最新动向的分析，能够得到哪些结论和启发？



不空不多，现实说话，文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考：

• 首先来说，对于真正刚需一族和谋求改善自住的群体而言，未来的房子要不要买，一个关键的考量因素，是“买得起“才买。
  

如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需焦虑。管它房价涨跌呢？“涨“固欣然，”不涨“也淡然。无论房价今后是涨，还是跌，都不影响房子本身的使用价值。
而且，对于以自用为目的的买房人而言，现在的降低首付政策，降低了上车门槛，贷款利率降低，也降低了持有成本，不失为好事。
退一步讲，即使暂时买不起自己心仪的住房，租房子也能建立一个温馨的家。

• 其次，建议从认知层面，建立对楼市新的态度：
  

持续了二十多年的国内房价的上行周期已经结束了，也是时候摆脱“买房与不买房”，“房价大涨还是大跌”的长期性纠结与焦虑。
在房子和楼市以外，去思考，发现，和寻找新的资产方向和投资渠道，才是明智的。
即使没有新的确定性方向，也不要对房价，特别是炒房这门生意，还继续保留什么侥幸心理和幻想。

• 最后，即使中国的房地产周期已经发生了阶段变化，但是对于绝大多数普通个体，特别是没有出过国的中产群体，中国的房子，好城市，好地段，好产品的房子，依然是碾压和超越很多跨国投资渠道和海外资产中介大力推介的房子。
  

国外的月亮不一定比国内的圆，但是国外的陷阱和镰刀，包括风险，一定比国内的多。
特别是推销海外投资项目和房产的华人中介，有经验的朋友可以在留言区分享一下经验。
退一万步说，真正有投资价值，有潜力的房子，其实全世界都一样，高门槛，并且很难轻易流动。


以上，就是基于对517新政以后出现的几个全新动向的梳理，进行的一次专题讨论和分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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