楼市大局已定！国内接近45%的家庭，未来不可避免面对3个难题
2023年已经过去了，去年整个房地产市场都处于调整的趋势之中。2023年12月，百城二手住宅均价为每平方米15315元，二手住宅均价环比下跌0.55%，已连续20个月环比下跌。同时，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，二手房价格下跌城市已连续7个月超90城。据业内人士预测，楼市大局已定，2024年大概率仍将会延续去年的房地产市场的走势。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-axegupay5k/64bc74eee50b4748a45e4633716fdbc2~tplv-tt-large.image?_iz=30575&lk3s=06827d14&x-expires=1706488283&x-signature=rot5IwiFSRVcY26eCkmahuEyfc0%3D
不过，也有人提出不同的看法，认为现在除了一线城市没有完全放开限购，二三线城市都已经放开了限购政策。同时，房贷利率也已经降至4%以内。再加上2024年全国已经启动城中村改造项目、保障房建造项目，都将会推动2024年楼市复苏。不过，我们认为，各项政策利好对于稳定楼市，避免发生金融风险，会有积极的效果。但房地产市场长期调整的趋势却是难以改变的。
我们之所以做出这样的判断，主要有以下几个方面的因素：1、国内房地产市场已经严重过剩了。住建部公布的数据是，全国有6亿栋房子，足够30亿人居住；2、国内已经进入到“老龄化，少子化”社会，刚需买房需求越来越少；3、在经历了3年多疫情之后，很多人收入减少，购房能力被严重削弱了；4、由于房企不断暴雷，以及对新房质量的担忧，老百姓对未来楼市的信心严重不足。
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虽然2024年楼市大局已定，但是对于只有1套房产的家庭来说，反正房子是用来居住的，未来楼市的波动对于他们来说影响并不大。而对于国内接近45%拥有二套房及以上家庭来说，未来楼市的波动对他们的影响还是比较大的。这些人将不可避免的面临以下4个难题：
难题一：房产价值的不断缩水
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从2023年4月份开始，国内房价就进入到了新一轮的调整周期。截止到去年年底，全国百城二手房价格几乎都在下跌。2023年全国各地的房价平均下跌了20-30%。即使北上广深等一线城市的房价也出现了明显的下跌。
比如，上海市中心的房价，也已经从最高时的9-10万多/平米，降到了现在的6-7万/平米，也已经跌去了30%以上。而未来几年，全国各地房价大概率会是“稳中有降”的趋势。所以，那些拥有多套房子的家庭将会面临房产价值不断缩水的难题。
难题二：房子难以卖掉的难题
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2023年起，各城市二手房的挂牌量出现激增的现象。数据显示，2023年12月监测14个重点城市二手住宅挂牌量同比、环比均保持上涨态势，其中同环比分别上升92.06%、2.90%，且同比涨幅仍维持高位水平。
特别是12月挂牌量同比涨幅TOP5分别为佛山、上海、大连、杭州、苏州。现在即使是在上海，二手房东要想抛房变现都很难，有的甚至要降价几十万，甚至上百万才能找到接盘侠。而像一些三四线城市即使通过降价促销也很难把房子给销售出去。
难题三：持房的成本越来越高
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从2021年下半年开始，国内房价就已经停止上涨，房地产市场逐渐失去了赚钱效应。而在房价不会再涨的情况之下，拥有2套房以上的家庭的持房成本（主要是物业费、取暖费、维修基金等），肯定要远比只有1套房产的家庭高。这就导致了拥有多套房产的家庭，不但无法赚到房价上涨的收益，而且还要承担不断提高的各种持房成本。
难题四，还贷的压力是越来越大
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本来拥有多套房产的家庭，他们买下好几套房子，是希望房价每年都能大幅上涨，而现在房价不但没有大涨，而且还出现了下跌。更让人担忧的是，在经历了3年疫情之后，很多人收入减少或者失业。所以，现在拥有多套房产的家庭，每月还贷的压力是非常巨大的。而且，这样的还贷的日子还要持续几十年。显然，拥有多套房产的家庭每月还要承受巨大还贷压力的难题。
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