楼市，大变局要来了？
作者：余飞01 | 保交楼仍是头等大事
自2022年年中爆发楼市风波之后，保交楼便从那时候开始，成了开发商必须完成的政治任务。
当年7月底召开的中央政治局会议，官方就给予了明确定调：
要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
之后的每场重量级会议上，凡是涉及房地产的内容，基本都不会漏掉保交楼的表述。
最新发布的《2024年政府工作报告》中，也提到了，“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。”
可见，保交楼仍是当下的头等大事，是影响民生左右社会稳定的重要因素。
在不断强调之下，这两年交付情况，的确还不错。从国家统计局数据来看，房屋竣工面积保持两位数增长。
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来源：国家统计局
从房企角度来看，乐居财经发布的《2023年房企交付榜》显示：
截至2023年12月31日，已公示交付套（户）数的39家房企全年累计交付房屋超过345.8万套（户）。
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保交楼，是天经地义的，老百姓出钱买房，最终收房，自然之理也。但是，在所有房企都现金流紧张的背景下，加快保教楼的任务，消耗了很多房企的现金流。
在过去正常的周期中，各项融资渠道都打开的背景下，强调保交楼没问题，现在的周期中，则成为了压垮房企的最后一根稻草。
我同意这个观点，这相当于叫一个病殃殃的人参加百米竞赛，不断催促人家跑快点，最后绊倒摔跤躺进ICU，不可避免。
所以，需要制定出一个一劳永逸，且能成为长久机制的制度，来满足保交楼任务。
这样的制度，昨天央行原行长易纲在两会上建言了。
02 | 建议设立房地产预售资金保险机制
他建议：
设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元。
同时，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用；如果房企开发项目出现烂尾，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。
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所谓房地产预售资金保险机制，就是给预售资金交一个保险，保险金就是预售资金的1%。
同时允许房企动用一定比例的预售资金，用于建设房屋。
在这种保障体制下，一旦项目出现烂尾情况，就可以获得足够额度的资金赔付，防止项目烂尾。
客观来说，这的确是一个好办法。给项目买保险，就像个人给自身的财产买保险一样。
而且，这一方法是通过市场方式而非行政方式来完成，值得期待。
关键问题是，到时候赔付流程和制度，要建设完善，不能扯皮，否则又会是一个虎头蛇尾、不了了之。
当然，这还只是一个建议，最终需要被采纳，真正落地执行才可以。一旦被采纳开始落地执行，这将是中国房地产市场一个划时代的事件。
如果制度设计严谨、后续保障律法完善，烂尾楼基本就要绝迹了。
同时，易纲还提出，这个制度的设计，是为了帮助房企缓冲三年的过渡时间，以便最终进入现房销售为主的时代。
归根结底，他提出这个建议的目的，最终是为了推动现房销售。
自从2022年年中楼市风波以来，现房销售呼声越来越高，不少城市也在推进中。
2023年，官媒直接呼吁现房销售。
2023年2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。
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在这篇文章中，经济日报记者提出：
1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。
2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。
3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。
4、现房销售有利于保护消费者权益。
从目前的市场环境来看，想要快速进入现房销售为主的时代，不太可能，但必须加快速度。
总而言之，现房销售，已经是箭在弦上，只要度过了这个缓冲期，现房销售为主的时代，必定到来。
03 | 优化预售制、推进现房销售双管齐下
当下，房屋销售需要双管齐下：
第一，逐步推进现房销售。
考虑到当下的房地产环境，大多数房企都挣扎在债务泥淖中，一刀切、全盘现房销售不太现实。
但如果逐步推进现房销售，大家更不敢买新房。虽然去年以郑州为代表的城市建立了地方性房地产纾困基金，中央也设立了类似的纾困基金，但并非所有房企都还能雨露均沾，毕竟坑太大，资金不够填。
全国各地的保教楼速度仍偏慢。所以，现房销售必须推进，哪怕速度不能快。
可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。
目前，北京已经大面积开启，深圳、杭州、合肥、福州、济南、西安等城市也拉开了序幕。
未来要做的，是更多的城市参与进来，现房销售比例逐步扩大。
让风险的肇事者承担责任，才是重塑楼市信心的关键。
第二，优化预售制。
在现房销售为主的时代还没有全面到来之前，或者说即便进入了现房销售的时代，预售制仍会存在，毕竟全球很多国家都是双轨制，也即以现房销售为主，但也存在预售项目。
所以，无论是从过渡角度考虑，还是从长远角度考虑，都应该优化预售制度。
预售制是内地从香港引进。
但内地只学到了皮毛，没有学到精髓。所以香港几乎没有烂尾楼，但内地去年却爆发了楼市风波。
风波的根本原因，是我们没有建立完善的预售制。
香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。
但我们直到目前，保障权益还是不够完善。
国外也是如此，国外一般设有定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。
而我们，买房首先就得交齐首付，然后开始按揭还款。风险全压在买房者头上。
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所以，必须建立完善的预售制，要建立惩罚机制、违约机制，让风险的肇事者承担责任，而不是消费者。
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