风满楼丨楼市成交跌回2012年，还会再跌吗？深度分析来了
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1月17日，国家统计局发布2023年房地产数据，楼市已进入“双11”时代。
一个“11”是，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米。这与2012年的11.13万亿平方米基本持平，也意味着达到了11年来的低点。
另一个“11”是，2023年全国商品房销售额11.66万亿元，创下了2016年以来的新低，彼时全国商品房销售金额为11.76万亿元。
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实际上，对于以上数据，我并没有感到多少意外。毕竟房地产高歌猛进了这么多年，近几年调整下来，行业缩水在所难免。
不过更多人关心的是：“双11”到底是不是“底”？
我们都要知道，以上这些数据存在“水分”。
这背后，是房地产供求关系发生根本性变化大背景下，房企基于经营压力与冲刺年度目标下，更大程度上让利、以价换量使然。
国家统计局公布的70城房价最新数据显示，根据简单算术平均计算，2023年12月全国70个城市新房价格指数环比下跌0.4%，同比下跌0.9%，连续21个月同比下跌。而70城市二手房价格环比全员下跌，这是自2018年以来，首次出现这一局面。
房价持续的下跌，推动了成交量的提升，使得购房需求加快释放。但另一方面也表明，房地产市场修复节奏仍依赖于市场端（购房者置业预期）能否改善。
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图片来源：视觉中国
当下，购房者信心如何，这是探讨现在是不是“底”的关键问题。我们从四个方面分析：
一是对中国经济增长的信心。
1月17日，国家统计局发布数据，初步核算，全年GDP126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。值得注意的是，2023年经济增长实现较高读数的一大原因，是前年低基数的影响（2022年同比增长3%）。
不过，整个2023年，我们面临着需求不振、出口减缓等诸多挑战。在这样的背景下，取得5.2%的GDP增速并非易事。
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那今年经济走势如何呢？分析来看，在2023年GDP增长基数并不低的基础上，2024年GDP增长目标可能很难高于2023年，即5%。虽然实现这一目标存在一定的难度，但这并非不可能完成的目标。
我从一些机构、银行方面，也得到了基本一样的答案。
二是对政策支持力度的信心。
今天，国家统计局局长康义在新闻发布会上回应称，根据监测的情况，房地产经过20多年的发展，房地产市场是处在调整转型的过程中。在这样一个大的背景下，各地区各部门都在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
还有什么政策可出呢？目前，一些常规的房地产纾困政策已经见顶，如：认房不认贷、限购松绑、房贷利率下调等，政策效果也明显收窄。
实际上，要注意的是，地方限制性政策可以进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。1月13日，上海奉贤、青浦两个区就对楼市限制性政策进行了进一步调整，非沪籍单身人士在上海可以买房的范围再扩大。1月5日，广州荔湾区发行了广州市第一批房票，这标志着广州市房票政策正式落地。
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上海奉贤、绿色青浦微信公众号
除此之外，政府正加大政策支持力度。
日前，中央两部门联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求。1月2日，央行罕见重启PSL（押补充贷款），2023年12月三大政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。我们此前曾分析，本次PSL大概率将投向保障性住房等“三大工程”上，年度资金规模在7000亿元左右，最终年度撬动贷款资金约8000亿元。
三是要看到城镇化再次提速。
单从“双11”绝对量上看，这个数据依然巨大，说明购房需求还是在的。这其中一个很重要的增长点，就来自于城镇化带来的市场需求。
国家统计局数据显示，2023年年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。这是继2022年全国人口首次转向（减少85万人）之后，人口再度负增长。
而从城镇化发展来看，2023年城镇化再次提速。下图是1998年全面房改以来，中国城镇人口变动情况。最近几年的“年度增量”出现了显著下降，2022年的增量下降到了646万人，但2023年出现了反弹，年增1196万人。
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风口财经制图
在2023年中央经济工作会议把推动城乡融合、区域协调发展作为2024年重点工作之一进行部署后，2023年12月底召开的国务院常务会议研究了深入推进以人为本的新型城镇化有关举措。
以人为本的新型城镇化蕴藏着巨大的消费潜力和投资空间。城镇人口规模不断扩大，将成为扩大房地产市场需求的重要支撑点。
此外，“三大工程”稳步推进将促进房地产市场稳定。
如果说上一轮房地产“托底”的手段是棚改，那么本轮房地产“托底”的抓手就是“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），以助力市场修复筑底。
众所周知，当前房地产市场供求关系发生重大变化，供给总量基本得到满足，但供给结构矛盾依然突出。其中之一便是高房价之下，无数新市民、农民工、青年人住房问题难以得到根本解决。
加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，有助于缓解广大工薪收入群体特别是新市民、青年人购房焦虑。
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图片来源：视觉中国
2023年以来，“三大工程”在高层会议出现的频率增多。2023年4月28日和7月24日中央政治局会议均对相关工作作出部署；8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开。
加大保障房建设和供给，有利于稳定房价、地价，也有利于促进房地产市场稳定发展。如，一些城市的一些区域已经出现供给过剩，当地政府通过收购存量商品房作为保障性住房。优化资源配置和整合，这种情况正在多个城市上演。
所以，不要怕。明天或许不会更好，但是也不会更差了。
（本栏文章仅代表作者个人观点）
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