多地楼市政策“上新”，房地产“工具箱”增加选项
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中国发展改革报社记者 | 季晓莉
近日，执行了13年的北京住房限购政策迎来首次调整，深圳也放宽限购，杭州、西安宣布全面取消住房限购，杭州、南京、武汉、沈阳等城市购房即能落户。
松绑政策密集出台，国内房地产市场供求关系是否发生重大转变？未来房地产发展新模式应如何构建？
各地楼市宽松新政相继出炉
4月30日，北京发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，时隔13年放宽五环外区域住房限购。新政后北京市户籍居民家庭最多可购置3套住房，单身人士以及满足5年社保的家庭最多可购置2套住房。不少专家预测，后续库存压力比较大的郊区会率先调整限购限贷等政策。目前北京楼市“以价换量”依然是二手房成交量上行的逻辑，有不少房源价格已回落至2016年。
4~5月份，南京出台了超过10条房地产新政。南京市公安局印发的《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》提到将进一步放宽落户条件，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。时隔6年，南京重启购房落户政策，以求吸纳更多外来人口。南京还发布了南京都市圈范围内公积金购房贷款及提取一体化新政，房屋被征收人持房票购房最高可获得15%的购房奖励；首套房贷利率再次下调，部分银行优惠后利率仅3.45%。
近期，南京二手房市场成交维持上升趋势。据我爱我家南京研究院数据，4月南京全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续2个月上升，成交量也创今年月度新高，在全国仅次于成都、北京。
5月9日，杭州发布楼市新政，全面取消住房限购，不再审核购房资格。同时，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。杭州市住保房管局房地产业发展处副处长何陈煜表示，在现有的积分落户框架内，拟大幅提高自有产权住房的赋分权重，后续会以出台的实施细则相关规定为准。中原地产首席分析师张大伟认为，这意味着始于2016年9月的“暂停市区购房入户”政策正式退出舞台，且没有之前购房总价和面积上的要求。
当天，滨江集团一位内部人士便在社交媒体发出一张表格，列明了13个在售楼盘和即将入市的项目，均价2.9万元~6.5万元/平方米不等。杭州富阳东洲板块的首望澜翠府在全面放开限购后公开宣布按“套内面积”卖房，成为杭州首例按照套内面积计价的楼盘。有组织的外地购房者近日也在杭州热门楼盘现身。杭州拱墅区运河新城板块的宸岸印月项目，迎来了宁波、绍兴、嘉兴等地的大量看房客。
根据克而瑞房地产数据，5月6~12日，杭州新房市场量价双升，全市共成交商品住宅984套，环比增加43%；成交均价33151元/平方米，环比上涨2%。近日来，杭州拱墅区成为该市房价涨幅较高的区域，房价从3.3万元/平方米涨至5.34万元/平方米。而就在4月29日~5月5日期间，杭州新房市场仍然是量价双跌的状态。
珠三角城市也加入新政行列。广州与佛山两城核心城区相距不到30公里。广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市下行周期中，在广州外围区域入户的门槛大幅度降低，大专学历即可入户，且广州基本上退出限购政策，入户门槛降低，对佛山楼市冲击大，佛山只能通过购房入户、低房价优势来吸引人口。
5月13日，佛山公布了房地产新政，除了购房落户等政策大力吸纳非本地户籍人口入市外，还发掘了其他新亮点。例如，在优化容积率计算规则上，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%，取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求等。专家指出，这将提高新建商品住宅的实用率、品质及市场竞争力，相当于变相降低购房成本，有利于加速释放本地改善需求。但是这有可能导致此前已入市但没有容积率或公摊优势的项目在售出房产回笼资金的去化上面对压力。
佛山还鼓励支持住房“以旧换新”，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动，对地方国企收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等加大融资支持力度；今明两年出售自有住房并在售后1年内重新买房者将得到卖房个税退税优惠。前4月份，佛山全市新房成交量129.1万平方米，较为平淡。新政出台或有利于激发更多的潜在需求，加快当前佛山楼市的去化速度。
而惠州的新政力度更大。惠州提出辅助用房及无偿移交政府的配套设施等由开发商或政府承担，不纳入公摊面积，提高了业主的得房率。惠州还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园，而且这部分不计入容积率建筑面积和产权面积。过去“偷面积”是“擦边球”或违规行为，现在规范化了，有助于提升行业产品竞争力。
但是，不少业内专家提醒，楼市复苏并非政策持续松绑就可以立竿见影，如果市场始终处于下行区间，消费者难免保持谨慎心理。同策研究院研究总监宋红卫分析，全面取消限制性政策的背景，是目前我国房地产市场供求关系发生重大变化。政策会对当地楼市产生一定提振效果、减轻市场去化压力，但是时效性较短。他判断目前我国房地产市场还未见底，在2024年仍然整体面临下行压力。
“五一”前后多地楼市成交行情回升
“五一”假期，北京楼市适逢五环外区域松绑限购，又叠加了首付比例、房贷利率调整等前期系列政策，提振效果初见成效。数据显示，“五一”假期北京新房成交面积1.65万平方米，日均成交面积0.33万平方米，日均成交面积较2023年同期增长19%，较2019年同期增长12%。
与北京楼市政策调整类似，4月28日，成都长达7年半的限购政策全面取消。据克而瑞统计，“五一”假期成都新房约6成项目的来访量上涨；成交量方面，当地35%项目成交量上涨，涨幅约5%~10%，多项目成交量保持稳定。当地已经开始吸引一批周边省市的投资客进场，与苏州、杭州等城市接近3万元/平方米的价格相比，现在成都新房均价不到2万元，颇有性价比和增长潜力。
今年“五一”期间，北京、成都是为数不多成交表现积极的城市。据中指院数据，今年“五一”假期22个代表城市新房日均销售面积仍为同比下降状态，消费者观望情绪仍在。但“五一”小长假结束后，多地楼市成交量环比大幅回升。
新房方面，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，5月6~12日，重点15城新建商品住宅成交量为14685套，环比上升74.24%，同比下降2.51%。其中，近期迎来政策利好的城市的新房成交量有明显提升。例如杭州，但从当前的网签交易数据来看，新房成交量回稳上行的空间仍然较大。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，同一周，重点10城二手住宅成交量为19379套，环比上涨184.9%，同比转正。其中，成都成交量环比涨幅领跑，二手住宅成交5681套。此外，深圳该周二手房成交量不仅环比大幅上涨，还超过节前水平约一成。易居研究院研究总监严跃进认为，周成交量环比大幅回升显示出房地产市场仍然具备较大潜在需求。
截至5月9日，全国共计50余个城市对房产限购政策松绑，23个城市全面取消限购。将城市里闲置的存量住房充分利用起来，既可以避免增加过剩产能，也能够为存在刚性和改善性住房需求的市民提供便利，这正是落实“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的题中之义。
近期房地产政策频繁调整，能否真正扭转市场预期，是各方关注的话题。经过多轮房产调控之后，投资者对房产的投资属性更加理性审慎，政府对于房地产产业发展的规律更加熟悉，调控房产市场的“工具箱”里有了更多选项。
例如，过去几年，人才落户和积分落户是主流方式，主要跟学历、社保和年龄相关；积分落户则是将各类指标综合打分，构成复杂。恢复购房落户，且没有相关限制，大大降低了准入的门槛。有了户口，就可以享有义务教育及其他公共资源分配的权利。对于外来人口集中的热点城市，如南京、杭州、成都、西安等，普通打工人入户还是比较难，但他们其中很多人收入并不比一般的大学毕业生低，且非常希望子女能在所就业的城市接受教育。
4月16日，国家统计局副局长盛来运在国新办新闻发布会上提到，2023年我国常住人口城镇化率是66.2%，但是按户籍人口计算，城镇化率还不到50%，还有2.97亿的农民工在城里没有完全市民化。
不少业内专家认为，彻底打破城乡户籍制度束缚，大幅提升城镇化比率，可能是化解房地产困局的最优解，不但能够帮助行业脱困，也能推动中国经济可持续增长。未来，随着限购退出、购房入户大范围普及，城市之间将打响“抢人大战”。城市竞争力包括就业、教育、医疗等资源，也包括住房及社区生活配套的完善性。各大城市降低落户门槛对于城市未来发展、人口结构和产业结构调整、城市的综合竞争力提升都会产生深远影响。
推动构建房地产发展新模式
4月30日，中共中央政治局召开会议，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
5月10日，央行发布2024年第一季度中国货币政策执行报告，提到充分发挥货币信贷政策导向作用，针对房地产市场，要求统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施，强化保障性住房和城中村改造资金保障，推动构建房地产发展新模式。
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，“增量住房”主要指未来规划建设的新住房，包括商品住房和保障性住房；“优化”就是要完善“市场+保障”的住房供应体系，要建设“好房子”，满足人民群众对优质住房的需求。而消化存量房产，需多措并举，如在符合规划和用途管制前提下，允许商业、办公等非居住房屋根据市场需求调整存量房产用途；鼓励住房租赁企业购买或改造存量房产用于租赁住房；当地住房总量供大于求、政府有财力的，可收购部分存量住房用于保障性住房、拆迁安置用房。
目前一些城市已经开始有所行动。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合发出倡议，在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。其中，首批参加“以旧换新”倡议的房地产开发企业有20余家，项目达30余个，主要分布在嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区和临港等区域。参加活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内旧房未成功出售的，购房居民可以无条件退房退款；房地产经纪机构则承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
5月11日，南京出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，明确可适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋；优先供应最困难的工薪收入群体，再逐步扩面至整个工薪收入群体。但保障性住房不得以任何形式变更为商品住房流入市场，每个申购家庭只能购买一套保障性住房。
5月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布《2024年北京市住房发展年度计划》并提出，北京将平稳有序供应住房用地，2024年度计划安排各类住房用地1060公顷，向重点功能区、轨道站点周边、南部地区等重点发展空间倾斜，促进职住平衡、产城融合、宜居宜业。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，构建房地产发展新模式，要促进人口、住房、土地、资金四者关系适配，避免市场供求失衡与大起大落。在供应体系上，完善“市场+保障”的住房供应体系；在销售方式上，实行现房销售；在房屋管理上，要加快建立城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，建立房屋全生命周期管理体系；在路径上，要建立房地产发展新模式的保障机制，包括用地制度、财税制度、金融制度等，促进房地产高质量发展。
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