北京楼市:牛市要来了,快去看房吧!
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Q:提问:京总你好，想咨询一下购房问题，内容有点多，感谢您的耐心解答，希望您能每个问题都帮忙分析一下，谢谢！背景：本人女，手里有一套贷款购买的瀛海地铁附近的期房。总价 330， 24 年底交房，是当时婚前家里一些特殊原因才购置的，交房后打算出租。目前男朋友打算再买一套婚房，首付现金 270，总价控制在 550 左右的次新电梯房。我俩计划是自住 10 年左右，所以考虑保值➕流通，上班都在北四环附近，目前俩人年薪税前 100。 如果是近几个月买：1. 这个价格看了老北苑望春园东西向两居，户型和居住环境还不错，唯一担心的问题是塔楼10 年后不好卖或者亏太多。
2. 常营次新、丰台三环新城，您认为相比望春园如何？3.北纬 40 有几个79 小户型，但是厕所对着厨房，担心未来流通性。 如果明年末再买：首付现金可以加到 350 左右，总价620， 届时想看看：新北苑，奥森，北纬（更好的户型和面积），东坝，朝青（华纺易城），这几个位置您更推荐哪个？目前很纠结。另外，新房您认为如何？新房目前看了几个：绿城沁园，西红门橡树湾，您怎么看？最后，我那套期房目前在还贷款，这套婚房如果杠杆加得太多（贷 300 对我们来说是极限了，想着是不是少贷点更稳妥）。担心未来如果我那套卖不出去，压力太大，并且银行利息这么高，如果房子不升值，还不够还利息的。对于这点您怎么看？
A:回答:您好，首先建议你先阅读星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理;1、关于老北苑老社区、常营次新、丰台三环新城和北纬的理解；老北苑的望春园是一个流量大盘，保值性与流通性在10年内都不是不用担心的，老塔楼未来不好卖的是大户型，总价超过1000越高越难流通，小户型至少在10年内是不存在这个问题的，常营次新的优势是这个区域的基础配套都很完善，从产品特征及商圈资源是具备大跃升条件的，但是这种跃升需要时机， 常营主要的购买力都集中在朝阳东三环，也就是说能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，这种购买力在正常的市场条件下不会主动去推高一个区域的房价，
只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，常营次新盘较多所以保值性很好，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，这种位置更适合长线投资 三环新城不算是很出色的盘，能跟在万年花城后面，丽泽目前的人口密度越来越大，玉泉营从位置上看是可以享受到这种产业红利的，但你应该压缩面积去买万年花城的小两居，这个盘属于板块标杆表现会更突出。北纬的一居主流户型是70平朝南的，厨卫正对的这种并不是不会上涨，流通性也不差，只是在市场下调的时候抗跌性差了点，好户型更抗跌，上涨时表现也更好！
2、可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,北纬好户型首选，其次备选华纺，最后新北苑、奥森，这些盘都是不缺流动价值的，从商圈资源望京好于朝青，朝青好于新北苑，从楼盘资源新北苑优势是最大的，但能够推动房价上涨的主要因素不是楼盘，看一个板块一个楼盘的房子有无价值，不光要看产品力，还要看这个小区的购买力，购买力才是一个楼盘涨跌的核心；购买力越强，房价就会越坚挺不下，价值分为短期和长期，新北苑长期价值很好，而望京和朝青的价值是在中长期，这就需要你购买新北苑时做好长持的准备
东坝的底子比较差，即便是将来配套落地后以它今天的价格与资源，可能不会有太出色的表现，确定性要差了一些。绿城沁园的基础资源要比东坝更差，东坝虽然价格虚高，但至少是朝阳主要发展的方向，豆各庄属于名副其实的城乡结合部。其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑，顺驰，新里斯才是这个板块的主流，太高的价格买家承受不住，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；
3、关于贷款：可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,高杠杆是基于房价上涨后大面积可以创造更多的利润，如果房价不涨杠杆越高亏损就越重，高杠杆最好是购买确定性强的位置，结合你瀛海的房子，这一套选筹应该要避开一切带走不确定因素的楼盘，核心圈是最稳妥的选择，因为你瀛海那套是属于超长周期，这一套再来一个长周期，中短期背负贷款过高见不到利润会影响心情的，祝顺利！
Q:提问:您好，目前有一套紫竹院片区车道沟南里60平两居室自住，有250万资金，计划孩子入学前（2029年入学）升级学区和居住条件。问题：1、以250万首付款在不限区域投资一套房产，考虑增值、租金、流通性，重要的是在未来3-5年内能出手兑现，有机会的话随时准备二换一。区域和楼盘能不能帮忙推荐两三个？2、或者有其他建议？比如现在换一次入学前再换一次，或者就干脆按兵不动到时候再说？请您解答，谢谢！
A:回答:您好，29需要学位，按照28年购买还有4年的时间，车道沟保值性及流动性都可，唯一的缺陷是老社区成长太慢了，如果用250万加上杠杆去投资，28年需要学位时还要二换一，这种搭配会降低整个资产的成长效率，因为250万这套选筹范围很窄,老社区或次级板块次新，两种选筹方向全是慢周期兑现，持有8年或10年不动可以以这种方式布局，4年之后涉及到购买学位就不适用这种短线的打法，短线的打法首选的应该是具备爆发条件的，如果房价不涨可以用来出租，一旦房价上涨得保证你的可以跑在前面，是反应最快的， 今天的价格到28年很多优质板块大概率是往上走的，
布局具备爆发性的楼盘抛去两次摩擦成本有赚的可能性，所以效率最优的选择是把车道沟出掉，加上250万的现金配合杠杆去布局，也可以将学区考虑在内，遵循学区房的购买原则即可，能兼顾到将来孩子上学更好，可以节省一次交易成本，不能兼顾将来再次置换也不会影响整个投资的效率，考虑学区需要你们在购买前对孩子的上学有一个长远规划，并且提前4年买要规避掉学位溢价高的楼盘，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、03#置换实操论,祝顺利！
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台 丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城 世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？
A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择， 小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，
分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！
2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！
Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。 7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，
大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。 预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。 第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。
从现在的12月到明年小阳春的3月，您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。 趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。 今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。
第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。
A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我建议你先买后卖，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，你可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，今年已经开始明确释放了信号，如支持改善型住房，降低首付比例，认房不认贷等，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于节后的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会
2、上京新航线属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京具备大跃升条件，这种区域改善楼盘爆发性更高，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，尽可能去拿面积大、户型好的，上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，建议你参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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