前程无忧 发表于 2024-8-29 14:38:25

4大重磅楼市政策齐发,对全国20强城市影响几何?

本文来源:时代财经 作者:王晨婷

首套房首付比例降至15%、公积金下调利率至2.85%、全国取消房贷利率下限、支持地方政府收购部分商品房用作保障性住房,5月17日,房地产市场连迎四项重磅政策。

“这4项政策每条都具有非常强的市场震撼力,也有助于后续新房在内的库存进一步消化。”易居研究院研究总监严跃进对时代财经表示。

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(图源:时代财经 王晨婷/摄)

新政下,买房到底能省多少钱?

以新房价格依旧坚挺的上海为例,4月新建住宅样本平均价格为52677元/平方米,如果是100平方米的首套房,不含税的总价为526.77万元。首付比例降低至15%,即79万元,减少了26万元。

假设公积金贷款120万元,剩下的商业贷款按照3.5%的利率来计算(目前上海最低为3.85%,部分取消下限地区已经降到3.1%),贷款20年,则每月组合贷款月供为2.56万元。相比现在的利率每月可少还700元,总共少还17.8万元。

也就是说,按照首付+贷款总体来计算,最新政策下,不仅首付降低了26万元,能大幅减少购房者的首付负担,即使因为贷款金额更多导致购房者需要支付更多的贷款利息总额,20年期的还款总额也能省下6.4万元。

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新政调整前后首套住房可能发生的支付变化(制表:时代财经 王晨婷)

另一个算法同样能印证新政的力度。如果以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,仅公积金首套房贷利率降低一项,就可以每月月供减少135元,累积30年月供减少4.85万元。

这些政策对于购房者来说是重大利好,政策的出台无疑也回应了近期的房地产市场。同日,4月的70城数据发布。可以见到,4月各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

行业下行压力面前,一、二线城市仍是房企布局重点。近期频出房地产政策调控的城市,也大多是GDP总值位于全国前20位的经济强市。调控有何成效?市场如何变化?时代财经对20强城市的房地产市场近期变化进行了梳理。

一线城市二手房“领跌”

房地产市场继续调整。房价整体跌幅仍在扩大。

4月份,全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%,连续11个月下跌;同比下跌3.5%。4月份房价指数环比跌幅是2014年12月份以来该指标的最低点。

如果聚焦到经济排名20的城市,新房整体情况略好于全国,4月新房房价同比降幅为2.7%。其中上海、成都、杭州保持同比增长,增幅分别为4.2%、1.4%、0.4%;同比跌幅最大的为南京,同比下跌7.7%。

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经济20强城市近期房地产市场变化。(制表:时代财经 王晨婷)

除昆明外,4月70城二手房价格指数尽数转跌,环比跌幅达0.9%创新高,同比跌幅为6.8%。而经济20强城市跌幅更甚,同比去年平均下降7.9%。其中,南京、武汉、广州的二手房价格指数现两位数下跌,同比跌幅最小的是天津,为5%。

经济强市新房跌幅较小,但二手房“领跌”,这种现象出现已近一年。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,经济强市二手房价格下跌,主要是因为挂牌量迅速攀升,此外,近期保租房、长租房、人才房供应量较为充足,外加上房价预期转弱、支付能力下降后,很多购房人群的需求转向租房市场。

值得注意的是,4月房地产市场还出现了新变化。北上广深的新房价格也开始领跌,环比下跌0.7%,跌幅大于百城,领跌70城,为近年来最大跌幅。

李宇嘉认为,一线城市之所以领跌,一方面与一线城市二手房价跌幅较大,对新房形成竞争关系,导致新房销售价格不得不跟进有关。另一方面,近年来开发商回归一线城市拿地,导致供地量增加,同质化竞争明显。

根据克而瑞统计,4月份北上广深新房在售库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。

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(图源:时代财经 王晨婷/摄)

从20强城市的数据中,也能看到这一趋势。1-4月,除了不在70城名单上的苏州和佛山,其余18个城市平均新房价格同比下滑1.3%,4月单月的同比降幅则到达2.7%。

但从供给来看,这些经济强市依旧是房地产企业布局的重点。一季度,全国房地产开发投资22082亿元,同比下降9.5%。而在20强城市中,据时代财经不完全统计,有半数以上城市发布了一季度房地产开发投资数据,均值为下降5.7%,明显高于全国平均水平,上海、杭州、济南更是逆势保持了增长。

“一线城市不涨,整体市场很难稳定”

回到房价来说,即使是经济强市,房价也“涨不动了”。

从1-4月平均新房价格指数来看,对比去年同期,上涨的仅有上海(4.2%)、成都(3.0%)、杭州(1.0%)、天津(1.0%)、长沙(1.0%)、北京(0.6%)和济南(0.2%),总共7座城市。

值得关注的是,这些城市大多在近期出台了房地产新政,杭州、成都全面取消限购更是成为了房地产市场标志性的大事件。

以成都为例,在4月28日取消了实行7年多的限购政策。而在此之前,成都新房价格曾连续24个月环比上涨,在全国整体低迷的市场中“一枝独秀”。另据成都市住建局数据,2023年全年,成都房产成交量达36万余套,其中新建商品房成交量达到14.6万套,同比增长9.7%;二手房成交量达22万多套,同比增长68%,均居全国第一。

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(图源:时代财经 王晨婷/摄)

但今年以来,成都房地产市场迅猛增长的势头受阻,3月成都新建商品住宅、二手住宅分别较去年同期下跌41.9%、33.4%。另一个侧面数据也能反映整体市场的观望情绪:一季度成都房地产开发投资额同比下降12.9%。

虽然房价还在微涨,但交易量已经显著下滑。给市场带来增量刺激,减少客户观望情绪,这是成都、杭州取消限购的核心目的。

南京的房地产新政则主要指向提振楼市。1-4月,南京新建房价格指数同比下滑5.7%,二手房价格指数同比下降9.1%,在经济20强城市中跌幅均为最大。同时交易量也不及预期,我爱我家数据显示,一季度南京新房住房成交面积环比下降60%,居民置业意愿相对较低。

4月26日,南京在时隔6年后重启“买房即落户”。根据相关报道,政策立竿见影,交易量已经快速上升。4月二手房成交量环比上涨19.1%,成交量创今年月度新高。

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(图源:时代财经 王晨婷/摄)

在一线城市方面,也已出台以旧换新、部分松绑限购等政策,但整体动作不大。在中原地产首席分析师张大伟看来,中国楼市的核心是一线城市,一线城市不涨,整体市场很难稳定。

“从市场看,京沪目前已经发布的政策依然是存量政策,针对过去的需求刺激。但从政策效果看,较难启动市场,所以未来很可能会动增量需求,也就是限购政策有可能会继续宽松。”张大伟对时代财经表示。
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