楼市3·15：房价下跌、质量问题、虚假宣传，购房者如何维权？
购房者应对开发商的宣传和合同具有证据意识。吕颖雅/发自广州
过去一年，房地产市场乱象频出，房价“跳水”、深陷“质量门”、虚假宣传“套路深”等问题层出不穷，不少购房者走上了漫漫维权路。
适逢“3·15国际消费者权益日”的到来，中房君梳理了一些案例，一定程度上代表了购房维权的普遍问题，希望为购房者“避坑”、维权提供参考意见。
01
楼盘降价，可以维权吗？
在最近的一起案例中，黄埔区黄陂某楼盘推出了一批85折特惠单位，引发了广泛关注。建面约99平方米单位原来总价410万~450万元，特惠后总价仅380万元左右，最便宜的甚至350万元左右。不少前期购入的业主一夜之间损失了几十万元，因此要求开发商退房或退差价。
事实上，如今价格大幅下降的楼盘并不在少数，一些前两三年开盘的项目，如今促销房源价格比高峰期便宜了20%~50%，导致购房者损失惨重。
面对楼盘降价问题，购房者往往会产生疑虑：是否可以维权呢？
中房君在人民网“领导留言板”查询发现，去年12月有购房者反映称，南沙凤鸣山近期大降价，导致前期购买业主损失近百万元，要求相应赔偿，并希望勒令凤鸣山停止无底线降价行为。
官方回复表示，房屋交易属于市场行为，房地产企业对于自身开发建设的商品房享有自主定价权，房屋最终的销售价格由买卖双方在已备案的销售价格下自行约定。
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来源：人民网“领导留言板”
在法律层面上，广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师指出，开发商有权根据市场经济供求关系以及自身情况等决定商品房价格，市场经济应允许自由竞争。因此，开发商在同个楼盘大幅度降价，并不违法或违约，购房者难以凭借价格降低本身要求开发商退房或退钱。但如果开发商交付的房屋存在无法办证或质量瑕疵问题，购房者则有权主张维权。
“在目前的市场环境下，基本没有不降价的楼盘。”某品牌房企营销负责人表示，影响价格的是供求关系，目前市场还没完全复苏，一些板块竞争激烈，降价促销是房企回笼资金的重要手段。购房者应理性看待房价涨跌，以平常心对待，静待市场回暖。
02
交付货不对板，可以退房吗？
除了房子降价问题外，交付质量、交付延期也是“领导留言板”上的高频词。近年来，不少房企先后出险，资金链紧张导致工程停滞、交付延迟、交付质量下降等问题屡见不鲜。
例如，从去年开始至今，“领导留言板”上多位购房者反映，位于黄埔区的合生中央城存在质量差问题。一位购房者表示，项目未能达到国家政策法规及合同规定的商品房交付标准，无法保证房屋质量。此外，房屋内的入户门为木质防火门，而不是合同规定的钢制防火门；入户花园阳台没有护栏、漏水严重等。购房者要求开发商加快整改房屋质量问题，并按合同约定给予业主经济赔偿。
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来源：人民网“领导留言板”
针对这些问题，杨登基律师指出，如果开发商未能提供法定的交付文件，如《建设工程竣工验收备案表》和《房屋面积测绘报告》，则向业主发出的《收楼通知书》可被视为无效通知。业主有权拒绝收楼，并要求开发商赔偿逾期交房的违约金等。
“开发商在逾期交付的同时房屋存在漏水渗水等质量问题，购房者有权要求开发商进行整改。” 杨登基律师进一步表示，如果开发商拖延整改或多次整改无效，如已到交楼日期，购房者有权以开发商构成根本违约，购房合同目的无法实现为由，要求解除合同退房退款。如果购房者不希望解除合同，则有权在通知开发商后，自行委托有资质的第三方公司修复房屋，相关合理费用由开发商承担。
03
虚假宣传，如何追讨赔偿？
在商品房预售制度下，购房者主要通过楼盘的样板间和宣传广告来判断是否购买，但开发商为了实现快速销售，虚假宣传时有发生。目前市场上常见的开发商虚假宣传包括以下几个方面：
1.通过对公区、配套设施的夸大渲染来吸引购房者。例如，开发商宣称小区配备了高标准的会所、覆盖率高的园林绿化以及豪华大堂等，但实际交付可能减配严重。
2.学区房营销也是开发商常用的手段。一些楼盘声称毗邻“名校”，但实际上这些学校可能并不在招生范围内；还有一些承诺引进“名校”，但最终只是普通小学；此外，符合学校条件的学生过多时被统筹安排入学等现象也时有发生。
3.利用高大上的样板间和效果图，夸大对交楼标准的宣传，实际交付时往往与样板间存在出入。最典型的是对厨卫三件套、家电的品牌或型号进行调整。
4.给购房者“画饼”，描绘未来发展前景也是开发商常见手段之一。在郊区楼盘中尤其常见，如地铁远期规划、产业发展、人口红利等，实际兑现时间很长，甚至无法兑现。
对于这些情况，杨登基律师建议，对于有特别要求的购房者，应当要求开发商在购房合同或补充协议的空白处增加业主的特别要求，例如要求有两个开放式阳台、要求学校配套具体的省一级学校、明确装修的材料品牌等。购房者不应该单纯相信开发商的宣传海报或手册，特别要求应该明确写入合同条款中，否则开发商可能会以“房屋实际交付以合同约定为准”来脱责。
杨登基律师补充，在购买商品房时，购房者应对开发商的宣传和合同具有证据意识，即签订合同时要保留一份原件。对于无法确定内容，要反复通过微信文字等与开发商核实，不应匆忙签订合同与交付定金（购房款）。如果发生纠纷，购房者除了要及时与开发商协商并保留证据外，还可以向当地住建局、12345服务热线等求助，或及时向法院提起诉讼维护权益。
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