谢逸枫：2024年楼市未见开门红，市场降温超预期
文/谢逸枫2024年开年，楼市犹如这个冬天寒冷，市场降温超预期，开门红消失了。2024年1月底2月初，广州、上海、深圳、北京、苏州等城市一波住房限购、购房补贴政策松绑潮开启，3月楼市小阳春能否火爆依然需要观察。
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随着住房供应加大，需求端政策刺激效果放大，房企融资端政策落实下的资金改善，市场预期好转，去年基数低的因素，预计2024年3月楼市小阳春成交将会出现恢复性的上升，成交总体比去年同期好。
2024年楼市未见开门红，犹如给市场打了一闷棍，让房企目瞪口呆。市场的房价、销售的成交继续下降，归根结底的背后是前期政策效果持续力差、去年春节基基数较低、住房供应下降、新一轮限购政策松绑力度差。
不可忽略的重要因素是市场季节性、传统淡季，前期一系列的融资与需求端的政策落实不到位，房企降价销售引起负作用，房企持续的债务违约、交房逾期、被强制执行、退市等不好信息让市场陷入悲观的情绪。
克尔瑞数据显示，2024年1月30城商品住宅成交888万平方米，绝对量创2019年以来同期新低。1月环比下降43%，同比下降19%，去年1月已经迎来春节假期，2024年1月较去年春节月回落，市场降温程度可见一般。
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区域、城市成交分化严重，2024年1月一线城市总成交为152万平方米，同环比降幅分别为22%和38%，上海、北京跌幅最大。二三线城市总成交737万平方米，环比下降44%，同比下降18%，其中成都成交量突破100万平方米。
新房供应低迷。2024年1月30个重点城市新增供应719万平方米，环比季节性回调，下降47%，同比增长16%，较去年月均亦降44%，排在2019年以来同期的次低位。供应低迷，主要是库存大，新增项目减少有直接的关系。
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区域、城市的供应量来看，一线城市整体预计供应面积109万平方米，环比下降64%，同比下降8%，京沪回调最为显著。二三线城市合计供应609万平方米，环比下降43%，同比增长22%，二三线城市供应回落非常明显。
诸葛数据显示，2024年1月14城二手住宅成交95440套，环比上涨1.98%，同比上升62.39%，二手住宅成交量止跌转升，整体保持稳中上升态势。其中深圳同环比分别为151.43% 、20.55%，涨幅均居首位。
中指数据显示，2024年1月100城市新建住宅平均价格为16244元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较2023年12月扩大0.05%，同比苏州0.43%。从涨跌城市个数看，49个城市环比上涨，33个城市环比下跌，18个城市持平。
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2024年1月100城市二手住宅平均价格为15230元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2023年12月扩大0.01%，已连续21个月环比下跌。同比3.96%，跌幅较2023年12月扩大0.43%。从涨跌城市个数看，1个城市环比上涨，99个城市环比下跌。
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诸葛数据显示，2024年1月100城市二手住宅市场均价为14954元/平方米，环比下降0.53%，环比降幅较上月收窄0.07%，同比下降4.31%。二手房市场均价已连续下跌11个月，延续“总体下探、降幅收窄、跌势放缓”的态势。
房价延续“全跌”趋势，一线城市均价57947元/平方米，环比下降0.59%，同比上涨0.85%。二线城市均价18007元/平方米，环比下降0.65%，同比下跌5.63%。三四线城市均价9395元/平方米，环比下降0.31%，同比下跌4.55%。
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中指数据显示，2024年1月100强房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6%，不同阵营房企销售业绩表现出同比下降趋势。其中TOP100房企单月销售额环比下降47.7%，各阵营房企销售额均有所下降。
中指数据显示，2024年1月100强房企拿地总额856亿元，同比大幅增长44.8%，表明房企拿地意愿显现回暖之势，积极性恢复。前20强被国央企包揽，因为2023年10月以来，多城陆续“取消土地限价”，带动重点城市及区域土地热度回升。
克而瑞数据显示，截至2024年1月25日300城1月经营性土地成交4206万平方米，环比跌近九成，处于相对低位。土地成交总价达到了1003亿元，较去年同期增长19%。平均溢价率3.7%，较上月上升0.2%，止住了连续大半年的下行趋势。
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