光远观察 | 马光远最新研判：楼市下跌空间已极为有限，不建议现在高位投资黄金......
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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇
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NO.009马光远最新研判：楼市下跌空间已极为有限，不建议现在高位投资黄金......
60S要点速读：
1.楼市：我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度。从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在2023年以前，所有房地产的需求，包括商业地产、住宅地产等，所有的需求维持在10亿平以上。到2030年，最低的需求仍然会维持在10亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。
2.黄金：黄金价格太高了，没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金，2024年以后，全球的央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量？这要打问号。所以在这个位置要再去做一些投资的话，我认为已经没有太高的价值了。
正文：
01、谈楼市发展：
当前楼市调整过度，房价下跌的空间非常有限
经过2023年以后的调整，房价现在已经处于均衡的状态。一是这几年，实际房价下跌的幅度普遍在20%—30%，甚至超过30%的也不少。从金融的层面来讲，30%接近大部分房子首付的中位数。这意味着有些人可以不要这个房子，也不用要还房贷了，把房子交给银行，这是一个非常关键的点。
二是30%左右的降价后，房价基本回到了2015年房价大涨以前的水平，回到了一个有相当一部分人可以买得起房子的水平。
三是从现在整个供求水平来讲，也是一个均衡的水平。我个人测算2023年房地产销售的均衡点，应该在“两个12”，即2023年卖的房子销售额应该在12万亿元，销售面积应该在12亿平以上。但是实际情况是，2023年销售额和销售面积都跌破“12”了，是十一点几。这意味着整体的销售水平已经跌破了需求点，有相当一部分需求在等待，没有出手。
我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度。从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在2023年以前，所有房地产的需求，包括商业地产、住宅地产等，所有的需求维持在10亿平以上。到2030年，最低的需求仍然会维持在10亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。
如果2024年需求真的启动，但是供应跟不上——因为房地产开发投资在过去两年的时间里下滑超过20%，现在整体房地产投资的水平已经低于2015年。从新房的开工面积来讲，两年时间下降了接近一半，这意味着整个供应量在减少，但是需求今年可能会释放，所以我觉得今年整体来讲，不管市场怎么走，整体的均衡点已经出现了，向下跌的空间已经非常有限。
现在大家为什么不出手？第一个原因，有一部分人担心市场会继续往下走。我想说的是，向下走的空间非常有限。第二个原因，担心还有好的政策。万一再降息，我买房不就买早了吗？有一个政策层面的考量。第三，房子烂尾的问题对很多人而言是难以承受的，这个问题不解决，有相当一部分人现在是很担心入市的。
别总说房价有泡沫，泡沫是相对的，在不同的情绪下看待一个市场会有不同的结果。如果情绪好的话，你不认为它有泡沫；但是如果情绪不好，哪怕股价跌破了它的净资产，它还会往下跌，大家仍然不会出手。从经济本身的发展而言，有泡沫比泡沫破灭要好。
十年前当房价是两三万/平的时候，大家认为房价是有泡沫的。但是现在到了七八万/平，甚至到了十万以上/平的时候，大家还是认为有泡沫。有人说只要房价从七八万/平回到两三万/平一定会去买。但是当房价真正在两三万/平的水平，他可能还是认为有泡沫。
泡沫本身是相对的，它一定要放在一个特定的时间和空间下。我们只能根据现在的经济形势、市场景气度来判断是否有泡沫，它没有一个绝对的标准。有些股票市盈率过了100，你仍然认为它会涨，因为大家看到它的预期。相反，有些股票市盈率低到个位数，仍然没有人出手，因为没有预期。
经济学里从来没有定义什么叫泡沫，怎么样测算泡沫，人们也没有就泡沫问题达成过共识。比如房地产市场的市值超过GDP多少，就一定意味着有泡沫？没有任何定论。有时候大家比较痛恨泡沫，但是当真正没有泡沫的时候，你会发现经济可能比有泡沫的时候还要糟糕。从老百姓对房价的购买力来讲，中国绝大多数城市的房价相对于那些想要房子的人而言，现在已经相对比较合理了。
02、谈城市发展：
很多城市给年轻人提供的多元就业机会，削弱了北上广深的竞争力
北上广深的房价并不是不跌的神话。过去二十多年，北上广深在每一次中国房地产调整的时候也在调整。只是很多人不研究、不观察，总是以为北上广深的房价一直在涨，而且每一次调整的涨幅还很大。每一次房地产大周期，它们都会调整，因为市场也有一个供求关系。特别是当中国的人口出现转折点以后，很多年轻人不像过去一样，不再以留在北上广深作为首要目标。
过去主要的机会就在北上广深，就在这些主要的城市，现在已经不是这样了。比如有人从事电商行业，做电商为什么要在生活成本高的北上广深呢？很多城市给年轻人提供的多元就业机会，削弱了北上广深的竞争力。到一个小城市去花2万块钱一平米买的可能是豪宅，在北京10万块钱一平米买的房子可能是老破小，所以年轻人可能不会选择留在这里了。
而且自从中国进入高铁时代，城市之间的差距在慢慢缩小。在长三角一带，很多小城市的人是不愿意去大城市生活的，因为我坐高铁半个小时就能到大城市，我的幸福指数、舒适度远远高于上海以及周边的其他大城市，而且小城市的产业也发展得很好，很多产业现在也往周边的小城市进行转移。
我倒不觉得，北上广深的房地产限购会彻底废除，但是调整的空间还很大。现在的限购政策，包括北上广深的房贷政策，与目前整个的市场也是不匹配的。二套房的房贷仍然太高，首付比例仍然太高。我一直想给北上广深的管理者喊话：北上广深已经没有那么值钱了，北上广深的房子已经没有多少人抢了。现在留在这个地方的人想改善一下居住需求，你们就应该鼓励，而不是还把改善住房需求的首付比例放那么高。北京主城区的二套房首付比例仍然是60%，放在全球仍然是最高的，房贷利率仍然太高，这和当前北上广深四个城市房子主流的需求是背道而驰的。
我们呼吁降低北上广深的购房门槛，放松限购，是不是又是鼓励大家多买房子？不是。因为现实的改善性的购房需求太大了。既然是鼓励改善住房，我们在政策层面怎样体现出鼓励？门槛降低一点，特别是在目前整个市场还在调整的情况下。
03、谈投资：
日股短期暴涨蕴藏风险，也不建议高位投资黄金
2023年以来，日本股市表现太抢眼：日经225指数实现近30%的涨幅，表现仅次于纳斯达克。日本股市表现好的原因，并不主要是日本的投资者看好日本股市，而是国际的投资者，比如巴菲特大量地押注日本股市。为什么国际的投资者会看好日本股市？因为日元贬值，大家认为日本股市相对便宜，就有投资价值了。2024年3月4日，东京股市首次升破40000点大关，创下1985年计算日经225指数以来的历史新高。2023年，日经225指数才2万多点。这个涨幅太吓人了。什么是泡沫？短期内的暴涨可能就是泡沫。所以我认为日股短期调整的概率很大。当然也有人替日股辩护，“你别看日股涨得多，但其市盈率并不高，所以可能在补涨。”但是短期内的急剧上涨，一定蕴藏着风险。
日本从泡沫经济破灭以后，其实一直在找办法。一会儿出货币政策，一会儿出财政政策，一会儿是结构性的改革，一会儿是人口政策等。安倍经济学其实是建立在过去很多措施，包括失败的举措基础上的。也就是说，日本经济经过这么多年的停滞以后，过去的那些僵尸企业也差不多解决完了。从1991年破灭到二十多年后的2013年，整个债务周期、包括风险周期、修复周期，也差不多结束了。所以我倒不觉得一定要神话安倍经济学。
甚至可以讲，帮助日本经济走出过去困境的，最主要的工具是时间。已经用了30年时间，还有什么经济病症不能医治呢？安倍经济学是一方面，另一方面，这三十多年的努力，可能都没有白费。日本经济现在差不多恢复正常了，但是远没有一些人说得那样好，远没有日本股市表现出得那么好。但是我也要提醒，它仍然有亮点，有可圈可点的地方。
2023年以来黄金价格目前为止在这样一个高位，还是有点不可思议的。我一直认为黄金价格太高了，没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金，2024年以后，全球的央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量？这要打问号。所以在这个位置要再去做一些投资的话，我认为已经没有太高的价值了。
当然如果从一个很长的周期来讲，黄金突破2000至2200美元/盎司，也不算高。考虑到通胀等等，黄金的合理价格应该是3000多美元/盎司。但我一直提醒，黄金不是一个很好的投资，它的波动非常大，特别是目前这个高位，要高度关注风险问题。
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