春节特辑·2024楼市前瞻丨康养：产业规模将突破10万亿元
康养行业正进入提质增效新阶段。过去一年，养老行业增速放缓，市场化床位增速加快，各路资本抢滩“银发市场”。
从目前整个行业发展趋势来看，未来养老产业呈现“规模走高、变档提速、分化加剧”三大特征。2024年养老产业规模将突破10万亿元，养老床位将迎来集中释放周期，未来三年年均将实现三倍增长。
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行业增速放缓，市场化床位强势增长。
三年疫情影响，行业养老床位增长严重受冲击，机构倒闭现象明显，2021年养老床位负增长10.3万张，2022年养老行业仅新增8.8万张养老床位，增速仅为1.08%，远低于预期。
同时，2022年市场化康养床位增量高达3.8万张，同步增长17%，2023年增量6.9万张，同比增长82%，增速进一步加快。
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区域市场有效需求倒逼养老供给分化。从区域市场看，2022年市场供给分化明显。其中，成渝、长江中游区域养老床位高增长，而京津冀、长三角、粤港澳、海南区域呈现低增长或负增长。其主要原因为需求倒逼供给分化，部分区域正加速补短板、扩供给，同时部分区域正加速出清或转型低档次机构，从“增量”转向“提质”。
养老床位利用率持续走低。行业养老床位入住率迎来十年新低，下滑至2022年43.22%。而看经济较发达的京沪城市市场化养老床位入住率相对较好，2022年京沪市场化整体养老项目平均入住率为55.25%（CB）、61.97%（CCRC），2023年分别为57.28%、62.85%。
康养产业“建圈强链”，企业投资加快。一方面，综合性“康养平台组建”创历史新高，从“单点平台”延伸至“全产业链”，累计组建数量超90个；其次康养论坛也迎来高峰期，累计超过140场。与此同时，2022年起企业康养投资连续两年处于高增长，2023年养老企业注册量开创历史新高，达7.1万家。
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资本市场看好银发经济。各路资本“大手笔”抢滩康养市场，2023年已有18家公司累计获超17.5亿元康养融资；从2023年股票市场各相关细分板块的股价涨幅情况看，养老概念股集体领涨与其他相关领域，涨幅11.64%。
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2024年养老产业规模将突破10万亿元。克而瑞漾美基于动力学模型预测：2024-2026年养老产业规模将达10.8、12.1、13.5万亿元，其中设施建设与养老照护服务有效产业规模达2.09、2.19、2.33万亿元。
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养老床位将迎来集中释放周期，未来三年年均将实现三倍增长。
整体床位：2020-2022年养老床增量放缓，2022年养老床位822.3万张，增长8.8万张；按照十四五预定900万张目标，未来三年（2023-2025）年均增量将提升至25.9万张，实现年均三倍增长。
市场化床位：2025年市场化养老床位量不及预期，但增速将进一步加快。2023年市场化养老床位为85万张左右，预测：2024-2026年市场化床位分别可达94万张、105万张、120万张，预估占总床位比重为17%、19%、21%左右。
养老属于“微利”+“长周期服务”行业，“长周期服务”是养老行业相对于其他行业的基本属性。养老行业利润率情况可借鉴老龄化成熟的日本：日本劳动省数据显示，日本养老行业整体平均净利润率仅为2.4-2.9%。另外，日本养老上市公司业务净利润率基本在5%以下（美国为-6.6%至5.4%）。
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行业进入提质增效新阶段。一方面是需求推动产业变革，聚焦“12大养老需求场景”。未来养老产业将基于养老实际需求，重塑产业演变方向。如2023年已开启养老多领域产业加速变革，涉及AI护理机器人、交通出行、职业教育、老年旅游、老年用品、养老家政、老年助餐等。另一方面，多个康养细分领域，即将迈入提质增效新阶段。
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康养企业七大发展机遇。
公建民营。公建民营已成为行业热点，更成为各路养老企业的必争之地；
居家养老服务。紧贴99%的居家养老需求，以盘活存量物业为突破口，精准匹配资源，链接供需服务；
A61养老用地。A61用地正式迎来变革，降地价提门槛，头部房企拿地优势凸显；
“康养+”模式。“康养+”模式将是引领房企未来探索康养市场的新机遇，空间大有可为；
康养营销。养老行业低入住率背景下，康养行业营销能力已成为未来发展新机遇；
AI+智慧养老，如智慧平台、智能护理、智能陪伴等；
细分领域运营服务，如认知症照护、养老护理、医疗康复等。
人口老龄化的必然趋势为房企入局养老产业提供了许多机会，未来市场容量仍有待进一步提升。
作为“微利”+“长周期服务”行业，行业进入快速发展期并同步进入分化期，随之而来的是竞争加剧和行业洗牌。在这一背景下，康养企业应抢抓七大发展机遇，从而实现真正盈利。（来源：丁祖昱评楼市）
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