华福证券：2023年楼市持续回落，政策发力，复苏可期
乐居财经 李礼 1月5日，华福证券发布房地产行业2024年年度策略。投资要点
2023年楼市持续回落
2023年，房地产经历需求转弱与供给冲击的背景下，行业景气度持续探底。2023年11月，年化销售和开工面积回落至2014年和2007年水平，竣工面积保持高位，开工弱同时竣工强的背景下，施工面积下行明显；施工面积的下行，叠加房企拿地规模下降，双方面对房地产开发投资中建安投资及土地购置费形成拖累，地产投资增速大幅低于固定资产投资增速，拖累经济增长。
市场供需下行的特点
本轮地产周期下行与过去三轮不同，开工面积先于销售面积下行，供给收缩幅度大于需求，住宅库存自2020年至今呈现持续收缩的状态。部分区域出现结构性需求复苏，但受限于收入预期、房价预期、人口结构等长期因素下行，以及民企房企出险对交付预期的影响，在当前政策环境下，整体需求复苏并不显著。
房企经营行为的转变
在当前房地产行业整体利润率下行持续拖累ROA的背景下，房企采取高周转策略，通过提升无息负债占比摊薄融资成本，对冲带息债务下降带来的土储规模下行压力。同时，房企保持聚焦核心城市策略，降低弱线城市土储，提升现金流安全。在现金流优先于盈利的经营思路下，企业保持聚焦核心城市，收缩管理半径。
政策发力，复苏可期
在当前政策发力下，华福证券认为，商品房回归商品属性，商品房价格回归市场化定价在本轮市场复苏过程中，将起锦上添花的作用。市场定价将彻底改变当前环境下房企聚焦城市，降低非核心，调整土储的行为。当前房地产市场中，核心城市供给过剩、非核心城市价格下行，市场持续缩量的负反馈过程将得到彻底扭转。
投资建议：建议关注三条主线：1）保持拿地强度的龙头房企：保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产；2）低估值龙头混合所有制及民营房企：万科A、金地集团、龙湖地产；3）持续加杠杆扩表的地方国企：浦东金桥。
风险提示：融资环境收紧超预期、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。
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